פתיחת ת"ת בבניין מגורים

סימן מא - אם יש היתר בזמנינו לפתוח תלמוד תורה במקום מגורים

רקע:

1. לפני כשנתיים הסתיימה הבניה ברחוב ... ב... על ידי העמותה של הרב ...

2. התובע ושני הנתבעים הינם בעלי דירות בבנין הנ"ל.

3. התובע בעל דירה בקומה שניה, ושני הנתבעים הינם בעל דירות בקומת קרקע בבנין.

4. התובע השכיר את דירתו ואיננו מתגורר בבנין, נתבע א' שמתגורר מתחת לדירתו של התובע, השכיר את דירתו ל'חיידר' ללא הודעה או הסכמה של התובע, למרות שהוא הניזוק העיקרי מכך שהדירה שתחתיו הפכה להיות מוסד ציבורי ולא דירה פרטית.

5. נתבע ב' שדירתו מקבילה לדירתו של נתבע א' השכיר את הגינה שלו ל'חיידר', פרץ פירצה בגדר הבנין המשותפת לצורך העובדה שהשכיר את גינתו ל'חיידר' הנ"ל. לטענתו הוא ביקש את רשותם של השכנים שמעליו והם הסכימו.

6. התובע שלא ידע מכל זאת, עודכן רק מאוחר יותר לאחר שההשכרה כבר בוצעה, על ידי השוכר שלו, שהופרע מכך שהדירות שתחתיו שינו את ייעודן מייעוד למגורים ליעוד למוסד ציבורי, דבר הגורר רעש לכלוך ועוד.

7. כשנודע לו הדבר על ידי השוכר פנה אל מנהלי החיידר והם שינו את זמני ההפסקות והפסיקו את הצהרון, דבר שהועיל בשעתו, אך כעת קצה נפשו של השוכר והוא מבקש לעזוב את הדירה בשל ה'חיידר'.

ההחלטה

א. לשון החוזה והתקנון

נראה שצריכים המשכירים לפנות את החיידר מן המקום מיידית שכן:

1. בחוזה שעליו חתמו הדיירים מול העמותה נאמר:

בהתאם לסעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 (להלן – חוק המכר דירות), הדירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעת העמותה להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין, ואלה העניינים: ...

2. בהמשך פורטו העניינים בהם שונה התקנון מן התקנון המצוי, הוי אומר שהחותמים התחייבו לקיים את הנאמר בתקנון המצוי לבד ממה שהשתנה בחוזה.

3. אך ביניהם לא נמנה הסעיף דלהלן מן התקנון המצוי ובו נאמר (סעיף 2):

(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.

4. שינוי - משמעותו כמובן גם שינוי יעוד, מה שנעשה במקרה הנוכחי, משכך ומאחר והוסכם שלא יהיה שינוי יעוד ללא קבלת הסכמת בעל הדירה האחרת במקרה שהשינוי עשוי לשנות את ערכה, על המשכיר להחזיר את היעוד לקדמותו.

5. למעלה מכך נעשו שינויים ממשיים בדירה של נתבע א' ובגינה של נתבע ב' כפי שפורט ברקע לתביעה, כדי לאפשר את הפגיעה בערך הדירה, וגם משום כך יש פה הפרת הסכם בין הצדדים.

6. בנוסף גם ללא חתימת הצדדים על החוזה יש הסכמה להתנהג לפי התקנון המצוי שנקבע בחוק ועל דעת כך השתתפו השכנים.

7. וכך מטו משמיה דהגרי"ש אלישיב זצ"ל שכיום שיש ירידת ערך של הדירה לא שייך לפתוח חיידר בדירת מגורים והטעם כנ"ל שהשתתפו השכנים על דעת לא להזיק האחד את השני.

ב. תקנת יהושע בן גמלא - היכא דאין מקום אחר

8. זאת ועוד, נראה שגם מדינא ללא הסכמתם לא ניתן לחייב אותם להסכים ל'חיידר' במצב נתונים הזה וכדי להבין את הדברים נתחיל לבאר את הדברים בקצרה ממקור הדברים בגמ' (ב"ב כ ע"ב, כא ע"א):

"ואינו יכול למחות בידו ולומר לו: איני יכול לישן ... ולא מקול התינוקות. ואמרו בגמ'. מ"ש רישא ומ"ש סיפא? אמר אביי: סיפא אתאן לחצר אחרת. א"ל רבא: אי הכי, ליתני: חצר אחרת - מותר! אלא אמר רבא: סיפא אתאן לתינוקות של בית רבן, ומתקנת יהושע בן גמלא ואילך. דאמר רב יהודה אמר רב: ברם זכור אותו האיש לטוב ויהושע בן גמלא שמו, שאלמלא הוא נשתכח תורה מישראל; שבתחלה, מי שיש לו אב - מלמדו תורה, מי שאין לו אב - לא היה למד תורה, מאי דרוש? ולמדתם אותם - ולמדתם אתם, התקינו שיהו מושיבין מלמדי תינוקות בירושלים, מאי דרוש? כי מציון תצא תורה; ועדיין מי שיש לו אב - היה מעלו ומלמדו, מי שאין לו אב - לא היה עולה ולמד, התקינו שיהו מושיבין בכל פלך ופלך; ומכניסין אותן כבן ט"ז כבן י"ז, ומי שהיה רבו כועס עליו - מבעיט בו ויצא, עד שבא יהושע בן גמלא ותיקן, שיהו מושיבין מלמדי תינוקות בכל מדינה ומדינה ובכל עיר ועיר, ומכניסין אותן כבן שש כבן שבע". 

פירוש דברי הגמ' הוא שמאחר ויש תקנה שצריך להושיב מלמדי תינוקות בכל מדינה ומדינה ובכל עיר ועיר ואין דרך לעשות זאת ללא שהם ישבו במקום מסוים באותה העיר על כן אין ברירה ולמרות שזה גורם נזק לשכנים, מאחר ואף מחובתם לקיים את התקנה של ריב"ג ניתן להזיק לשכנים לצורך לימוד התורה.

נמצא אם כן שבזמנינו כשהשתנתה המציאות ויש אפשרות לקבל שטחי ציבור ו \ או לשכור שטח במקום המיועד למרכז מסחרי או לשטח ציבורי אחר אין שום היתר להפריע למנוחת השכנים.

9. וכך מסביר החת"ס שם את דברי הגמ':

"נ"ל דאביי לא ס"ל הא דרבא דאע"ג דיהושע ב"ג תיקן להגדל תורה ולהאדירה. מ"מ כל עיר ועיר יבנו להם בי כנישתא לכך וכמ"ש נמוק"י. ורבא נמי לא אמר אלא מתקנת יהושע ולא קאמר הכא במאי עסקינין בעיר שיש בה תשב"ר כגון בירושלים או בכל פלך ואפי' קודם תקנה אע"כ דאז כשם שהי' מטרוחי' ליסע כמה פרסאות לעיר של פלך במקום שיש מקרי דרדקי מכ"ש שהטריחו באותה העיר לילך דוקא למקום דמיוחד לתשב"ר לבי כנישתא אך מתקנת יהושע ב"ג ואילך דחייש הרבה להגדיל תורה ס"ל לרבא דאפי' טירחא כל דהו לא מטרחיני' להסיעם משכונה לשכונה".

דהיינו מאחר ויש רק בית כנסת אחד בעיר ואילו תינוקות אי אפשר לטלטלם משכונה לשכונה לכן הותר להזיק לשכנים מאחר וזו אף חובתם (כמו שמסביר שם החת"ס בהמשך). נמצא אם כן שהיום כשהשתנתה המציאות ויש אפשרות להשיג בשכירות \ בקניה \ או לקבל שטחי ציבור אין היתר להזיק לשכנים.

10. והדבר ברור שהסיבה שהותר להזיק לשכנים זה בגלל שלא היתה אפשרות אחרת ולא בשל הרצון למקסם את הרווחים מהקמת ה'חיידר', משכך אין זה מעניין התובעים כמה מנהל ה'חיידר' יכול להרויח או להפסיד מכך חובה עליו לא להזיק את השכנים, עם זאת עם יוצג בפני בית הדין תחשיב הקובע שאין התכנות כלכלית לשכור במקום אחר חוזר הדין שיכול לפתוח את ה'חיידר' במקום מגורים לפי תקנת רבי יהושע בן גמלא וחובה עליו מוטלת לחפש בכל אופן אפשרות להוציא את ה'חיידר' מדירת המגורים, אך בלאו הכי אין זה נפק"מ בנידו"ד מאחר וכפי שכתבנו הוסכם בין הצדדים שלא ניתן לעשות זאת ללא הסכמת בעלי הדירה וכן מן הנימוקים דלהלן.

ג. מוסד גדול מול כיתה אחת בביתו

11. דבר נוסף כל שהותר הוא למי שרוצה להביא ילדים ללמד בביתו אבל לפתוח מוסד שבו מספר כיתות של ילדים לא הותר מעולם.

כך אומרת הגמ' שם:

"ת"ש: מי שיש לו בית בחצר השותפין - ה"ז לא ישכירנו לא לרופא, ולא לאומן, ולא לגרדי, ולא לסופר יהודי, ולא לסופר ארמאי! הכא במאי עסקינן - בסופר מתא".

ופירש"י שם:

"בסופר מתא - מלמד תינוקות העיר ומושיב מלמדים תחתיו והוא מורה את כולם איך יעשו ויש שם קול גדול".

דהיינו שבמקום שיש יותר מכיתה אחת והקול גדול יותר זה לא הותר כיון שיש שם קול גדול, ומה שהותר הוא הפרעה סבירה מקול של מלמד תינוקות של כיתה אחת ולא של הרבה כיתות (ומיעוט רבים שתים) שיש שם קול גדול.

12. אמנם הרמב"ן שם פליג עליה וכתב:

"ותמיהא לן כיון דמשום מצוה הוא דשרית ומשום תקנה, כ"ש דאיכא מצוה רבתי ותקנתא יתירתא, ואפשר כיון שהוא שונה ליותר מחמשים מעכב עליו, שהקול גדול ביותר ואין מצוה זו מן המובחר דהוה להו לאותובי תרי".

ועי' בחי' הריטב"א ובחי' הר"ן שם ששניהם מפרשים כהרמב"ן אבל אין מפרשים יותר מחמישים אלא יותר מעשרים וחמש ע"ש.

13. וכתב הב"י (חו"מ סי' קנו):

"ואין נראה כן מלשון רש"י אלא הטעם דלא אמרו דאינם יכולים למחות אלא דוקא כשמלמד לתינוקות עצמם ומשום תקנת יהושע בן גמלא אבל זה שמורה למלמד התינוקות וגם יש שם קול גדול ביותר יכולים לעכב עליו".

14. ועיין בדרישה שם שמבין מדברי הב"י שהכוונה שיש שם מכון למורים, וגם תלמוד תורה, ועל כן הוא דוחה את פירושו של הב"י וכך הוא כותב:

"ונראה מלשונו שהבין ממ"ש רש"י והוא מורה כו' היינו שמורה כל המלמדים והמלמדים מלמדין לתינוקות. ולא משמע לי כן כלל דהא כתב נקרא סופר מתא משום דמלמד תינוקות העיר משמע שהוא עצמו מלמד. וגם מדכתב והוא מורה את כולם לשון כולם משמע דגם אתינוקות קאי ולא אמלמדים לחוד. וגם לפירוש בית יוסף קשה למה לי להושיב התינוקות כולם בביתו ילמדו המלמדים כל אחד בחצירו שהוא דר שם. אלא מחוורתא דכוונת רש"י היא כמו שפירשו הרמב"ן".

15. ובאמת ביאור דברי הבית יוסף הוא פשוט שכוונתו לתלמוד תורה שנמצא תחת פיקוח של מנהל והכוונה במה שיש כאן מנהל שמורה למורים מה לעשות דהיינו מאחר ויש כאן כמות כזו של תינוקות שלקחו מפקח שאחראי על המורים ומורה להם מה לעשות הרי יש כאן קול גדול במיוחד וקול כזה גדול לא התירו, מה גם שעצם הקול של המפקח על המורים הוא אינו קול לימוד תורה ולא התירו בכגון דא.

16. ונפסקו הדברים ברמב"ם ובשו"ע ולשונם דומה וכך כותב בשו"ע (חו"מ סי' קנו ס"ג):

"וכן יש לו ללמד תינוקות ישראל תורה בתוך ביתו, ואין השכנים יכולים למחות בידו ולומר לו: אין אנו יכולים לישן מקול התינוקות של בית רבן".

17. וכתב הסמ"ע שם:

"מדסתם, משמע דאינו מחלק ואפילו הן רבים שרי, וכ"כ הטור (המובא בציונים אות ט') בהדיא ע"ש, ולא כהרמב"ן (ב"ב כ"א ע"א ד"ה בספרא) שכתב על פי פירש"י (שם ד"ה בסופר) דביותר מחמשים והוא מלמד את כולם דאסור, ועיין דרישה (סעיף א')"

18. הרי הוכיח מלשון השו"ע כדעתו שבמקום בשיש תינוקות רבים אין זה בעיה, אבל הב"י לשיטתו הרי כלל לא מדבר במקרה כזה אלא לדעתו הסייג הוא במקום שיש כמה כיתות, ואת זה לא ניתן לדייק מלשון השו"ע והרמב"ם שמותר שאדרבה כתוב רק שמותר למלמד יחיד ללמד תינוקות בביתו אבל יותר מאחר שיש קול גדול אסור.

19. אמנם לפי מה שכתבנו מקודם בשם החת"ס הרי י"ל שביאור דברי רש"י הוא מטעם אחר כיון שכל ההיתר שיהיה מלמד במקום מגורים כי אי אפשר לטלטל ילדים משכונה לשכונה הרי רש"י כתב וכך מדויק בגמ' שמדובר כאן במלמד כל תינוקות העיר ובזה בין בכתה אחת ובין בשתי כיתות יש לומר שאסור לו כיון שכל יסוד ההיתר הוא שאין כולם יכולים ללמוד במקום אחד, ואם כולם יכולים ללמוד במקום אחד בבקשה שיתכבדו ויחפשו מקום שאינו מקום מגורים שהרי כל ההיתר הוא רק בגלל שכיון שאינם יכולים ללמוד במקום אחד לכן מתירים במקום מגורים. וא"כ לפ"ז טעם זה אינו יכול להצטרף להתיר.

ד. דין לימודים ועיסוקים שאינם תורה

20. בנוסף מאחר והשטח לא הושכר רק לצרכי לימוד התורה, הרי לכל הפחות לא יהיה לקיים במושכר שום פעילות אחרת חוץ מלימוד תורה, לא לשחק בגינות ולא ללמוד מקצועות חול.

21. כן מדויק בלשון השו"ע שכתב:

"וכן יש לו ללמד תינוקות ישראל תורה בתוך ביתו".

ומשמע שאם אין מלמד תורה אלא דברים אחרים לא הותר מעולם, וכ"כ מפורש בחת"ס ב"ב שם:

"פירש"י דלאו דוקא אלא ה"ה ישראלי' ללמדם חכמת נכרי' ע"כ. אז אסור".

22. וכן כתב בביאור חדש מספיק על הרמב"ם  (תלמוד תורה פרק ב הלכה ז):

"וז"ל רבי' בפי' שם, ולמה אינו מוחה עליו בהכנס התינוק' ואף על פי שהם נכנסים ויוצאים, להרבות התורה בישראל, ולפיכך אין הדין הזה נוהג אלא במלמד התינוקות תורה אבל אם הי' מלמד חשבון או תשבורת יש לו רשות למונעו ולומר לו איני יכול לישן לא מקול הנכנסין ולא מקול היוצאין, ע"כ".

23. ואין לומר שצריך את לימודי החול לצורך לימוד התורה כמש"כ החת"ס שם:

"ונ"ל דוקא קאמר דאין לתינוקו' ישראל ללמוד שום אומנות ושום חכמה כ"א תורת ה' דקיי"ל כר' אילעי סוף מס' קידושין מניח אני כל אומנות שבעולם ואיני מלמד את בני אלא תורה ולכשיגדל ולא הצליח בתורה אז יטריח עמו ללמדו אומנות כדעביד רב לברי' בפסחי' קי"ג ע"א אבל בנערותו אחת היא לאומה תורת ה' תמימה. ושארי חכמות שצריך לרקחות ולטבחות לשמש אשת חיל תורת ה' לא יספיקו בילדי נכרי' כי הכל ימצא בתורה ההוגה בה לשמה זוכה לדברי' הרבה".

ה. פגיעה בגדר החיצונית של הבניין

24. רשימת השטחים שהוצאו מתוך הרכוש המשותף פורטה בחוזה סעיף 9.4.4 בין הדברים שפורטו שם לא הוזכרה הגדר החיצונית של הבנין.

25. ועל כן חובה להחזיר מיידית את המצב לקדמותו, שכן נקבע בתקנון המצוי עליו הסכימו השכנים כאמור לעיל:

(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.

מסקנה

סוף דבר - חובת המשכירים לפנות את הדירות בהקדם האפשרי ולהחזיר את מצב הנכסים לקדמותם והאמת והשלום אהבו.