הטעיה בשטח דירה שנמכרה

ביה׳׳ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים תיק מס׳ 268־נד כרך ג עמ' קא-קד

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד; הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא.

פס״ד בתביעת החזר מדמי מקח דירה בגלל טעות בגודלה הרשום בספרי האחוזה

נושא הדיון

התובע קנה דירה מהנתבע במחיר מסוים עפ״י חוזה שכתבו ביניהם ובצירוף תסריט הדירה, ונאמר בו שהקונה בדק את הדירה וכן את האזהרות הרשומות בספרי האחוזה בנוגע לדירה, ומצאה מתאימה לו. טוען הקונה שמחיר הדירה נקבע לפי שטח הדירה וכפי שנרשם בספרי האחוזה, אך במדידה לאחר מעשה הקניה הוברר לו שהשטח הכללי קטן בכ-40 מ״ר מהרשום בספרי האחוזה, ובעיניו הבלתי מקצועיות לא הבחין בכך עד שמדד, ולטענתו יש בדבר הונאה. עוד הוא תובע תשלום הפסדים שנגרמו לו בגלל הרישום המוגדל, והם חובות לועד הבית שנקבעים לפי הרישום בספרי האחוזה, ולטענתו מכיון שהפסדים אלה היו מידיים דינם כגרמי.

משיב הנתבע שהקונה קנה דירה גמורה ומוכנה וראה בעיניו מה הוא קונה וע״כ אין מקום לטענתו כאילו הונה את הקונה בגודל הדירה, מה גם שבחוזה עצמו ובתסריט לא נתפרש כלל השטח של הדירה אלא רק ברישום בספרי האחוזה, וזה כלל לא צורף כנספח לחוזה, והרישום של גודל המרפסת בספרי האחוזה היה בטעות. בנוגע לחובות ועד הבית בגלל אותה טעות ברישום טוען הנתבע שנושא זה הועלה כבר ע״י התובע בפני ביהמ״ש וביהמ״ש קבע שעפ״י חוק הוא חייב בתשלומים, וע״כ אין לו זכות לחזור ולתבוע זאת בבי״ד.

התובע משיב שביהמ״ש דן על החיובים לועד הבית, אך לא התייחס לחיוב הנתבע בתורת גרמי.

פס״ד

מכיון שבחוזה המכירה ובתסריט המצורף לו לא נזכר גודל הדירה, אין לחייב את המוכר להחזיר לקונה מדמי המכירה. גם התביעה לתשלום הפסדים מצטברים במיסי ועד הבית נדחית, אחרי שלא הוכח שהרישום בספרי האחוזה נעשה ע״י הנתבע ובזדון.

השאלות לדיון

א. טעות בגודל של הדירה כשהגודל לא הוזכר בפירוש בחוזה אלא רק ברישום ספרי האחוזה, והקונה ראה בעיניו מה שקנה אלא שלא מדד, האם המקח בטל או שהמוכר חייב להחזיר את מחיר היתר.

ב. אם מחמת הרישום המוגדל חוייב הקונה בתשלומים מוגדלים לועד הבית, האם נחשב הדבר לגרמי.

תשובה

א. מכר דירה והטעה את הקונה בשטחה

במשנה ב״ב קג ב:

"בית כור עפר אני מוכר לך מדה בחבל, פיחת כל שהוא ינכה".

וכ״פ הרמב״ם מכירה פכ״ח ה״ה וטוש״ע חו״מ סי׳ ריח סעי׳ ו. וכתב המ״מ דכל שאין האונאה בערך הדמים, המקח קיים, ושכ״כ הרשב״א ונתן טעם דכל לוקח ומוכר אפי׳ במקח אחד לאו דוקא מעמידים דבריהם, אלא לפי משקל ולפי מנין, וזה דעת המחבר בפט״ו, ויש חולקין חולקים ואומרים דהכא ינכה או יחזיר לאו דוקא אלא בשרוצין שניהם להעמיד המקח, עכ״ל.

ובנידון דידן אילו היה אומר המוכר לקונה חצר שיש בה 78 מ״ר אני מוכר לך, ואח״כ מדד הקונה ומצא שאין בה אלא 48 מ״ר, היה מקום לדון האם דומה מקרה זה למקרה המשנה ולחייב את המוכר להחזיר את התשלום המיותר, אבל מכיון שבמקרה זה לא היה כך, אלא שהקונה הסתמך על הרישום בספרי האחוזה, נראה שאין לחייב את המוכר להחזיר כלום לקונה, ובצדק טוען המוכר לקונה שראה את מה שקנה ושילם על מה שראה וקבל.

ב. נזק שנגרם בגלל רישום הדירה כדירה גדולה יותר

פסק הטור חו״מ סי׳ מו בשם תשובות הרא״ש כלל נח סי׳ ו שעדים שהעידו עדות שקר על אחר והפסיד על ידם, חייבים לשלם מדיני דגרמי, כיון שגרמו לאבד ממונו, וכ״פ השו״ע סי׳ כט סעי׳ ב וסי׳ לח סעי׳ ב ורמ״א בשו״ע סי׳ א סעי׳ ד וסי׳ כח סעי׳ ג וסי׳ לב סעי׳ ב. אבל הרמב"ן מכות ו ב כתב שדעת הרמב״ם עדות פי״ח ה״ח שהעדים פטורים אע״פ ששילם זה בגללם, וכ״כ הטור סי׳ לח בשם ר״ח. אמנם הש״ך שם כתב שהרמב״ם מודה שאם שילם על ידם חייבים, אך כבר השיגו קצוה׳׳ח שם מדברי הרמב״ן.

ולפי״ז בנידון דידן, אילו היה מוכח שהתובע מחוייב במיסי ועד בית גבוהים בגלל רישום מוגדל שעשה הנתבע בספרי האחוזה, היה מקום לדון בו כמו בעדים שחייבו את הבע״ד עפ״י עדותם, אבל מכיון שלא הוכח כלל שהרישום נעשה ע״י הנתבע, ויתכן שנעשה בטעות ע״י הפקיד של ספרי האחוזה, וגם לא הוכח שהדבר נעשה בזדון כדי להזיק לתובע, אין לחייבו מדיני דגרמי לד״ה.