הפסקת בנייה

פסק דין בענין הפסקת בניה

עובדות (מוסכמות)

באלול תשע"ה (סוף אוגוסט 2015) נחתם הסכם בין אברהם ושרה (להלן התובעים) לדוד הקבלן (להלן הנתבע). בהסכם זה מתחייב הנתבע לבנות בית במגרש 201 במושב תמורת 910,000 ש"ח כולל מע"מ. בהסכם ישנו פירוט של הכלול בבית ("עד המפתח") אך לא נתפרט בו אופן התשלום. העבודה הותחלה בספטמבר 2015. הסכם זה לא הגיע לבית הדין כיון שלטענת הנתבע הוא אבד, אך שני הצדדים מסכימים על קיומו ותוכנו בקוים כלליים כנ"ל.

לאחר יציקת הכלונסאות התברר שנעשתה טעות והכלונסאות הוצבו במקום אחר שלא כפי שנכתב בתוכנית הבניה המאושרת. התובעים ידעו על קיומה של סטיה ואעפ"כ העדיפו שהבניה תימשך.

בכד שבט תשע"ו (3 פברואר 2016) הופסקה עבודת הקבלן ע"י התובעים.

יש לציין שבמהלך הבניה עוד קודם הפסקת העבודה הועבר לקבלן סכום כספי בסך 410,000 ש"ח.

בכז שבט תשע"ו (7 פברואר 2016) נחתם הסכם נוסף בין שני הצדדים שבו מתחייב הנתבע לתקן את הנזקים הכלולים בשלד, כמ"כ לעשות טיח פנים וחוץ, כאשר הטיח בפנים כולל טיח לבן ובחוץ שליכט צבעוני. תמורת כל הנ"ל ולאחר אישור המהנדסת והתובעים יוסיפו התובעים סך של 40,000 ש"ח כולל מע"מ, כך שבסך הכל יקבל הנתבע סך של 450,000 ש"ח כולל מע"מ תמורת עבודתו. מכאן ואילך הצדדים נפרדים ואינם מחוייבים זה לזה.

לאחר הסכם זה שוב נתגלע ויכוח בין הצדדים על טיב התיקונים במבנה שבוצעו ע"י הנתבע וכמ"כ על תשלום הכסף המגיע לו. בעקבות הויכוח הודיעו שני הצדדים שאינם מתקדמים עוד לא לטיח ולא לתיקון הליקויים. 

כאמור, עד כה קיבל הנתבע סך של 410,000 ש"ח.

טענות התובעים

א. בענין הסטיה של מיקום המבנה אומנם דווח על ידי הקבלן אך הסכמתנו הייתה בטעות. כי נאמר לנו ע"י הקבלן שהענין אינו משמעותי, כמ"כ אין כ"כ אפשרות לתיקון הסטיה, והעלויות גבוהות והבנייה תיעצר. הקבלן ציין שאנו יכולים אם נרצה לתבוע את המודד או המהנדסת או האדריכל. בדיעבד התברר ע"י מהנדס של חברת "הדס" שהוזמן מטעמינו שהסטיה היא כמטר, וכמ"כ שהיה ניתן לתקן זאת. מלבד זאת אנו נדרש לאישורי בניה חדשים וייתכן אפ' תשלומים כספיים נוספים. שמאי מקרקעין שהזמנו אמד את ירידת ערך הבית בעקבות הסטיה בסך של 72,800 ש"ח, כמו כן עפ"י דו"ח השמאי שינוי ואישור תכניות בעקבות הסטיה הוא בסך של 20,000 ש"ח. לסיכום סעיף זה סכום התביעה הוא 92,800 ש"ח. 

ב. בענין התיקונים הנדרשים, אנו הבאנו אנשי מקצוע, מהנדס מטעם חברת "הדס" לאיתור הליקויים במבנה, כמ"כ שמאי מקרקעין להערכת נזקי הבניה. הערכת מבנה השלד כמו שהוא (עם ליקויים) הוא בסך 203,000 ש"ח. 

סך כול התביעה לסעיף זה 207,000 ש"ח.

ג. כתוצאה מהפרת ההסכם והאיחור באפשרות הדיור בבית, אנו נדרשים לשלם על חודשי שכירות נוספים. אנו תובעים שלושה חודשי שכירות, תשלום של 3500 ש"ח לחודש, סך הכול תביעה לסעיף זה 10,500 ש"ח.

ד. מלבד זאת נדרשנו למימון בעלי מקצוע לפי הפירוט הבא: מהנדס - 3744 ש"ח, דו"ח תיקונים - 1050 ש"ח, דו"ח טיב ביצוע תיקוני שלד - 850 ש"ח, שמאי - 5850 ש"ח, עו"ד - 1,800 ש"ח. סך תביעה לסעיף זה הוא 13,294 ש"ח

ה. כתוצאה מהפרת הסכם פברואר ע"י הקבלן עבודות הטייח שאנו נידרש לשלמם עלותם כדלקמן: טיח פנים - 45,000 ש"ח, סיד לבן פנימי - 20,000 ש"ח, טיח חוץ - 45000 ש"ח, שליכט צבעוני חוץ - 30,000 ש"ח. סך הכול סעיף זה 140,000 ש"ח.

ו. תשלום עבור חוב חשמל שנלקח מהמושב בזמן ביצוע השלד סך 500 ש"ח.

ז. דלת ממ"ד לא הגיעה לידינו, במידה שלא נקבלה בעתיד נצטרך להזמין סט חדש לממ"ד.

סיכום כלל התביעה הוא: 324,100 ש"ח לא כולל סעיף ה.

טענות הנתבע

א. בענין הסטיה של המבנה, ביום שהועמדו הכלונסאות נתגלתה סטיה של 30 ס"מ, האדריכל היה במקום ודובר עמו על כך, כמ"כ דברנו עם אברהם והוא אישר להמשיך את העבודה.

ב. בענין הליקויים מדובר בדברים שמקובל שקיימים תוך כדי הבניה, והם אכן תוקנו כפי שהמהנדסת מטעם התובע מאשרת במכתבה. כמ"כ קיבלתי את אישורם של אנשי מקצוע מטעמי.

ג. בענין התמחור ע"פ מה שסיכמנו עלות השלד עם החומות והשבילים הוא 380,000 ש"ח.

ד. שלמתי לחשמלאי ואינסטלאטור עבור העבודה בכל הבית עד לסיומו סך של 50,000 ש"ח לכ"א מהם. הסכם פברואר לא כולל את התשלום עבור עבודתם עד לשלב זה, ודובר עם התובעים שעליהם לשלם בנפרד את היתרה שחייבים לבעלי המקצוע. דהיינו, עבור עבודת החשמלאי 16000 ש"ח והאינסטלאטור 8000 ש"ח.

סך הכול לסעיף זה 24000 ש"ח.

ה. שילמתי עבור הכנות למשקופים 6000 ש"ח וגם הם אינם כלולים בהסכם פברואר, במידה שהתובע ירצה הוא יכול לקחתם מהיצרן. 

ו. בענין דלת הממ"ד יש לתובע אצל החברה המספקת דלתות זכות לקבלת דלת והוא יכול לקבלה מהם כשירצה.

בסה"כ על התובע לשלם עבור הוצאות אלו סך 30,000 ש"ח מעבר למה שכבר שילם.

בירור הדין

א. תיאור העובדות בתמציות הוא שהעבודה נפסקה בשלב השלד. התובע כבר שילם 410,000 ₪ ולטענתו מגיע לו חזרה 324,100 ₪. מנגד הקבלן טוען שמגיע לו עוד 30,000 ₪. בין הצדדים היו שני הסכמים, חוזה ראשוני לפני תחילת העבודה והסכם שני הקרוי בפי הצדדים "הסכם פבואר". יש לדון על משמעותו של הסכם פברואר יחסית להסכם הראשוני. 

ב. הכרעת בית הדין היא לראות את חתימת הצדדים על הסכם פבואר כביטול של ההסכם הראשון ולא תיקונו בלבד. 

הערכה זו מבוססת על כך שהרקע להסכם הוא רצון שני הצדדים להיפרד.

כתוצאה מכך נקבע הסכם זה להסדר עניינים כחוזה סופי המחליף את ההסכם הראשון. לפי זה יש לתת תוקף מחייב רק לאמור בהסכם זה. 

ג. על פי ההסכם על הקבלן מוטל להביא את השלד למצב שבו הליקויים מתוקנים ועבודת הטיח נשלמה ותמורת כך יהיה התשלום 450,000 ₪ (מתוכם שולמו כבר 430,000 ₪ ).

ד. בפועל הנתבע לא ביצע את עבודת הטיח המובאת בהסכם החדש אך אין זה בכך לבטל את ההסכם למפרע, אלא הרי זה כפועל שהתחיל את עבודתו ועבודתו הופסקה. 

בנסיבות שלפנינו אין אנו יכולים להצביע על אחד מהצדדים כמפסיק את העבודה בלא סיבה מצידו, אובדן האמון והרצון להמשך עבודה משותפת הם הדדיים, לכן יש לראות זאת כהפסקת עבודה בסיבת שני הצדדים, וממילא אין מי מהם שתהיה ידו על התחתונה בשל כך.

ה. לכן, יש לאמוד את הערך של מה שנעשה ע"י הקבלן עד כה, ולנכות מהסכום הסופי את מה שעדיין נותר לבצע ע"פ מושגי הסכם זה. 

לשם כך בה"ד נזקק לחוות דעת המהנדס מר יצחק כהן כגורם שלישי שאינו מחמת אחד מן הצדדים.

משמעות חוות הדעת

על המהנדס הוטל לחשב את מה שכן נעשה ע"י הקבלן ע"פ מושגי הסכם פברואר. דא עקא, שבהסכם זה לא מפורט כמה יקבל הקבלן עבור השלד המתוקן וכמה עבור הטיח אלא רק סכום כללי של 450,000 ₪ . 

ע"פ שומת המהנדס ערך שלד 145 מ"ר כשהוא תקין (בלא תשתיות נוספות של חשמל ואינסטלציה) הוא 290,000 ש"ח ללא מע"מ. ערך עבודות הטיח הוא 108,000 ש"ח ללא מע"מ. כאשר היחס הוא כ25% מהסכום הכולל לטיח, וכ75% לשלד. ע"פ החוזה בין הצדדים עבור השלד +טיח יש לשלם סך של 450,000 ש"ח לאחר מע"מ, נמצא לפי הנ"ל שע"פ הסכם פברואר יש להעריך את השלד לאחר מע"מ 330,000 ש"ח, ואילו הטיח 120,000 ש"ח (הסכומים מעוגלים). ערך השלד 145 מ"ר כשהוא תקין 330,000 ש"ח לאחר מע"מ.

יש להפחית מהסכום הנ"ל את  ערך הליקויים הקיימים שהם 25,740 ש"ח לאחר מע"מ. אם כן ערך השלד לאחר ניכוי הליקויים הוא: 304,260 ש"ח לאחר מע"מ.

סיכום

היות והנתבע קיבל לידיו סך של 410,000 ש"ח כולל מע"מ, ועל פי הסכם פבואר מתברר שהוא אמור לשלם רק 304,260 ₪, לכן הקבלן צריך להחזיר 105,740 ש"ח.

התייחסות בית הדין לטענות התובע

1. בענין טענת התובע על הסטיה של המבנה, כיון שלפי דו"ח המהנדס אין לכך השלכה של ירידת ערך המבנה אלא התכנות למניעת נוחות מסויימת, לכן בה"ד אינם רואים לנכון לחייב את הנתבע בשל כך. 

2. בענין טענת התובע על תשלום דמי שכירות בסיבת איחור אפשרות הדיור, כיון שהסכם פברואר מבטל את ההסכם הקודם וקובע יעד אחר מבחינת הקבלן, כמו כן הפסקת העבודה היא בסיבת שני הצדדים, לא ניתן לחייב את הנתבע בשל כך.

3. בענין טענות התובע על תשלומים שנאלץ לשלם לבעלי המקצוע השונים, כיון שמהלכים אלו נעשו ע"י התובע בלבד בלא הסכמה להתחייבות מצד הנתבע, אין לחייב את הנתבע.

4. בענין החשמל מהמושב ודלת הממ"ד (סעיפים ו,ז) הסכם פבואר הוא סופי ללא נספחים ולכן אין לבוא בתביעות נוספות.

5. בעניין עבודת הטיח כאמור ערך העבודה הוא 120,000 ש"ח על פי חוות דעת המהנדס מטעם בית הדין. אין מקום לחייב מעבר לכך (סעיף ה)

6. בענין הליקויים יש לנכות מערך השלד את ההוצאות הנדרשות לתיקון הליקויים.

אמנם ישנם ליקויים שישנה מחלוקת בין הצדדים אודותם וגם לאחר חוות דעת המהנדס נותרו בספק, במצב זה אנו נכריע ע"פ כללי הספק בממון שיש לילך אחר המוחזק (ב"ק מו,ב).

כמו כן יש לדון בנפרד אודות הכנת התשתיות של חשמל ואינסטלציה שנוספו על השלד, שגם בהם נתגלעה מחלוקת בין הצדדים. הליקויים המסופקים: 

א. יישור קיר הבטון של הממ"ד ישנה מחלוקת בין הצדדים ע"י מי תוקן קיר זה.

ב. בצוע הכנות תשתית ישנה מחלוקת לגבי תקינות ההכנות (אביזרי אינסטלציה, הכנות חשמל וכד').הסכום הכולל של ליקויים אלו (1-2) ע"פ שומת המהנדס הוא 6000 ש"ח לפני מע"מ.כיון שבנדון שלפנינו ישנו ספק ביחס לליקויים אלו והנתבע מוחזק לא ניתן לנכותם מערך השלד.

התייחסות בית הדין לטענות הנתבע

בענין הכנות התשתית שבוצעו בשלד, חשמל ואינסטלציה ורכישת משקופים, הנתבע טוען שהוא הוציא לשם כך סך כולל של 30000 ש"ח. לטענתו הוא אמור לקבל תשלום נפרד עבור כל הוצאות אלו שכך סוכם במסגרת הסכם פברואר.

אולם לטענת התובע ע"פ הסכם פברואר הענין כלול בתשלום הסופי. 

בית הדין מקבל את טענת התובע מכיון שסתימת הדברים בשטר מוכיחה כדבריו.

דומה הדבר למה שמצאנו בשו"ע חו"מ פב,יב:

"טען הלוה שהשטר נעשה על תנאי שאם אקיימנו אפטר, וקיימתיו, ומלוה אומר שלא היה שום תנאי בדבר, אם כתוב בו שנעשה בלא שום תנאי, או בלא שום שיור בעולם, אין הלוה נאמן. ואם אין כתוב בו כן, נשבע המלוה ונוטל."

הרי שהמלוה מוציא מן הלוה המוחזק על בסיס סתימת הדברים שבשטר שלא הוזכר בו התנאי. אע"פ שיש כאן טענת ברי כנגד ברי והנתבע מוחזק, מ"מ נראה שכאן לא מועילה חזקת הנתבע וטענת הברי שלו.

יש להוסיף שבמקרה זה יש סמך לדברי התובע ע"פ הערכת המצב שהסכם פברואר הוא הסכם סופי של היפרדות הצדדים זה מזה, כך שסביר מאוד שאין ביניהם דבר מלבד המפורש בהסכם זה.

החלטה

הנתבע ישלם לתובע 105,740 ש"ח בתוך שלושים יום.