הוצאות תיקון גג

בינת המשפט, כרך א סימן ט

מי חייב בהוצאות זפת ותיקון גג דולף

א. דירת פנטהאוז שמחלחל מים לשכן התחתון

אני גר בדירה בדירת פנטהאוז [בית בגג]. לשכן בקומה תחתי יש רטיבות בתקרת ביתו. על פי חוות דעת מומחה הריצוף בגג שלי אינו כראוי, וצריך להחליף את המרצפות ולרצף כראוי. האם עלי מוטל לרצף את הגג כדי למנוע דליפת מים לשכן. או שעל הניזק דהיינו על השכן מתחתי מוטל לעשות זאת, או על שנינו.

תשובה

כיון שהמקום שממנו יורדים המים שייך רק לך, הרי שחובתך למנוע נזק מהשכן הדר בקומה תחתיך, ועליך מוטל לרצף לבדך, ואין השכן שלמטה צריך לשאת בהוצאות.

אבל כמובן שאינך חייב דוקא לרצף את הגג, אלא חובתך למנוע רטיבות בכל צורה שהיא, ואפילו הזולה ביותר. וכן הדין במרפסת פתוחה, שיש רטיבות לשכן מתחת מחמת הגשמים, שחייב בעל המרפסת לעשות כל שבידו למנוע רטיבות.

ב. דליפת מים שגרמה נזק לשכן התחתון

אני גר בקומה שניה, ולשכן בקומה שלישית יש מרפסת שדולף ממנה מים לתוך ביתי. הוא הבטיח לי שיתקן את הדליפה, אבל בינתיים נגרם לי נזק גדול לקירות שבביתי, האם אני יכול לתבוע אותו לבית דין לשלם את הנזק.

תשובה

אינך יכול לתבוע תשלום הנזק, כיון שאין זה אלא גרמא, וגרמא בנזיקין פטור. שאע"פ שאנו מחייבים את העליון לתקן לבדו, היינו דוקא כדי למנוע נזק, חובתו למנוע את הנזק, כיון שאפילו בגרמא אסור להזיק את חברו וחייב לשלם לבדו את ההוצאות למנוע נזק, אבל אם הזיק אי אפשר להוציא ממון, כן כתב החתם סופר.

ג. שותפים בבנין מי משלם הוצאות הזפת

אנו שכנים הגרים בבניין של שלוש קומות. אני גר בקומה ראשונה ובכל שנה תובעים ממני להשתתף בתשלום הזפת שעל הגג. האם אני  חייב לשלם, מאחר שאין לי כל נזק אם לא יהיה זפת, וכל הנזק לבעל הקומה השלישית.

תשובה

דין תשלום הזפת כדין תיקון הגג שלא יחלחל ללמטה, והכל תלוי בבעלות הגג, מי שבעלים על הגג, חייב להשתף בתשלום הזפת ולתקן כל תקלה שיש בגג. לפיכך, אם הגג שייך לכל השכנים, ולכולם זכות בעלות בגג, כולם חייבים להשתתף בתשלום תיקון הגג והוצאות הזפת, אבל אם הגג שייך רק לבעל הקומה השלישית, הוא לבדו חייב לתקן את הגג ולשלם על הוצאות הזפת.

ד. האם שכן יכול לבטל את זכות השימוש בגג, ולהפטר מלשלם על הזפת

אנו כמה שכנים הגרים בבניין משותף. בכל שנה עולה לי כסף רב הוצאות הזפת. האם יכול אני להסתלק מזכות השימוש בגג, ולהפטר מתשלום הוצאות הזפת.

תשובה

החתם סופר בחו"מ סי' קנה מחדש, שיכול השכן להסתלק מבעלות על הגג, ולהפטר מלשלם על הוצאות תיקון הגג.

אבל הגאון רבי יעקב בלוי זצ"ל בספרו פתחי חושן (נזיקין פרק טו הערה פג ד"ה ויש לעיין, עמ' תמז, בסופו) מחדש, שהחתם סופר מדבר באופן שלא נשתעבדו מתחלה לזה, אבל בזמנינו כשקונים דירה משתעבדים זה לזה לתקן את הגג יחד, ואין יכול להסתלק מחיובו לתקן את הגג. מכל מקום דבר פשוט שאתה יכול למכור את זכותך בגג לאחד השכנים, ואז תפטר מהוצאות הגג.

ה. הוצאות זפת על גג של תוספת בניה בקומה שלישית

בבניין של שלוש קומות, הוסיפו כל השכנים עמודה אחת מלמטה ועד למעלה, כל אחד הוסיף לעצמו חדר. העליון שילם לבדו את הגג שלו.

לאחר כמה שנים, הוצרכו השכנים לשלם הוצאות הזפת על הגג. השכנים מקומה שלישית טוענים, שהיות והשכן מקומה שלישית שילם לבדו את הגג שלו, הרי שהגג על חדרו הוא שלו, לפיכך חלוקת הוצאות הזפת יתחלקו כדלהלן: בכל הגג יתחלקו שוה בשוה כל השכנים וגם השכן מקומה שלישית, אבל הזפת שעל חדר השכן מקומה שלישית שבתוספת הבניה, ישלם רק הוא, כיון שזה גגו הבלעדי. האם צודקים השכנים בטענותיהם.

תשובה

מכל מקום, יכול השכן מקומה שלישית לתבוע את השכנים שישתתפו בהוצאות בניית הגג שעל חדרו, כיון שיכול לטעון שבנה לבדו כיון שחשב שהוא לבדו בעל הגג, אבל כיון שטוענים השכנים שהם שותפים על הגג שעל תוספת הבניה, חייבים להשתתף בבניית הגג כפי שביארנו בבינת המשפט סימן ד'.

ו.  הוצאות סדק על כל העמודה של תוספת הבניה

בבניין של שלוש קומות בנו כל השכנים עמודה אחת מלמטה ועד למעלה, כל אחד הוסיף לעצמו חדר. והתחתון הוסיף עוד חדר, דהיינו בקומה ראשונה יש תוספת גדולה יותר מהעמודה. לימים החל נעשה סדק בין העמודה החדשה לבנין, והחלו לחדור רטיבות לשכן התחתון בלבד.

מבדיקת מומחים נראה שמהסדק מחלחל מים לתחתון, ואע"פ שלעליונים לא נראה רטיבות, אומרים המומחים כי דרך המים לרדת למטה ולא לעלות למעלה, לכן הם יורדים למטה לתחתון. כדי למנוע חדירת המים צריכים לסתום את הסדק בקומה השלישית והשניה. אבל הסדק של קומה ראשונה אינו נראה בחוץ, כי יש עוד תוספת בניה בקומה ראשונה כאמור. ואין צורך לסתום את הסדק שבקומה ראשונה כי המים יורדים מקומה שלישית ושניה.

מי חייב לשלם על תיקון הסדק, התחתון לבדו כי הוא לבדו ניזק, או כולם, או רק העליון.

תשובה

שורש התשובה בעניין זה תלוי - מי המזיק. כלומר אם התחתון אינו גורם נזק לעצמו כלל, אלא המים מחלחלים מהעליונים לתחתון, יהיה הדין כפי המבואר לעיל, דכל אחד צריך לתקן את הסדק שבמקום השייך אליו. דהיינו, העליון ישלם את החלק העליון ששייך לחלקו, והאמצעי ישלם הוצאות החלק האמצעי. והתחתון פטור לשלם כי אין עושים תיקון בסדק של התחתון.

אבל באמת יש כאן דבר תמוה, מדוע בקומה השניה לא מחלחלים המים לקיר, הרי המים מחלחלים מהעליון, והיה להם להכנס גם לקומה הראשונה, לכן יתכן שהתחתון בעצמו גורם הנזק לעצמו, שהמים מחלחלים בסדק הקיר, וכשמגיעים לקומה הראשונה נעצרים בתוספת הבניה של הקומה הראשונה, ונכנסים לתוך הדירה בקומה הראשונה. כלומר, אם התחתון לא היה מוסיף עוד חדר, יתכן מאוד שלא היה ניזוק כלל, אלא שתוספת הבניה גורמת את הנזק, ולפי זה רק על התחתון לשלם הכל.

ועוד יתכן לומר מדוע התחתון לבדו ניזק, שאפשר שסדק המים כשמגיע לקומה הראשונה משנה את צורתו, ונכנס פנימה לתוך הקומה הראשונה, ולפי זה אולי רק על התחתון או גם על האמצעי לשלם.

סוף דבר אין הכרע מדוע המים מזיקים רק לתחתון, וכיון שאם הנזק מגיע כפי הנתבאר מהעליון והאמצעי הרי שהתחתון פטור, ואם לפי הצדדים שכאן רק התחתון חייב, או גם האמצעי, וכיון שאין לדעת בדיוק את סיבת הדבר, ראוי לפשר בין הצדדים שיתחלקו שוה בשוה, וכל אחד ישלש שליש הנזק.

ז. מתי חייב הקבלן לתקן קלקול לאחר כמה שנים

קבלן שלא בנה כראוי, ויש רטיבות לאחר כמה שנים, האם יכולים לתבוע את הקבלן לתקן, מאחר שכתבו בחוזה ששנה היא האחריות.

תשובה

אם ברור לבית דין, שהקבלן לא בנה כראוי, חייב הקבלן לתקן פגם שעשה אפילו לאחר כמה שנים, כיון ששילמו לו לעשות טוב הרי הוא אונאה, וחייב לתקן, ולא מועיל תנאי לבטל דין אונאה.