חובות וזכויות לשכנים בבנין משותף

סימן מט - תוספת בניה ונזק שנעשה תוך כדי שיפוצים

רקע

התובע: השכן הניזוק, הנתבע: השכן המשפץ

שכן שרצה לשפץ את דירתו, ובטעות במהלך השיפוצים נשברה תקרת הדירה של השכן מתחת, ולאחר שהביא מהנדס חרדי, תבע השכן להביא עוד מהנדס חילוני, ונשאלה השאלה מי חייב בתשלומי המהנדס החילוני שהוזמן ובשלו תיקנו את הגג בצורה יותר יקרה, כמו כן האם מותר לשכן לפתוח חלון מעל מרפסת סוכה שבנה השכן מתחת לדירתו לאחר שהבנין נבנה, והשכן טוען שהוא שותף בכל הקירות החיצוניים והוא מתנגד שיפתחו חלון בקיר שהוא שותף בו, וטענה זו הוא טוען לאחר שכבר הסכים, וכעת הוא חוזר בו.

1. חזרה לאחר שהוסכם על מומחה

א.  לענין טענת התובע לתשלום על מהנדס, לאחר שהוסכם בין הצדדים שמהנדס יקבע והמהנדס אכן קבע, הנה כתב בערך לחם (חו"מ סי' קג ס"ק ב) לגבי מינוי מכריע בין שני צדדים:

"וכשהתנו שיהיה פלוני מכריע הולכים אחר דעתו".

וא"כ כלל לא היו צריכים להביא מהנדס נוסף לאחר שהסכימו על אחד מהם, ובכך שהובא מהנדס שהחמיר, אין סיבה לתשלום על המהנדס.

ב. ועי' בשו"ת הרא"ש (סי' קב ס"ג) בקיבלו עליהם את לוי שיקבע לפי שומתו ואח"כ הראה לתגר שחוזר המקח משום שלא גרע מעל מנת שאין לך עלי אונאה, צ"ל דשם לוי לא היה מומחה דאל"כ מה מועיל שהראה לתגר ומנ"ל שזה ביטול מקח דמאי אולמיה שומת לוי משומת התגר וע"כ דלוי אינו תגר ורק הסכימו ביניהם שיהיה ע"פ והוה כע"מ שאין לך עלי אונאה.

2. נאמנות בעל מקצוע שאינו שומר תו"מ

ג. אציין שגם ההסכמה לקבל את חוות הדעת של המהנדס שאינו שומתו"מ לאחר שהובא, היתה לפנים משוה"ד שכן אין לו נאמנות.

כמו שכתב בשו"ת חת"ס (יו"ד סימן קנג) וז"ל:

"גם מה שאומר הרופא אינו יהודי שיש לה מכה אין לסמוך מתרי טעמי חדא ע"כ לא פליגי ס' התרומה והריצב"א שבתשו' מיי' אלא ברופא יהודי אבל ברופא עכו"ם כתב הריצב"א להדי' דאין לסמוך אשר פיהם וכו' וצ"ל דלענין חילול שבת ויה"כ סמכי' משום דעכ"פ דבריו עושים לנו ספיקא וה"ל ספק פקוח נפש ודוחה שבת ויה"כ".

הרי דכל מה שרופא גוי נאמן זהו משום שהוא עושה ספק פיקו"נ במקום שאין ישראל אבל נגד דברי ישראל ודאי אין להאמין לו כלל. וכ"כ באה"ע ח"א סי' ל. ומקור הדברים בתשב"ץ (ח"ג סי' רעא).

ד.  ואין לומר דיש כאן חזקה אומן לא מרע אומנתיה (כמו שמשמע בגמ' ע"ז כז ע"א), חדא דלהחמיר ודאי לא מרע אומנתיה דלעולם לא נוכל להוכיח דבר נגדו, ולא שייך בזה טענה זו, ועוד שכבר כתב בשו"ת דברי יציב (או"ח סי' רסד) שמה שכתב החת"ס שהוא ספק זהו רק משום שחזקה אומן לא מרע אומנתיה, וא"כ לאחר טענה זו נשאר הדין שהוא עושה רק ספק ונגד ברי של ישראל אי"צ לפנים שאין לקבל הספק.

ה. וא"כ לאחר שהוא הלך מעצמו והביא מהנדס שאינו שומתו"מ אין לו להלין אלא על עצמו, ולא היה צריך לקבל את דבריו בכלל ולאחר שקיבלו את דבריו לפנים משוה"ד שלא היו צריכים לקבל אין מקום לתבוע שכר על זה בכלל, שכן מעיקרא זו חוו"ד שא"א להסתמך עליה.

3. התנגדות לפתיחת חלון בקיר הבניין, ללא טענת נזק

ו. ולגבי הטענה על בעלות בקירות חיצוניים, ברור שאין השכנים יכולים להתנגד לכך סתם, אלא צריך היזק אמיתי, כמש"כ בשו"ת משפטיך ליעקב (ח"א סי' יד ס"ק ה).

ז. ויותר מזה כתב בשו"ת מנחת יצחק (ח"ו סי' קע אות יז) שאפשר אפילו להגדיל מרפסת לאויר חצר משותפת ללא הסכמת השכנים, וז"ל:

"המשך המרפסת של העליון יהיה באויר החצר השייך לשניהם, ושאני בזה מנידון שדנו בזה בס' שמש צדקה שם, דאיירו במוציא הזיזין לרשות הרבים, משא"כ בנד"ד כנ"ל, מ"מ נלענ"ד לדמות דין זה להוצאת זיזין ברשות חבירו המבואר (חו"מ סי' קנ"ג), דכל מה שמעכב עליו חבירו הוא משום היזק ראיה, וע"כ בחצר השותפין היכא דליכא היזק ראי', לא יכול לעכב עליו חבירו כמבואר שם (סעי' ה') עיין שם".

ואם כן לדברי המנחת יצחק פשוט שמותר לפתוח חלון לחצר משותפת, שהרי כל הטענה זה רק אם יש היזק, וכאן שאין היזק, לא יכול להיות לו שום טענה, ולגבי היזק ראיה הרי המרפסת פתוחה לרשות הרבים ואיך אפשר לטעון שיש היזק ראיה נוסף מכך שיהיה גם חלון שיהיה אפשר להסתכל בו.

ח. ואף שבשו"ת משכנות ישראל (סי' ט) כתב שאין להוציא מרפסת על רכוש משותף כשהוא סומך בכל כוחו על תשובת לחם רב (סי' קלט), ועל חוק בתים משותפים, בכל אופן הרי הוא עצמו כתב (סימן כט) שאם אין היזק מותר לפתוח חלון בקיר משותף, הרי שזה תלוי ביש היזק או לא, ובפתיחת חלון כו"ע מודו, ואין דומה למרפסת.

ט. ועוד שאף אם זה אכן רכוש משותף והתובע יכול להתנגד הרי כאן התובע כבר הסכים, ומחילה אינה צריכה קנין (חו"מ סי' יב ס"ח), ושוב אינו יכול להתנגד.

י. ועוד שהרי הנתבע על בסיס הסכמתו של התובע כבר שכר קבלן והתחיל בעבודה והוה כהוציא הוצאות על פיו במקרה שהתחייב לו הלוואה שכתבו האחרונים בסי' לט סי"ז (באה"ט ס"ק לב, אורים ס"ק סג, פת"ש ס"ק יג) שהוה ספיקא דדינא, וא"כ אין יכול לחזור בו, כשהנתבע המוחזק.

יא.טענות אלה יפות גם לגבי השכנים שחזרו בהם וביקשו את הסכמתו של התובע, ככל שאכן חזרו בהם.

4. תוקפו של החוק

ועוד שהרי כל הטעם שחוק יכול לקבוע זהו רק משום שכן הוא מנהג המדינה, שהרי חוק אינו קובע מצד דינא דמלכותא דינא, שכבר כתב הרשב"א (ח"ג סי' קט) שדין זה נאמר רק במשפטי המלך, אבל לא בדינים ומשפטים שבין איש לחברו שאם כן ביטלת דין תורה מישראל, וגם שהערכאות דנים מה שמוצאים בספרי דייניהם (דהיינו כנ"ל מה שנקבע כהלכה מחייבת) וזה לא נקרא דינא דמלכותא וז"ל:

"ולענין דינא דמלכותא דינא שאמרת, בודאי לא אמרו אלא במאי דאיכא הרמנא דמלכא, ובדברים שהם מדיני המלכות, דדינא דמלכותא אמרו, דינא דמלכא לא אמרו. אלא כמו שאנו יש לנו משפטי מלוכה, כמו שאמר להם שמואל לישראל, דמלך מותר בו, כך בשאר האומות, דינין ידועים יש למלכים, ובהם אמרו: דדיניהם דין; אבל דינין שדנין בערכאות, אין אלו ממשפטי המלוכה, אלא הערכאות דנין לעצמן, כמו שימצאו בספרי הדיינין; שאם אין אתה אומר כן, בטלת חס ושלום דיני ישראל, וכבר בא לידי ואמרתי כן".

והו"ד בסמ"ע (סי' שסט ס"ק כא) וכתב שם שכן הוא ג"כ דעת המהרי"ק (שורש קפז), והמרדכי (ב"ק סי' קנד).

ובכזה סוג חוק שאינו ידוע, מעולם לא הפך להיות מנהג המדינה, והראיה לזה שכל אחד משנה שינוים בחלק הסמוך לביתו כגון להתקין מזגן וכדומה ומעולם לא שמענו מי שהולך לבקש רשות על כך מאחד השכנים בבנין.

יב. ועוד שהרי גם לפי החוק אין זה חובה שיהיו הקירות משותפים אלא החוק קובע את המצב במקום שלא סוכם במפורש ההיפך, הרי שהזכות נתונה ביד השכנים להחליט אחרת ואין החוק מתנגד לכך, ואם כן תובע הנתבע שיחלוקו ביניהם וכל אחד יקבל את הקירות החיצוניים הסמוכים לדירתו והרי שותף יכול לבקש שיחלקו ביניהם כמבואר בסי' קעא ואין לומר שזה דווקא משום היזק ראיה כמו שאפשר לטעות שם בס"ב (שם הכוונה שאין מחייבים לשלם על בנית קיר רק משום היזק ראיה) שהרי כתב הרשב"א (שו"ת הרשב"א חלק א סימן תתקז):

"תחלת כל דבר צריכין אתם לדעת כי חלוקת השותפין אינה מכח היזק ראיה. אלא אפילו המקומות שאין בהם היזק ראיה יכולין השותפין לכוף זה את זה בחלוקה ולברר כל אחד חלק עצמו".

יג. אם כן כאן גם כן יכול לתבוע הנתבע חלוקה ולבקש את הקירות החיצוניים הסמוכים לדירתו ולעשות בהם כרצונו, ואם בית הדין יקבע שאין דרך לפתוח חלון אלא בקיר פרטי, מבקש בזאת הנתבע מבית הדין לקבוע שזכותו לקבל את הקירות הסמוכים לביתו ולעשות בהם כרצונו.

יד. לגבי הטענה שנטענה בפרוטקול שיש בזה חילול ה' הרי התובע הוא לא צד לכך ואין בזה טענה בדו"ד בינו לבין שכנו, ולגבי מה שהשכונה יקרה בגלל האסתטיקה, כו"ע יודעים שאין זה הטעם אלא הטעם הוא משום האוכלוסיה שבאה לשם שהם יוצאי ארצות אמריקה, זאת ועוד, שבנין זה הסיבה שהדירות בו יקרות, הוא דווקא משום שהוא הבנין הסמוך ביותר ל... ולא משום שהוא שכונת ... , ואם כן אין פה שום טענה.

טו. זאת ועוד עצם בנית המרפסת שהוא בנה לעצמו היא שינוי של החזית, ולא יכול אדם לטעון ששינוי משמעותי כמו מרפסת מותר לשנות את החזית ושינוי קל של חלון אסור. וכך הוא מודה בעצמו שמאז שיש מרפסת הכל נהיה לא יפה וא"כ שוב אין לו טענה של אסתטיקה.

טז. זאת ועוד, לטענתו שזה רכוש משותף וכל אחד יכול להתנגד, ברצוננו לציין שהוא קיבל מעל ומעבר לחלקו שכן הוא קיבל מרפסת של שש מטר בשעה שהיה צריך להיות רק ארבע מטר, וכן הוא פתח ונטה בבנין שלטענתו זה שימוש ברכוש המשותף, וכן הוא שם חמשה מזגנים על הגג ולא נראה שהוא ביקש רשות מן השכנים, ועל הצד שהוא יכול לבטל את ההסכמה, ודאי שגם המוכר היה רוצה לבטל את ההסכמה שאם היה יודע שכשיבוא לשפץ, הוא לא יתן לו לשפץ ודאי לא היה מסכים גם לכך שיעשה ונטה ומרפסת גדולה יותר.

 5. היזק ראיה במרפסת - בזמננו

יז.  לגבי מה שהביא משלחן ערוך (סימן קנד סעיף ו) שאסור לפתוח חלון מעל חצר חבירו:

"מי שבא לפתוח חלון לחצר חבירו, בין חלון גדולה בין חלון קטנה, בין למעלה בין למטה, בעל החצר מעכב עליו, שהרי אומר: תזיק לי בראיה ואף על פי שהוא גבוהה תעלה בסולם ותראה".

יח. הרי כתב רש"י ריש ב"ב שהטעם שבשותפין יכול לכפותו לבנות כותל בחצר זהו משום שרוב תשמישן בחצר, וכתב המהר"ם שם:

"נראה לי דכתב הכי משום דמסקינן בשמעתין שטעם שבונים את הכותל באמצע היינו מטעם היזק ראייה ולכך כתב וכל חצרות וכו' דאילו החצר שאחורי הבתים אין שם רוב תשמיש ואין שם שום היזק ראייה".

וכתב בדברות משה (פיינשטין - שם סי' יב הערה א) להוסיף ביאור בזה שכיון שרוב תשמישן בחצר על כן יוצאים לשם לפעמים בחוסר צניעות, ועל כן מחמת חוסר הצניעות יש חובה לעשות מחיצה, וכאן לא שייך כמובן שיצא לשם בחוסר צניעות.

וכן משמע ביד רמ"ה (בבא בתרא דף ז עמוד א אות סח) שכתב וז"ל:

"דכי אמרינן דהיזק ראיה בחצר שמיה היזק בחצר דפתיחי לה בתים וכיוצא בהן דחזיא לדירה, אבל חצר שאין בית וכיוצא בו פתוח לתוכה דלא חזיא לדירה לית בה היזק ראיה דכקרפף בעלמא דמיא".

וכ"כ הריטב"א שם ד"ה הנהו.

וא"כ בזמנינו שאין משתמשים לתשמישי דירה בחצר ומרפסת אין בהם היזק ראיה.

ועל חצר זו מדבר בשו"ע כאן, וכאן התובע מודה שאין רוב תשמישו שם, וא"כ מה ראיה מדברי השו"ע שם לכאן אדרבה איפכא ראיה.

יט. זאת ועוד הרי כידוע לכל בר בי רב דחד יומא, הסכמת השכנים והרישיון מהעיריה לבנות מרפסת אי"ז הופך להיות רשותו אלא זה נשאר חצר השותפין, וא"כ אין זה חצר חבירו שמדבר בשו"ע אלא חצר השותפין, ובזה לא אמרו בשו"ע שאסור לפתוח חלון מעליה.

 6. אין רצוני לעמוד בדינא ודיינא

כ. ומה שטען התובע שאין רצונו לעמוד בדינא ודיינא בכל יום, הרי כבר כתב הרא"ש (בבא בתרא פרק א סימן ה):

"שלא נתנו חכמים גבול וקצבה למי שיש לו לסלק היזקו מחבירו שיעשה דבר קיים לדורי דורות אלא מספיק מה שמסלק היזקו ממנו לפי שעה ואם אחר זמן יזיקנו יש שופטים בארץ דאי לא תימא הכי מחיצת הכרם אם תפרוץ תיאסר תבואת חבירו ויצטרך בעל הכרם לבנות גזית אלא ודאי לא נתנו חכמים גבול לבנין אלא במקום שיציאת הבנין על שניהן שיכול האחד לומר אי אפשי לעשות מעותי אנפרות ולהוציא הוצאות בכל יום".

א"כ מה אם במקום שהמחיצה מצד עצמה עשויה ליפול לאחר שעה אין יכול לטעון כן, ודאי שבמקום שאין המחיצה נופלת מצד עצמה, אין לו שום זכות לטעון שאינו מאמין ויעשה נזק, שאם כן יתבע אותו, שוב, שאינו חייב להסיר ממנו היזק לדורי דורות.

כא.  אמנם יש לחלק ששם יש כבר היזק יכול לומר אינך יכול לחייב אותי לבנות יותר חזק כי עכשיו אני מסלק ממך את הנזק, אבל כאן שרוצה לחדש נזק היה מקום לומר אינני מוכן להכנס איתך למצב שיהיה דינא ודיינא, ומאידך שם ראינו שיכול לחייב אותו להוציא כסף, אבל לא היה צד שאפשר למנוע מאדם זכות שיש לו כי השני אינו רוצה לעמוד בדינא ודיינא ועדיין צ"ע.

כב.  בשולי הדברים נציין שלגבי שינוי דרך הרבים שזה תלוי בהסכמת השר והמלך כמו שכתב הרמ"א (חו"מ סי' קסב ס"א) הסתפק בכסף הקדשים שם:

"אולי על ידי זה יכולים לילך לשר אודות למחות הבנין קודם שהולך בדייני ישראל כיון שהדיינים יאמרו כפי רשות מהשר, על ידי זה הוא מקדים את עצמו שלא יתן השר רשות וצריך לי עיון".