תיקון ליקויים בדירה באחריות

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים כרך ג עמ' קיא-קיב

בהרכב הדיינים: הרב ברוך יצחק לוין (זצ״ל), אב״ד; הרב אליהו קצנלבוגן שליט״א; הרב חיים הרצברג שליט"א.

פס״ד בתביעת קונה ממוכר לתיקון ליקויי רטיבות בבית

נושא הדיון

ראובן קנה דירה משמעון הקבלן, והקבלן התחייב בחוזה לתקן ליקויים שיתגלו בה. ואמנם נתגלו בה ליקויי נזילה של מים, ושמעון תיקן, אך לפי חוות דעת המהנדס שהביא ראובן יש לעשות תיקונים גדולים יותר כדי לסלק את הנזק לגמרי.

המקורות לדיון

תביעת ביטול מקח מחמת אונאה

ב״ב פ״ד אמר רב חסדא מכר לו שוה ה׳ בו׳ והוקר המקח, הלוקח יכול לחזור בו ולא המוכר דאמר לי׳ אילו לא אוניתן וכו׳. ועי׳ ברא״ש שם בשם רבינו יונה דמ״מ אין הלוקח יכול לתבוע אונאתו ולקיים המקח, והטור בסי׳ רכ״ז כתב דיכול לתבוע אונאתו, וכן הוא בשו״ע סעיף י״ב, ובב״י הקשה דהא ברא״ש משמע שהסכים לרבינו יונה, ותי׳ בתשובות החדשות של הרעק״א סי׳ ל״ג דאין בזה סרך קושיא, דהא מבואר בלשון רבינו יונה דהטעם כיון דהלוקח היה יכול לחזור ממקחו לא נתקיים המקח עד עתה, ואין המתאנה יכול לתבוע אונאתו עיי״ש, והיינו דוקא לרב חסדא דס״ל דיד המתאנה על העליונה רצה תובע אונאתו רצה מבטל מקחו. אבל למאי דקי״ל דבשתות א״י לבטל המקח, מיד נתקיים המקח ויכול לתבוע אונאתו, ושפיר כתב הטור והשו״ע. אמנם כ״ז בשיעור אונאה דנתקיים המקח מיד, אבל בביטול מקח והוקר אף דהלוקח יכול לחזור ולא המוכר, מ״מ אין יכול לתבוע אונאתו, דכיון דתובע אונאתו לא נתקיים המקח וברשות מוכר אייקר.

חובת תיקון ליקויים היא מכח התחייבות ולא מדין אונאה

ונראה בנידון דידן מה שבעל הבית תובע מהקבלן תיקוני הדירה מחמת רטיבות לאו משום אונאה הוא, אלא משום שהיתה התחייבות מהקבלן לפי החוזה לתקן מה שצריך תיקון, ואין זה נוגע כלל לפסק רבינו יונה ולא לרעק״א, דזה ברור דאף כשתובע תיקונים שיעלו לשיעור של ביטול מקח, אין המקח בטל, דהלא זה פירוש של חוזה, דהמקח קיים ותובע מה שהתחייב לפי החוזה.

התחייבות באחריות אינה כוללת בניין מחדש, אלא רק תיקון

אלא דעדיין אני נבוך בזה, אם גם אחרי שתיקן הקבלן לא סילק את מפגע הרטיבות, שאמנם לפי החוזה יצא ידי התחייבותו, אך מה שמהנדס מגיש הצעה שכנראה יש בה לסתור כתלים, אין זה בכלל תיקונים אלא בנין חדש, ולא התחייב בזה לפי החוזה, ועי׳ בחו״מ סי׳ רל״ב סעיף כ׳ בנידון תשובת הרא״ש אם ע״י נכוי הדמים יחזור הבית לקדמותו אין כאן ביטול מקח, וכמו שכתב הרמ״א שהרי בית מכר לו ועדיין נקרא בית, ושם בנה״מ בחידושים ס״ק ז׳ פירוש כל שיכול לתקן המום שיחזור לקדמותו בדמים שינכה לו ולא יהא נחשב כפנים חדשות שיהי׳ נחשב כדבר שלב״ל, מנכה לו מן הדמים, אבל בכותל שלם ונמצא רעוע כשיתקן אותה ויבנה, פנים חדשות באו לכאן, והוי כדשב״ל, לכך המקום ביטל עכ״ל, ועפי״ז כיון דמה שתובע התיקונים לפי הנראה בהצעה של המהנדס שקבע מחיר של 30,000 ש״ח, בדעתו לבנות כותל חדש וכדומה, אין זה בכלל ההתחייבות של התיקונים אלא ענין של ביטול מקח, ומה שהוקר ברשות המוכר הוקר. ואין לומר דיש לחלק בביטול מקח כגון בשני מינים המקח בטל מעיקרו וברשות המוכר הוקר, אבל בביטול מקח מחמת מום, זה דין בתביעה וכל זמן שאינו תובע המקח קיים ומה שהוקר הוקר ברשות הלוקח, שהרי מהגרע״א שהבאנו מוכח דס״ל דאף בביטול מקח מחמת תביעה בטל המקח מעיקרו, והוקר ברשות המוכר הוקר.

לכן לפי דעתי יש לעשות פשרה ביניהם.

הרב ברוך יצחק לוין.