מצרן שהוציא מהלוקח, פיצוי הוצאותיו

האם מצרן חייב לשלם ללוקח הוצאות רישום הנכס וטירחת ועורך דין

הקדמה

כדי להבין את הנידון, יש להקדים מה שאמרו חז"ל (בבא מציעא קח), שהקונה שדה על מיצר חבירו, זכאי הלה - ששדהו במיצר השדה שקנה הלוקח - לתבוע ממנו למוכרה לו באותו מחיר שקנאה, משום ועשית הישר והטוב, שהרי הלוקח יכול לקנות שדה במקום אחר, אבל הבר מצרא עדיף לו לקנות סמוך לשדהו ולהגדיל את שדהו. ומבואר בחושן משפט (שם) דהוא הדין בדירה הסמוכה לדירתו, יכול בר מצרא לקנות מהלוקח שיכול להגדיל את דירתו לדירה גדולה אם בני ביתו מרובים. אבל הלוקח יכול לקנות דירה במקום אחר. ומבוארים הלכות אלו בסוגיא בבא מציעא (קח), ונפסק בחושן משפט (סימן קע"ה). עוד מבואר (שם, ו) שהלוקח הוא כשליחו של הבר מצרא, ויכולים העדים לכתוב שטר הקנין על שם המצרן וכאילו הלוקח קנאה עבור המצרן, ומבואר שם שהמצרן משלם ללוקח כמה ששילם הלוקח עבור המקח.

הנידון

"קניתי דירה סמוך לדירת חברי במליון שקל. לאחר שקניתי את הדירה ושילמתי מס רכישה והוצאות טירחת עורך דין על רישום הדירה בטאבו על שמי, נודע לחבירי שדר סמוך לדירה זו שקניתי את הדירה, ותובע ממני שאמכור לו את הדירה מדינא דבר מצרא, וישלם לי מליון שקל כפי ששילמתי. אלא שאני תובע ממנו שישלם לי גם את ההוצאות שהיה לי על העברת הנכס על שמי וטירחת עורך הדין. והוא טוען, שכיון שדינך כשליח שלי ברכישת הנכס, היה עליך לרשום את זה ישירות על שמי, ולמה לי לשלם על מה שרשמת שלא כדין על שמך. מי צודק בטענתו."

תשובה

המצרן צריך לשלם ללוקח את כל ההוצאות שהיה לו ברכישת הנכס, מלבד המליון שקל ששילם על הדירה.

ביאור התשובה:

קנה לוקח שוה מנה במאתים

גרסינן בבבא מציעא (קח, א)

"זבן במאתן ושויא מאה, סבור מינה מצי אמר ליה לתקוני שדרתיך ולא לעוותי, אמר ליה מר קשישא בריה דרב חסדא לרב אשי הכי אמרי נהרדעי משום דרב נחמן, אין אונאה לקרקעות". עכ"ל הגמרא.

פירוש, אם קנאה הלוקח במאתים אפילו שהקרקע שוה רק מאה, הבר מצרא חייב לשלם ללוקח מאתים. ומבאר הש"ס, דאף על פי שהלוקח שלוחו של המצרן, ויכול לטעון ששלחו לתקן ולא לקלקל, מכל מקום, כיון שאין אונאה לקרקעות, ויש אדם שקונה קרקע ביוקר לא הוי קלקול.

והנה יש כאן לתמוה טובא, שאף על פי שיש אדם שקונה קרקע ביוקר, מכל מקום, בודאי שליח שקונה ביוקר יכול המשלח לטעון עליו לתקוני שדרתיך ולא לעוותי. וכן מבואר בקידושין (מב, ב) דאף על פי שבאונאה בפחות משתות הוי מחילה, מכל מקום, אם שלח שליח לקנות עבורו, יכול לטעון לו לתקוני שדרתיך.

וכן אין אונאה לקרקעות הוא גזירת הכתוב, אבל בודאי הוא עיוות, ויכול לטעון לתקוני שדרתיך. ובאמת, כבר עמדו בשאלה זו רבותינו הראשונים בסוגיא בבא מציעא (שם) והביאם השיטה מקובצת בשם הרא"ש ורבינו יהונתן, דהני מילי אם השליח קונה עבור משלחו, אבל באופן שקונה לעצמו לא הוי טעות, שיש אדם שקונה לעצמו ביוקר, וכן לוקח זה קנה לעצמו, אלא שלאחר מכן תובע הבר מצרא שימכור לו.

שיטת הרא"ש ורבינו יהונתן

וז"ל הרא"ש (שיטה מקובת בבא מציעא קח, א)

"אמרינן משמיה דרב נחמן אין אונאה לקרקעות. קשיא לי, נהי דאין אונאה לקרקעות, היינו משום גזרת הכתוב, ולא שיהא שוה כל המעות, מידי דהוה אעבדים ושטרות, ואכתי שייך למימר לתקוני שדרתיך ולא לעוותי. לכך נראה כפירוש ר"י, דאמעשה כזה אמרה רב נחמן, דכיון דקנאה לעצמו לא מצי למימר לתקוני שדרתיך, שפעמים שאדם קונה קרקע הרבה יותר מדמיו, וכן מוכח בפרק אלמנה ניזונת וכו' ככתוב בתוספות. הרא"ש ז"ל" עכ"ל.

וז"ל ה"ר יהונתן (שם)

"אמר ליה רב קשישא הכי אמרי נהרדעי, דהכא לא שייך למימר ולא לעוותי, דאין אונאה לקרקעות, ואם ירצה לתת לו מאתים יקח השדה, ואם לאו לא. ודוקא כהאי גוונא שלא היה יודע המוכר שהיה הלוקח קונה, אלא לצורך עצמו, הכא הוא דאמרינן אין אונאה לקרקעות, אבל היכא דאמר ליה בפירוש לצורך פלוני אני לוקח אותה, לית דינא ולית דיינא דמצי אמר ליה לתקוני וכו', בודאי יש אונאה ובטל המקח מעיקרו, והכי אמרינן במסכת קידושין" עכ"ל.

תמיה על שיטת הראשונים

והשתא יש לדקדק בדבריהם, דהנה מבואר בסוגיא שהלוקח שקונה, נעשה שליח של הבר מצרא, וקונה עבורו ממש, ולכן אם קנה קרקע במאה והתייקרה הקרקע ושוה מאתיים, הרויח הבר מצרא. דהנה הש"ס (ב"מ קח, א) חוקר, באופן שבא הלוקח לשאול את הבר מצרא את מסכים שיקנה לעצמו את הקרקע, והסכים הבר מצרא, למרות זאת יכול לטעון משטה הייתי בך, כיון שרציתי שאתה תקנה, שאם אני הייתי רוצה לקנותה, היה המוכר מעלה את המחיר, ולאחר שקנית, אני נוטלה מדין בר מצרא.

ופוסק הש"ס, שרק אם עושה קנין שמוחל לו דינא בר מצרא, זוכה הלוקח בקרקע, ואין הבר מצרא יכול ליטלה ממנו. ועל פי זה אומר הש"ס, שכיון שבר מצרא נוטלה ממנו אם לא עשה קנין, לפיכך היא בחזקת הבר מצרא, ואם הוקרה הרויח הבר מצרא, ועל פי זה פסק הרא"ש, שאפילו הקנין יעשו לבר מצרא. וכן פסק המחבר (סימן קעה, ו)

"וזה הלוקח הרחוק חשוב כשלוחו לכל דבר, ועדי הקנין של לוקח יכתבו שטר בשם המצרן, ואין צריכים קנין אחר. וכן אם הוקרה, צריך ליתנה לו כמו שקנאה, ואם הוזלה צריך ליקח אותה כמי שקנאה". עכ"ל המחבר.

ולפי זה יש לתמוה על הראשונים שמפרשים שאין יכול לטעון לתקוני שדרתיך ולא לעוותי כיון שהלוקח קונה לעצמו, ולאור המבואר אין הלוקח קונה לעצמו, אלא הוא שליחו ממש של הבר מצרא, ולכן אם הוקרה או הוזלה ברשות הבר מצרא היא.

הוכחה מהוזלה שאינו ממש שלוחו

ועוד יש לדקדק, דהנה פסק המחבר שאם הוזלה אין יכול הלוקח לכוף את הבר מצרא ליטלה ממנו במחיר שקנאה, אלא אם יחפוץ בה. דז"ל המחבר (שם)

"ואם הוזלה צריך ליקח אותה כמי שקנאה, אם חפץ בה",

והטעם כתב הסמ"ע (ס"ק ח)

"אם חפץ בה. דזה פשוט דאין הלוקח יכול לכפות להמצרן שיצטרך לחזור ולקנותו ממנו, הן שהוזלו או לא הוזלו" עכ"ל.

ויש לדקדק דאם הוא שלוחו ממש, הרי בודאי זכה בה הבר מצרא, ומדוע יכול הבר מצרא שלא לקנותה.

ביאור דין קניית לוקח עבור הבר מצרא

אבל האמת יורה דרכו, דהנה בר מצרא אין זה אלא זכות שיכול הבר מצרא לקנותה קודם לכל אחד, אבל אין חייב הבר מצרא לקנותה, אלא שהקנין שעושה הלוקח תלוי ועומד ברצונו של הבר מצרא, שאם יחפוץ בה התברר שהקנין נעשה עבור הבר מצרא, זכה בה משעה שקנאה הלוקח, לכן יכול הבר מצרא להחליט אם קונה את השדה או לא. ועל פי זה יבואר היטב מדוע לענין טענת לתקוני שדרתיך אינו כשליח אלא כקונה לעצמו, כיון שאין ודאי שהבר מצרא יקנה אותה, לכן הוא כקונה לעצמו - אם הבר מצרא לא ירצה לקנותה. העולה מזה, שהלוקח אינו שליח ממש של הבר מצרא, אלא הוא כקונה לעצמו, אלא שאם ירצה הבר מצרא לקנותה זוכה בה הבר מצרא מתחלה, ואף על פי שלא עשו עדי הקנין את הקנין עבור הבר מצרא, ואפילו ששם הלוקח על השטר, מכל מקום נחשב הלוקח כקונה בנאמנות עבור הבר מצרא - אם יחפוץ בה הבר מצרא.

ראיה ליסוד זה מדין אכילת פירות

ויש עוד ראיה ליסוד זה מדין אכיל פירות. דהנה פסק הרמב"ם (שכנים יג, ז) [ומקורו בתשובות בר האי גאון בשיטה מקובצת].

"זהו העיקר בכל אלו הדינין, שכל הלוקח בצד מצר חבירו הוא כמו שליח לחבירו ולתקן שלחו ולא לעוות, לפיכך אם השביח נוטל הוצאה, ואם הפסיד וחפר והרס או אכל הפירות מנכין אותו מן הדמים, בד"א שמחשבין לו הפירות בשאכלן אחר שבא בן המצר והביא מעות לסלקו אבל כל הפירות שאכל מקודם שלו הוא אוכל ואין מחשבין אותן" עכ"ל,

ופסקה המחבר (שם). הנה מבואר שכל הפירות שאכל לפני שבא הבר מצרא, זכה בהם הלוקח. ויש לתמוה לכאורה, אם הלוקח הוא כשלוחו של הבר מצרא, מדוע פירות שאכל לפני זה של הלוקח הם, והרי זכה בהם כבר הבר מצרא.

וכתב הבית יוסף (שם) וז"ל

"כתב הרב המגיד, דאף על פי שהוא כשליח, דוקא כשסלקו, או בא לסלקו, אבל קודם לכן הרי הוא כלוקח עד אותו זמן, ואין מחשבין לו פירות שאכל, זהו דעתו ז"ל עכ"ל".

הנה מבואר, שהלוקח דינו כלוקח עד אותו הזמן, וכפי שנתבאר שרק כאשר הבר מצרא מגלה דעתו זכה בה.

ההבדל בין שווי מכירה לאכילת פירות

ומכל מקום צריך ביאור, מדוע באכילת פירות אינו נעשה לוקח משעה שלקחה, ולכן זכה הלוקח בפירות, ולענין שווי המקח אמרינן שזכה בה מתחילה, ואם נתייקרה או הוזלה ברשות הבר מצרא הוא, והם שתי פסקי הלכות של המחבר, ולכאורה הם סותרים זה לזה, דאם אמרינן שנתברר למפרע שזכה הבר מצרא בקרקע משעה שלקחה הלוקח, אם כן יזכה הבר מצרא בפירות, ואם לא זכה משעה שלקחה, אם כן בהוקרה או הוזלה ברשות הלוקח היא ולא ברשות הבר מצרא. ונראה לעניות דעתי בזה, דיש הבדל בין גוף הקרקע לפירות הקרקע. דגוף הקרקע זוכה בה הבר מצרא מעיקרא, ולכן אם הוקרה או הוזלה ברשותו הוקרה או הוזלה, אבל פירות הקרקע הן של הלוקח עד שיגלה הבר מצרא דעתו שרוצה בה, דכיון שלא ידע שהבר מצרא ירצה בה, ואכל הפירות ברשות, לא ראו חז"ל להוציא ממנו הפירות שאכלן ברשות משום ועשית הישר והטוב, אבל גוף הקרקע זכה בה מעיקרא, כדי שישלם ללוקח כמה שנתן עבור הקרקע.

האם יש חיוב על הלוקח לרשום הקרקע בשם הבר מצרא

והנה יש לחקור, בלוקח הבא לקנות קרקע מהמוכר, ויש שם בר מצרא, האם חובת הלוקח לשאול את הבר מצרא אם רוצה לקנותה, והאם חובתו לרשום את המקח על שם הבר מצרא.

והנה לא מצאנו שחייבו חז"ל את הלוקח לשאול את הבר מצרא אם רוצה לקנותה, אלא שאמרו (בבא מציעא קח, א) שאם שאל הלוקח את המצרן אם יכול לקנותה, ואמר לו קנה, יכול הבר מצרא להוציאה ממנו. זאת ועוד, הרי הלוקח זוכה בפירות עד שהבר מצרא יגלה דעתו שרוצה לקנותה, אם כן פשיטא שיכול הלוקח לקנותה ואינו חייב להודיע לבר מצרא.

לאור זאת, בודאי אין יכול הלוקח להניח כספו על קרן הצבי ולרשום הקרקע על שם הבר מצרא, שהרי אין הבר מצרא מוכרח לקנותה, ועוד, שירויח הלוקח פירות הקרקע עד לגילוי דעת הבר מצרא.

לא תיקנו בר מצרא אם הלוקח מפסיד

וכיון שנתבאר שהלוקח יכול לרשום הקרקע על שמו, וראוי לעשות כן כדי שלא יאבד מעותיו, אם כן כשבא הבר מצרא להוציא הקרקע ממנו, חייב הבר מצרא לשלם לו כל ההוצאות שהיו לו על הקרקע, שהרי לא תיקנו חז"ל בר מצרא באופן שיש הפסד ללוקח, כמבואר בחושן משפט (שם, סעיף כג) שאם הוציא הלוקח מטבעות יפות, אין הבר מצרא יכול לתת לו מטבעות ישנות. וה"ה אם קדם הלוקח ופרע, אין המצרן יכול לסלקו אלא בכעין מעותיו.

ומזה גם ראיה שאין יכול הבר מצרא לטעון אני הייתי משלם במטבעות ישנות, ומדוע לא שאלת אותי, אלא מוכח, שהבר מצרא אינו נחשב משלחו ממש.

ולאור כל המבואר בודאי שעל הבר מצרא לשלם ללוקח כל ההוצאות שהיו לו. והרי הדברים קל וחומר, שאם קנה במאתיים משלם לו מאתיים אפילו שהקרקע שווה מאה מנה, שאין ללוקח להפסיד ממה שנתן עבור הקרקע, קל וחומר הוצאות של רישום הקרקע שקנה ומחזיקה בנאמנות עבור הבר מצרא, והרי עשה לו טובה שמחזיקה בנאמנות עבורו, ואין הבר מצרא יכול לטעון היה לך לרשום על שמי, דלא חייבוהו לשאול את הבר מצרא, ובודאי לא יניח מעותיו על קרן הצבי.

ומצאתי גם בציץ אליעזר שמחייב את הבר מצרא לשלם הפסד הלוקח, וכיון שההפסד היה גדול ולא רצה הבר מצרא לשלמו, פטר את הלוקח מדינא דבר מצרא. וז"ל (שו"ת ציץ אליעזר חלק ח סימן מא)

"ועוד זאת דבנידון דידן, התברר שלקונים היו כבר בזה פסידא הן דגופא והן דממונא, כי השקיעו הרבה מרץ וטורח בהתרוצצות לשם השגת קנית הבית, וגם עלה להם הדבר בפסידא דממונא בפנים שונים, ועל ידי זה שהתקשרו בחוזה בקנית הדירה הזאת, וכבר עברו מזה כמה חדשים, הסיחו דעתם מלחפש לקנות במקום אחר וביני ביני עלו בהרבה מחירי הבתים ואם ירצו לקנות כעת במקום אחר יעלה להם הדבר באלפי ל"י יותר, ובגוונא דפסידא נפסק בחו"מ סי' קע"ה סעי' כ"ג דלא תקנו בזה זכות למצרן".

דינים העולים:

א. המצרן משלם ללוקח כמה ששילם עבור המקח. ומוסיף לו תשלום כל ההוצאות שהיו לו עבור רישום הנכס על שמו, כגון מס רכישה וטירחת עורך דין וכדו'.

ב. כל הפירות שאכל הלוקח [או שגבה שכר דירה מהנכס] עד שהודיע לו המצרן שרוצה לקנותה - שייכים ללוקח. מההודעה שרוצה לקנותה, שייכים הפירות למצרן, כיון שאין המצרן זוכה בפירות למפרע רק מהזמן שהודיע שקונה הקרקע.

ג. קנה קרקע במאתיים והיא שווה רק מאה, אין המצרן יכול להוציא את הלוקח, אלא אם ישלם מאתיים כמו שקנאה.

ד. קנאה במאה והיא שוה מאתיים, אין המצרן צריך לשלם ללוקח אלא מאה.

ה. קנאה במאה והתייקרה ושוה היום מאתיים, אין המצרן משלם אלא מנה, כיון שזכה בקרקע למפרע משעה שהקונה קנאה.

ו. קנאה במאתיים והוזלה ושוה היום מאה, צריך המצרן לשלם מאתיים.

ז. המצרן אינו חייב לקנות הקרקע.

ח. הקנין שעושה הלוקח תלוי ועומד, אם ירצה המצרן לקנותה. שאם ירצה, יזכה המצרן בגוף הקרקע למפרע, ובפירות משעה שהודיע, ואם לא ירצה, יהיה הקנין עבור הלוקח.