תביעה לתיקון מום בדירה

ביה"ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים תיק מס׳ 183־נג כרך ג עמ' קה-קי

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד; הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא. תיק מס׳ 183־נג

פס״ד בתביעה לתיקון מום בדירה ותביעה נגדית להחזר קנס שנגבה בערכאות

נושא הדיון

התובע קנה דירה מהנתבע וקבל עליה אחריות לתיקון נזילות ורטיבות למשך 3 שנים מעת קניתה. לאחר כשנתיים התלונן למוכר על פגם נזילה בדירה, אך הנתבע דחה את תביעתו. כעת הוא מוסיף ותובע מלבד תיקון הנזילה גם חסרון בידוד מפני חדירת חום וקור בתקרת אחד החדרים, שבגלל חסרונו אינו יכול לגור באותו חדר, לא בימים הקרים בגלל הקור הרב שיש בו, ולא בימים החמים בגלל חום רב שיש בו. לטענתו חסרון הבידוד הוא פגם שאינו נראה לעין, ולפיכך אע״פ שלא נזכר באחריות חייב הנתבע לתקן פגם זה. בתשובה לשאלה ענה התובע ששאל את הדייר שגר לפניו בדירה על הדירה, ובין היתר אמר לו שהחדר נשוא התביעה הנוכחית שימש לו כמחסן ולא למיגורים, ולכן לא היתה לו כל אינפורמציה מיוחדת על אותו חדר.

את התיקונים האמורים מבקש התובע לבצע בעצמו ואינו מוכן שהנתבע יבצע אותם בגלל חוסר האימון שנתגלע בין הצדדים, ולפיכך הוא תובע את מחיר התיקונים עפ״י חישוב שעשה.

הנתבע משיב שהוא מודה בחוב תיקון הנזילה כפי שהתחייב באחריות, אך כנגד זה יש לו תביעה נגדית להחזר קנס שהתובע גבה ממנו באמצעות ביהמ״ש האזרחי עבור איחור ברישום הדירה על שמו בטאבו, קנס שלטענתו הוא גזל ביד התובע מאחר שלא נפסק כדין.

על תביעת הבידוד משיב הנתבע שאין זה פגם בדירה, ולמרות שלפי חוקי התקן הישראלי בשנים האחרונות חייב הקבלן לבנות עם בידוד טרמי, מ״מ לפני כמה שנים לא נכלל סעיף זה בתקן, ובשעה שהמוכר קבל את רשיון הבניה לבית זה לא היה חייב להוסיף את הבידוד הטרמי, ומבחינת התקנות היה די בבניה בחומרים שהשתמש בהם לבניה, וכראיה הוא מציג מכתב מהמהנדס של הבנין. הוא מוסיף שאם היה הדבר חשוב לקונה היה עליו לברר טרם הקניה האם נבנה הבית לפי כללי התקן האחרונים עם הבידוד הטרמי או לפי חוקי הבניה הקודמים, וממה שסעיף זה לא היה כלול בתקן עד לפני כמה שנים משמע שגם המחוקק הבין שניתן לגור בדירה גם בלעדי הבידוד, כי בכל דירה יש חדר יותר קר ויותר חם, ואין זה נחשב לפגם.

עוד הוא טוען שבחוזה שנחתם בין הצדדים נזכר כמה פעמים שהקונה מקבל את הדירה במצבה כפי שהיא, ולשון זו באה להדגיש שהקונה מקבל עליו את החסרונות הקיימים בדירה, וממילא אינו יכול לטעון על חסרון בידוד טרמי.

משיב התובע שכוונתו היתה על מצבה החיצוני וכל מה שניתן לראות בבדיקה חיצונית, אבל חסרון בידוד טרמי אינו נראה וא״א להבחין בו, וע״כ לא קבל על עצמו.

הנתבע הביא עד שגר בבנין סמוך לו, שגם אותו בנה הנתבע, והוא מעיד שגם הוא סבל כמה שנים מקור וחום בחדר החיצוני, אך לפני כשנתיים פתר את הבעיה ע״י תוספת בידוד לגג. וכדברים האלה סיפרה בביה״ד שכנה בבית סמוך אחר. לדברי השכנים בימים הקרים לא הועילה להם ההסקה הרגילה, וגם תוספת חימום לא הספיקה, אך למרות זאת המשיכו לגור בחדר ולסבול עד שמצאו את הפתרון.

הנתבע מגיב על דברי העדים שאם יכלו לגור בחדר כשמונה שנים למרות הסבל, משמע שאין זה מקח טעות.

הנתבע מציג מכתב ממהנדס שהיה אחראי מטעם משרד השיכון על רישוי הבניה במקום, ולדבריו הקירות נבנו עפ״י התקן, והוא מצייר את החתך של הקיר.

הופיע עד מטעם התובע, והוא מהנדס שביקר בדירה, ולדבריו הבחין בזיעה בקיר הפנימי וזה מוכיח שחסר בידוד בקיר. יחד עם זאת אמר שלא הוא המומחה לבדיקת קור וחום. הוא אומר שאם חתך הקיר הוא כפי שצייר המהנדס במכתב שהביא הנתבע הרי זה עונה בהחלט על התקן, וניתן לבדוק את זה בבדיקה קלה יחסית. הוחלט שהצדדים יתאמו ביניהם על אופן הבדיקה.

פס״ד

א. מקבלים את התחייבות הנתבע לתקן את הנזילות שנתגלו בדירה.

ב. על הנתבע להוסיף בידוד בתקרת החדר החיצוני של התובע.

ג. תביעת הנתבע להחזר פסיקת ביהמ״ש נדחית.

טענה מקדמית

עוד בטרם טענו הצדדים את טענותיהם בקש הנתבע שלא לדון בתביעה כלל בגלל שהתובע פנה בעבר לערכאות בענין אותה דירה.

פס״ד מקדמי

ביה״ד קבע שמכיון שהפניה לערכאות נעשתה בנושא אחר, רשאי התובע לחזור בתשובה ולהזדקק לביה״ד בשאר נושאים שהתעוררו בינו לבין הנתבע.

השאלות לדיון

א. הפונה לערכאות האם דנים בבי״ד בתביעות אחרות שלו טרם שהחזיר מה שגבה בערכאות.

ב. נתבע שהופיע לתביעה בערכאות וניהל את ההגנה שלו כדי לצאת זכאי, ולא דרש מהתובע לדון בד״ת, ויצא חייב בדיניהם, האם נזקקים לו בבי״ד להוציא משכנגדו את מה ששילם עפ״י דיניהם.

ג. נתבע שרוצה בעצמו לבצע את התיקונים שהתחייב עליהם, והתובע דורש את עלות התיקונים עפ״י חישוב שעשה, למי שומעים.

ד. מום שאינו מונע מלהשתמש בדבר הנקנה בשימוש רגיל, וסתם בני אדם מוצאים עצה כיצד להשתמש בו, אלא שהקונה אינו מוצא עצה ולפיכך אינו יכול להשתמש בו, האם לגביו נחשב הדבר למום.

ה. שינוי בהסכמת בני המדינה לגבי חסרון מסויים אם נחשב כמום, האם המנהג שהיה קיים בשעת המכירה לקונה קובע, או המנהג שהיה קיים בזמן שהמוכר עצמו קנה.

ו.         כתבו בחוזה שהקונה מקבל עליו את חסרונות הדירה, אבל לא פירשו את החסרונות, האם יכול אח״כ לטעון טענת מקח טעות.

תשובה

א.  התובע בערכאות וחוזר ותובע בדיני ישראל

כתב הרמ״א בשו״ע חו״מ סי׳ כו סעי׳ א:

"מי שהלך בערכאות של עכו״ם ונתחייב בדיניהם ואח״כ חזר ותבע באותו ענין לפני דייני ישראל, י״א שאין נזקקין לו, וי״א דנזקקין לו, וסברא ראשונה נ״ל עיקר".

ודייק הרמ״א שמדובר שחזר ותבע בדיני ישראל ״באותו ענין״, משמע שאם תבע בענין אחר נזקקים לו, ומקורו משו״ת מהרי״ק סי׳ קפז שם כתב המהרי״ק בשם תוס׳ שכתבו בשם רבינו יצחק ב״ר פרץ בבני אדם הנאסרים לחבריהם בחותם המלכות ואח״כ רוצה חבירו לתובעו בדין מאותה תביעה שהוא נאסר לו באותו חותם, אין נזקקים לו כיון שהניח דין ישראל ובחר להאסר בדיני אומות העולם. ומדוייק דוקא כשחוזר ותובעו ״באותה תביעה״, אבל בתביעה אחרת נזקקים לו, וצ״ל שהסברא היא כמש״כ התומים סי׳ כו ס״ק ב והסכים לזה בנתה״מ שם ס״ק ב דכיון שהלך בדיני גויים אין בי״ד אחראים לפקח בטובתו ובאיבוד ממון שלו, והיינו שעל אותו ממון שאיבד בדיני העכו״ם איננו אחראים לדאוג לו ולהחזיר אבידתו, אבל פשוט הוא שאם יש לו תביעות אחרות נזקקים ונזקקים לו.

ועי׳ שו״ת הריב״ש סי׳ רלח בנתבע שטוען שאין לדון בתביעת התובע ממנו לפי שהתובע חשוד על הגניבה, וכתב הריב״ש שאפי׳ יש עדים שגנב אינו אלא פסול לעדות, אבל מפני פסלותו לא יפסל מלתבוע זכות או חובה שכנגדו בדין תורתינו.

ולפי״ז בנידון דידן שהתובע עשה שלא כדין וירד עמו לערכאות בענין אחד וזכה בדיניהם, ועכשיו תובע אותו בד״ת בענין אחר, אע״פ שעשה שלא כדין ונטל ממונו בגזילה, אין זה מונע ממנו לחזור ולתובעו בענין אחר בד״ת.

ב. הגעה לבית המשפט היא הסכמה לקבל את דינו

בשו״ת מהרש״ם ח״א סי׳ פט נשאל המהרש״ם אודות ראובן שתבע את שמעון בערכאות על איזה חוב, וראובן נשבע וזכה, ומכר ראובן את ביתו עפ״י ליצטאציאן בצירוף בע״ח אחרים, ועתה תובע שמעון את ראובן לד״ת, וראובן משיב שהיה לו לתובעו מיד לד״ת ולא היה לו לגרום הוצאות רבות במשך זמן רב, וגם הטיל עליו שבועה, ולכן אינו חייב עתה לדון עמו בד״ת. והשיב המהרש״ם עפ״י תשובת התשב״ץ ח״ג סי׳ סח שכתב שכיון שהלכו תחילה לדון בערכאות ויצאו חייבים, ה״ז כאילו קבלו עליהם לדון באותו דין ומחלו זכותם, ומה שדנו בדיניהם קיים. וכתב המהרש״ם שדין הנתבע כדין התובע וטעם אחד לשניהם, שכשם שבתובע בערכאות אנו אומרים שקבל עליו דין המלך, כך גם בנתבע, ואע״פ שתחילת הליכתו של הנתבע לערכאות היתה כדי להציל עצמו, מ״מ השתדלותו בדבר והוצאות שהוציא ע״כ, ולא הזמינו לד״ת, מוכיח שהיה בדעתו לדון בדיניהם, וכיון שנגמר הדין שנשבע התובע וכבר מכר הבית, אין לחייב את ראובן לירד עמו לד״ת, שהרי גם הנתבע כבר נתרצה בזה, ושניהם קבלו עליהם דינא דמלכותא, עיי״ש.

ואף בנידון דידן, כיון שהנתבע הינו בר אוריין ויודע היטב את הכתובת של הבי״ד כשצריך להם, מה שהלך לדון עם התובע בביהמ״ש ולא דרש לדון בבי״ד, מוכיח שקבל עליו מה שיפסוק ביהמ״ש, וכמש״כ המהרש״ם, ומחל על זכותו, כמש״כ התשב״ץ, ואל לו לבוא כיום לבי״ד ולתבוע חזרה את מה ששילם בהסכמה.

ג. אין זכות לדמי תיקון בחיוב אחריות מצד הנתבע

מכיון שתביעת התיקון מסתמכת על כתב האחריות שכתב הנתבע לתובע, ובכתב האחריות נאמר שהנתבע יתקן תיקוני נזילות ורטיבות, אין זכות לתובע לדרוש את מחיר התיקונים אלא רק את התיקונים עצמם.

ד. העדר בידוד כמום במכר

פשוט הדבר שמום נקבע לפי כל דבר ודבר והרגלי השתמשותו, ולפיכך כיון שנתברר ע״י השכנים שהעדר בידוד בחדר הקר גורם לכך שלא ניתן להשתמש בחדר באופן הרגיל, היינו שאפי׳ הסקה לא מספיקה לחמם אותו כדי לאפשר בו את המיגורים, ונזקקים לתוספת של חימום, טענת התובע טענה היא, והנתבע חייב לתקן את המום ע״י תוספת הבידוד בתקרה.

ה. הגדרת מום במכר

פסק הרמב״ם מכירה פט״ו ה׳׳ה וטוש״ע חו״מ סי׳ רלב סעי׳ ו:

"כל שהסכימו עליו בני המדינה שהוא מום שמחזירין בו מקח זה, מחזירין בו, וכל שהסכימו עליו שאינו מום ה״ז אינו מחזיר בו אלא אם פירש, שכל הנושא ונותן סתם על מנהג המדינה הוא סומך. וכתב המ״מ זה פשוט, הכל כמנהג המדינה בכל כיו״ב ובכמה מקומות נתבאר דומה לזה, ובביאור הגר״א שם ציין לכתובות עב ב מידי דקפדי בה אינשי הוה קפידיה קפידא".

ונראה פשוט שהדבר תלוי במנהג המדינה הקיים בזמן המכירה ללוקח, ואין זה מעניין אותנו מה היה המנהג בזמן שהמוכר קנה את הדבר או בנה את הדבר, מכיון שהלוקח דעתו על מנהג המדינה הקיים באותה שעה.

לפי״ז בנידון דידן שבשעה שהתובע קנה את הדירה היה מנהג המדינה להחשיב בידוד טרמי כסעיף הכרחי בבניה מן הסתם היתה דעתו כמנהג המדינה, וטענת הנתבע שבשעה שקבל את רשיון הבניה לבית זה לא היה מנהג זה הכרחי, אינה טענה.

ו. התנה על מנת שלא יחזור על מום

פסק הרמב״ם מכירה פט״ו ה״ו ושו״ע חו״מ סי׳ רלב סעי׳ ז:

"פירש המוכר ואמר ע״מ שאין אתה חוזר עלי במום, ה״ז חוזר עד שיפרש המום שיש בממכרו וימחול הלוקח, או עד שיאמר לו כל מום שימצא במקח זה הפוחת דמיו עד כך וכך קבלתי אותו, שהמוחל צריך לידע הדבר שימחול בו ויפרש אותו".

ועי׳ שו״ת הרי״ף סי׳ קנג.

ובנידון דידן מכיון שלטענתו היה קיים בדירה מום נסתר שאינו נראה לעין, אין להחשיב את המחילה שבחוזה כמחילה אף על מום זה, והלשון הכללית שבחוזה אינה גורעת בזכותו לטעון טענת מום שלא פורטה בו.