מקח טעות במכר דירה כשהייתה הטעייה בגובה התשואה

סימן נה - מקח טעות במקח העומד לתשואה והיתה הטעיה בגובה התשואה

רקע:

בתאריך ה' טבת תשע"ז נחתם חוזה בין המוכרים לקונים. קדם לכך משא ומתן בין הצדדים, בו הוצג לקונים מצג (שווא) לפיו הדירה – הנכס שמוצע להם לקניה הינו נכס שמיועד להשקעה. כך פורט להם כי: מודבר בדירה + יחידה להשכרה + מחסן בגודל חמש עשרה מטר אותו ניתן גם להפוך ליחידת דיור. כמו כן הובהר על ידי המוכרים כי השוכר ששוכר את הדירה בסך 4200 ₪ (והוצג בפניהם חוזה השכירות שלו) הינו שוכר טוב והצ'קים שלו מעולם לא חזרו. כי המחסן אינו מושכר וניתן להפכו מיידית ליחידת דיור כדי למקסם את התשואה מהנכס. הקונים לא סמכו רק על דברי המוכרים על ידי המתווכת מטעמם אלא טרחו והביאו אדריכלית שתבדוק את המחסן שניתן להפכו ליחידת דיור, האם אכן ניתן להפכו ליחידת דיור. ברור היה מתוכן הפעולות של הקונה שהתשואה של הנכס חשובה לו מאד. מהר מאד התברר כי הדברים אינם כפי שהוצגו להם, וכדלהלן:

הדירה אינה מושכרת בסך 4200 ₪ כי המוכרים קיזזו מסכום זה את דמי השיפוצים של הקונה והמחיר שהוא אמור לשלם בפועל איננו 4200 ₪ אלא 3900 ₪ עד לתאריך 27.8.2017 בעוד שלטענת השוכר קיזזו לו את הסכום הזה עד לסוף תקופת השכירות שזה שנה לאחמ"כ. כמו כן השכירו לו את המחסן שהיה הקונה אמור לקבל ממנו תשואה על ידי שהיה הופך את זה ליחידת דיור, לטענת הנתבעים לתקופה קצרה, לטענת השוכר עד לסוף תקופת השכירות. שכירות זו לא בא זיכרה בחוזה השכירות והקונים לא ידעו עליה רק לאחר המקח. יתירה מכך במהרה התברר לקונים שהשוכר הזה שלטענת המוכרים ע"י בא כוחם הינו שוכר טוב ומעולם לא חזרו לו צ'קים, הינו פושט רגל מוכרז ונכסיו ניתנו לכונס נכסים, כך שהמצב שלא רק שהצ'קים חוזרים אלא אף אין מה לעשות בהם בכלל. לא די בזאת אלא לאחר שמכרו את הדירה החליטו המוכרים לפצות את השוכר על חשבון הקונים וחתמו איתו על שטר בו האריכו לו את תקופת השכירות של המחסן.

החלטה:

מדובר במקח טעות, שכן המקח שהם קנו הינו מקח כדי לקבל את התשואה הגבוהה ביותר, ומאחר ואין מדובר במקח שניתן להגיע אליו לתשואה גבוהה ואפילו לתשואה רגילה לא ניתן להגיע אליה הרי זה מקח טעות כמו שמפורש בשו"ע (חו"מ סימן רלב סעיף כג):

"המוכר שור לחבירו ונמצא נגחן, אם אין להוכיח אם קנאו לחרישה או לשחיטה, כגון שהוא אדם שהוא קונה לזה ולזה, וגם אין הוכחה בדמים, כגון שנתייקר הבשר כדמי שור לחרישה, אינו מקח טעות שיכול לומר: לשחיטה מכרתיו, אף על פי שהרוב קונים לחרישה ולא אזלינן בתר רובא להוציא מיד המוכר. אבל אם עדיין המעות ביד הלוקח, לא מבעיא אם רובם קונים לחרישה, אלא אפילו כי הדדי נינהו, המוציא מחבירו עליו הראיה. ואם הלוקח אינו רגיל לקנות אלא לחרישה, והמוכר מכירו, הרי זה מקח טעות".

דהיינו שאם היה ניתן להוכיח מתוך מעשי הקונה שכוונתו היתה לקנות שור שניתן להשתמש בו לחרישה וקיבל שור שאי אפשר להשתמש בו לחרישה, הרי זה מקח טעות אף שלשימושים אחרים הוא מצוין, במקרה שלפנינו במצב הנוכחי לא ניתן להשתמש בו כדי לקבל תשואה ועל כן מבואר הדבר שהוא מקח טעות.

למעלה מן הצורך יצויין שדין זה נאמר בקונה לחרישה שיכול למכור את השור ולקנות שור אחר לטביחה ויש לו רק טירחה, כמו שכתב הסמ"ע שם (ס"ק נט) לגבי קונה שלא ברור היה מתוך דבריו שהוא רוצה לקנות שור לחרישה שבזה אינו מקח טעות:

"אינו מקח טעות. פירוש, אין הלוקח יכול לומר לחרישה קניתיהו ועכשיו אצטרך להיות לי טרחא לשחוט הבהמה למכור הבשר ולקנות לי בדמים שור לחרישה".

ומשמע דבזה אם היה ברור שרוצה לקנות לחרישה אף שאין לו נזק ממון אלא רק טירחא נחשב הדבר למקח טעות, וק"ו בזה שיש לו נזק ממוני גדול, שהרי אפילו לדבריהם אינו מקבל את כל התשואה שהובטחה על הדירה, ואת המחסן אינו יכול להשכיר עד לסוף התקופה בשל הויכוח בין המוכרים לשוכר ונמצא שהקונה מקבל פחות מחצי מהתשואה שהיה יכול לקבל אילו היה המקח כדבריהם וזה נזק שאינו חוזר למשך שנה ויותר, ואדעתא דהכי שיש שינוי דמים כל כך גדול לא היה קונה את המקח.

בנוסף חייבים המוכרים לתת לקונים את דמי ההוצאות שהיו להם סביב מכירת הדירה שכיון שהמוכרים ידעו שהם מוכרים דבר אחר ממה שמכרו בפועל ובמצח נחושה הם שיקרו וכיזבו ואף שמו בכליהם הרי הם חייבים בכל ההוצאות שידעו שיהיה לקונה בגין המקח שכן נפסק בשו"ע (שם סעיף כא):

"הלוקח מקח מחבירו והודיעו שהוא מוליכו למדינה פלונית למכרו שם, ואחר שהוליכו לשם נמצא בו מום, אינו יכול לומר: החזר לי מקחי לכאן, אלא מחזיר לו הדמים והמוכר מטפל להביא ממכרו או למכרו שם; ואפילו אבד או נגנב (אחרי שהודיעו), הרי הוא ברשות מוכר. ואם היה המוכר יודע בממכרו שהיה בו מום, חייב בהוצאות שהוציא הלוקח להוליך אותו למקום פלוני". 

נמצא אם כן שבמקרה של מכירת דירה שכל מוכר יודע שיש ללוקח הוצאות של תיווך, דמי רישום, ומיסים, ובמקרה שלפנינו שידע שלקח את המחסן על מנת להפכו ליחידת דיור וכפי הצעת המוכר, הרי זה כהודיעו שהוא לוקח אדעתא דהכי ומאחר והמוכר ידע שיש מום במקח הרי עליו לשלם את כל ההוצאות.

אמנם יש להסתפק על פי דברי הב"ח (סי' רלב ס"ק ד ד"ה אין מחשבין) שבמקום שיכול לתקן את המום אי אפשר לבטל המקח כיון שיכול לתקן המום, ואימתי אמרינן שהוא יכול לבטל אף שסובל תיקון זהו רק בהיה צריך לו לשעה וכבר עבר הצורך הא לאו הכי אין יכול לבטל המום כיון שהוא יכול לתקנו.

ואם כן בכגון דא שהנזק הוא רק לשעה (וגם בזה יש להסתפק שיש לומר שאת הכסף שלא ירויח עכשיו הוא נזק בעצם הדבר שאת הנזק הזה לא יהיה ניתן להשלים לעולם) שכן בעוד כשנה יוכל להשכיר את זה כרגיל וכרצונו האם זה נחשב כנזק שאפשר לתקנו או לא, שאפשר לומר שכל מה שכתב הב"ח זה באפשר לתקן מייד אבל לחכות יותר משעה אדעתא דהכי לא, ועוד שהרי מי שקונה דירה (וכן המציאות כאן) לוקח משכנתאות כמעט עד לקצה גבול היכולת כשהוא מסתמך על ההכנסות וכעת יתכן שלא יוכל לשלם את המשכנתא ויפסיד הכל אם כן זה נזק שהרבה יותר גדול ועל זה ודאי לא אמר הב"ח שהוא אפשר לתקן כי יתכן שלא יוכלו לתקנו.

ועל כן נראה למעשה שאם ישלם המוכר לקונה את כל הנזקים בזמנם ודאי שלא ניתן לבטל את המקח שזה ודאי נחשב לכאורה כתיקון לדעת הב"ח כיון שמשלים לו את החסר בכסף והרי אין בעיה בעצם אלא משהו שמונע בנתיים להרויח את הכסף ואת זה הוא משלים, אבל אם לא ירצה לשלם נראה שיותר משנה עד שיתחיל לקבל את הכסף המלא והפסד כל הכסף בנתיים נחשב למקח טעות והדין כנ"ל.