חזרה מקניית דירה שנקנתה על ידי אחד מבני הזוג

שם בית דין:בית דין ירושלים לדיני ממונות ולבירור יוחסין

דיינים:

הרב לוין ברוך יצחק
הרב קצנלבוגן אליהו
הרב הרצברג חיים

תקציר:

אשה חתמה על זכרון דברים שהיא מוכרת את הדירה שלה ושל בעלה, והקונה שהיא כלה חתמה על זכרון דברים, כשהחתן שמע על כך הוא הקפיד, ובכל זאת שילם את דמי הקדימה, לאחר כמה זמן החתן הקונה החליט לחזור בו מהמכירה.

פסק הדין:

המכירה בטילה.

נושאים הנידונים בפסק:

תאריך:

ביה׳״ד לעניני ממונות שע׳׳י הרבנות הראשית לירושלים כרך ג עמ' עט-פב

בהרכב הדיינים: הרב ברוך יצחק לוין (זצ"ל), אב״ד; הרב אליהו קצנלבוגן שליט׳׳א; הרב חיים הרצברג שליט"א.

פס"ד בהפרת הסכם של זכרון דברים לקניית דירה שנחתם ע״י כלה בלא החתן

נושא הדיון

אשה חתמה על זכרון דברים שמוכרת דירתה המשותפת לה ולבעלה, והבעל לא חתם על זכרון הדברים, והקונה שהיא כלה לפני חתונתה חתמה על זכרון הדברים בלא בעלה לעתיד. כשנודע למיועד להיות חתנה שהכלה חתמה על זכרון הדברים חרה לו מאד, משום שהמקום לא כל כך אהוד מבחינה דתית, אבל משום שלום בית כמה ימים לפני החתונה, הביא במו ידיו את דמי הקדימה, וגם שאל כמה פרטים על השכנים, והבטיח שהכל יסודר.

בזכרון הדברים נזכרו כמה פרטים וביניהם מחיר הדירה, 47.000$ בש״ח לפי שער יציג, וכן קנס על החוזר בסך 10.000$. כעבור איזה זמן גילה הקונה למוכר שהוא חוזר מהמקח מכיון שהאפוטרופוס שלו טוען טענת מקח טעות בגלל שהמקום והסביבה אינם חרדים.

פס״ד:

המקח בטל.

הצדדים בהלכה:

א. מכירת בית על ידי אחד משני שותפים בו

ראשית דבר צריך עיון אם אחד מן השותפין מכר בית העומד למכירה האם המקח קיים, והנה מבואר בחו״מ סי׳ קעו סעי׳ יד בהגיע זמן המכר יכול כל אחד מהם למכור ואין חבירו יכול לעכב עליו, ועי׳ בש״ך חו״מ סי׳ עז ס״ק יט וז״ל:

"דהא בלאו הכי יש חילוק בין שליח לשותף, דהשליח שטעה קיי״ל לקמן סעי׳ ג אפי׳ בכ״ש המקח בטל, שאומר לו לתקוני שדרתיך ולא לעוותי, ובשותפין לא שייך לומר לתקוני שדרתיך ולא לעוותי, כדלקמן סי׳ קעו וכו׳, אבל בשותפין שדרך הוא שכל אחד ואחד יש לו כח לעשות מה שירצה הוי כאילו התנה עמו בין לתקן ובין לעוות דמועילה מחילתו וכו׳, א״נ י״ל נהי דיש בידו למחול היינו דהוי כאילו התנו שכל אחד יוכל לעשות מה שירצה ואם יעוות ישלם לחבירו חלקו, דאל״כ אין מי שיהיה לו עסק עם שותף עד שיתרצה השותף השני, אלא ודאי לגבי אחרים כל מה ששותף אחד עושה כאילו שניהם עושים וכו׳" עכ״ל.

ב. ביטל קניית דירה בגלל אנשים הגרים באיזור

והנה בנידון דידן מה שטענו לבטל את המקח משום שהסביבה אינה חרדית, נראה דאי משום כך אין זה בכלל מקח טעות, דהלא הרבה בני תורה מן החשובים ביותר גרים ברחוב זה, מי למטה ומי למעלה, ויש לקוות שבזמן הקרוב ישובו כולם בלב אחד לעשות רצון אבינו שבשמים הן בנימוסין והן ביראת שמים, ולא שמעתי שזה יהיה מום עד כדי לבטל את המקח. ומה גם שלפי הסמ״ע בסי׳ רלב ס״ק י בשם ה״ה דאם הלוקח היה יכול להבחינו בשעת המקח אינו יכול לחזור, משום דהיה לו להבחינו, ואף לפי הנתה״מ דדוקא בנשתמש בו אחר שהיה יכול להבחינו אז אין יכול לחזור, נראה כיון דבא החתן ונתן דמי קדימה וידע מה טיבו של רחוב זה, יש בזה חזקה שאין אדם שותה בכוס אא״כ בודקו, עי׳ כתובות עה, ובודאי ל״ה מום אצל החתן שהרי אין זה דבר שבסתר, שהרי אין לך דבר גלוי כמו זה.

ומה שטוען החתן שנתן דמי קדימה כדי לעשות נחת רוח לכלה ערב החתונה, ודאי טענה היא, כיון שהכלה היתה רדופה שתהא להם פינה משלהם לפני החתונה, ואם החתן לא היה משתף עצמו בדעת הכלה, היה גורם לביטול השידוך, אבל מ״מ בגלל סיבה זו ויתר על המום. ואין לומר שבאמת לא ויתר על המום אלא המתין עד אחרי החתונה כדי לחזור בו ולבטל את המקח, וכמש״כ בפת״ש סי׳ רלב ס״ק א בשם ארחות משפט נתיב לב סי׳ יז דאם ראה מום בדרך, כגון שקנה סוס ונסע עליו בדרך ובאמצע הדרך מצא בו מום, ונסע על הסוס בחזרה לעירו, ובדעתו לעמוד על זה בד״ת, שאנו רואים דודאי לא מחל, ואך מגודל ההכרח משתמש בו וכו׳ עכ״ל, מ״מ בנידון דידן בפשוטם של הדברים נראה דאין לנו שום הוכחה דלא ויתר על המום, דהלא באמת אין זה מום כלל, אלא סתם קפידא מצד האפוטרופוס או אפילו מצד החתן, אך לא מום בעצם הבית, וי״ל דכיון דנתן דמי קדימה תו לא קפיד בדעתו, שהרי הרבה בני תורה גרים שם.

ג. משמעותו של זכרון דברים

אמנם מצד אחר איני רואה בזה מקום לחלות קנין, דאי משום החתימה של הכלה על הזכרון דברים, הרי אין בזה אפי׳ סרך קנין, דזכרון דברים בלי חוזה אין זה עדיין שטר, ורק התחייבות לכתוב שטר היינו חוזה, ואפי׳ היה זה בקנין לא היה זה אלא קנין דברים, כ״ש שלא היה שום קנין, ואי מצד דמי הקדימה שנתן החתן, הרי באתרא דכתבי שטרא הדין הוא שאין קנין כסף לחוד כי אם בשטר, וכסף אינו קונה אלא לענין מי שפרע, ועי׳ במשכנות יעקב חו״מ סי׳ נב שהאריך להוכיח דגם בקרקעות כשנתן שדה לחבירו ויצאו עליה עסיקין עד שלא החזיק בה יכול לחזור, ומשמע שם בתוס׳ דבמקום שכותבין את השטר ונתן מעות לא קנה אלא לענין מי שפרע, ואשמעינן דכשיצאו עסיקין לא בעי לקבולי מי שפרע, דלא משום יוקרא הדר ביה רק שירא שיפסיד כל המקום, וכההיא דפרזיק רופילא, וכן מבואר להדיא בתוס׳ כתובות פרק מי שהיה נשוי בשם ר״ת, ובשמ״ק פ״ק דב״מ בשם הריטב״א בשם הרא״ה משמו של הרמב״ן שהקשה ע״ז דבקרקעות ליכא מי שפרע. אבל מ״מ נראה דהיינו דוקא בנתן כל הכסף, אבל אם נתן רק מקצת הדמים אין מקבל מי שפרע, וכ״נ לדייק מהא דכתב הג״א פרק הזהב בשם מהרי״ח וז״ל:

"מיהו היכא דכתבי שטרא אפי׳ נתן כל המעות לא קנה, מיהו מי שפרע בעי לקבולי" עכ״ל.

ובב״מ מח א:

"אמר רשב״ג בד״א בזמן שאמר לו ערבוני יקון, אבל מכר לו בית או שדה באלף זוז ופרע לו מהם חמש מאות זוז קנה ומחזיר לו את השאר אפי׳ לאחר כמה שנים, מאי לאו ה״ה למטלטלין דבסתמא קנה להו לכולהו, לא, מטלטלי בסתמא לא קני, ומ״ש קרקע דבכספא קני ליה ממש קני להו לכולהו, מטלטלי דלא קני אלא לקבולי מי שפרע לא קני להו לכולהו" עכ״ל.

ולפי״ז נראה בנידון דידן דכיון דעל שאר הדירה שלא שילם יכול לחזור בו ואין עליו מי שפרע, יכול לחזור בו אף מכל הדירה, דהרי הוא רצה לקנות דירה ולא חלק מדירה.

ועי׳ מחנה אפרים הל׳ זכיה ומתנה סי׳ א במוכר ולוקח כיון שנתבטלה המכירה לגבי קונה, שהרי אם ירצה יכול לחזור בו משום מקח טעות דלא רצה לקנות חלק של דירה, נתבטלה אף לגבי מוכר, ועוד כתב שם משום דעל חלק שאינו מסויים לא חל המקח, עיי״ש היטב במה שהאריך בזה. ומ״מ נראה בנידון דידן כיון שעל החלק שלא נתן דמים יכול לחזור ואינו צריך לקבולי מי שפרע, ה״ה בשאר אף כנגד הדמים יכול לחזור מטעם מקח טעות.

ונראה דה״ה בשטר בלא נתינת מעות דלא קני, וכמ״כ הרשב״א בקדושין בסוגיא דנכסים שיש להם אחריות, דהא דקרקע נקנה בשטר ל״ש אלא במתנה אבל במכר לא קנה, והקשה והא קרא כתיב במכר, ותי׳ דקרא מדאורייתא קאמר דקונה, ושמואל תקנתא קאמר, דקאים אדעתא דאינשי דלא סמכא דעתייהו כי אם בקבלת המעות. ולכאורה לפי״ז גם בשטר יקנה לכל הפחות לענין מי שפרע, ובנידון דידן כיון שהכלה חתמה על הזכרון דברים, אם נאמר שיש לזה דין שטר, אינה יכולה לחזור בלי קבלת מי שפרע, אמנם נראה שאפי׳ אם היה לזה דין שטר, כיון דהחתן יכול לחזור מכל וכל כמו שביארנו, ממילא גם הכלה במאי דחתמה על החוזה אינה קונה אלא חלקה, ומכיון שאת החלק של החתן לא קנתה, לאו דירה היא, והיא הלא רצתה לקנות דירה ״ביחד עם החתן״, לכן הוי מקח טעות, דאם לא קנתה כולה גם מקצתה אינה קונה, וכמו שביארנו לפי המחנה אפרים. אך כבר נתבאר לעיל שאין לזכרון הדברים דין שטר כלל.

לפיכך חייב המוכר להחזיר לחתן את הסכום של 550$ שנתן כדמי קדימה, או כתחילת פרעון.

ד. טענת בעל שהסכים למקח רק משום שלום בית

והנה על טענת הבעל שעשה מה שעשה משום שלום בית, לכאורה כן מפורש ברמב״ם פכ״ב מהל׳ אישות (הלכה יח) בלקח מן האיש וחזר ולקח מן האשה דמקחו בטל מפני שאמרה נחת רוח עשיתי לבעלי, ומפרש הרמב״ם משום שלום בית, ואמנם הראב״ד השיג על הרמב״ם וז״ל:

"ולמה חוזרת, ואם יכלה לומר נחת רוח עשיתי לבעלי ותגבה ממנו, ביטול מקח למה, ואיזה נחת רוח יהיה לו כשתחזור ותבטל מקחו" עכ״ל.

והיינו דס״ל לראב״ד דאינה יכולה לבטל מקחו אלא כשתתאלמן או תתגרש דאז כלו ימי שלום ביתה, אבל כל זמן שהיא עמו אינה יכולה לחזור, דא״כ איזה נחת רוח עושה לו.

ועי׳ אבני מלואים סי׳ צ ס״ק כז דהביא דברי הרשב״ם ב״ב מט ב:

"תימא נחת רוח עשיתי לבעלי שמכרתי לו שלא יכעוס עלי, אבל לא היה בדעתה להקנות לו, ולא דמי לתליוהו וזבין דזביניה זבינא דאגב אונסא גמר ומקני, דהכא ליכא אונסא כ״כ ולא גמרה ומקנה" עכ״ל.

והקשה הרמב״ן דאם אינו אונס אמאי בטל המקח, ואם הוא אונס הרי אגב אונסא גמר ומקני, ולכך העלה דביהיב דמי המקח קיים. ובאב״מ כתב דבאמת אין זה אונס כ״כ, והא דמקחו בטל הוא מטעם אחר, וכמש״כ המהרי״ק סי׳ קפא וז״ל:

"גם מה שטען האיש הזה כי יסוד החתימה לאהבת השלום, והשלום לא היה מתמיד, גם בזה הבל יפצה פיו וכו׳, ואפי׳ לא היה נזכר שם אלא לאהבת השלום הרי לא היה נכתב בלשון תנאי, והרי שנינו בגיטין מה המוציא אשתו משום שם רע וכו׳, ובגמ׳ שם והוא שיאמר משום שם רע אני מוציאך וכו׳, וע״ז כתבו התוס׳ דאי אמר הכי מצי לקלקלה, נראה דחששא זו אינו אלא לעז בעלמא וכו׳, הרי בהדיא דאע״ג דאמר לה משום ש״ר אני מוציאך אין הגט בטל כיון דלא א״ל ע״מ וכו׳ עיי״ש, וכבר כתב הר״ן פרק האיש מקדש דהא דסגי בעלמא אומדנא אע״ג דלא הוי תנאי כפול, משום דגילוי דעתא עדיפא מתנאי כפול, ולפי״ז נראה באומרת נחת רוח עשיתי דלא עשתה אלא לאהבת השלום עם בעלה, ולהכי לאחר שכלו ימי השלום עם בעלה, היינו לאחר גירושין או לכשתתאלמן בטל המקח, משום דגוף המכירה לא היה אלא לאהבת השלום, ואחר שהשלום אינו מתמיד מתבטל המקח, ואפי׳ לא אמרה בפירוש שעשתה כן לאהבת השלום הרי יש כאן גילוי דעת ועדיף טפי, דלא בעינן משפטי התנאים".

לפיכך בנידון דידן אנן סהדי כיון שאמר שהיטב חרה לו להחתן על מה שחתמה על הזכרון דברים, ומה שנתן דמי קדימה היה רק לאהבת השלום של ערב חתונה, אבל אח״כ כשיקנו דירה אחרת אין כאן שום פגיעה בשלום בית, לפיכך המקח בטל.