סתימת חלון של מחסן בהרחבת בנייה

פסק דין

בפנינו תביעה בגין החשכה וסתימת חלונות. התובע רכש לפני כחמש עשרה שנה מחסן בקומת המחסנים שבבניין בו מתגורר הנתבע. במועד רכישת מחסן זה היה בבעלות התובע מחסן נוסף צמוד למחסן זה.

הנתבע ביצע עבודות בניה והרחבה של דירתו בהתאם להיתר בניה שקיבל מעיריית ירושלים תוך הסתרת שני החלונות של מחסן התובע. התובע הציג בפנינו חוו"ד ממהנדס המצביעה על ליקויים הקיימים לכאורה בהיתר הבניה שבידי הנתבע, בין היתר בשל העובדה שבהיתר הבניה מופיע כי במחסן נשוא התביעה אין כלל חלונות, כאשר מנגד טענת התובע היא כי חלונות אלו קיימים מזה כארבעים וחמש שנה ולפיכך תובע הוא תשלום כספי בגין ירידת ערך המחסנים וכן הוצאות שנגרמו לו בגין תביעה זו.

מנגד, טענת הנתבע כי היתר הבניה שבידו מבוסס על תב"ע משנת 1985 לפיה אושרה הבניה הנוכחית על אף ולמרות קיומם של שני החלונות. הנתבע טען כי במסגרת חלוקת שטחים בבניין ניתן לו לשימוש בלעדי חלק מהשטח המשותף, וכמו כן הציג בפנינו תמונות מהם עולה כי במסגרת השימוש שנעשה על ידו בשטח זה במשך שנים רבות,נחסמו על ידו חלונות אלו באמצעות הנחת חפצים שונים. עוד הוסיף הנתבע, כי נאמר לו ע"י השוכרים ששכרו את המחסן שאין כל שימוש בחלונות אלו מאחר ומחסן זה משמש לאיחסון בלבד, נוכח העובדה כי לא ניתן להשתמש שם במים וחשמל [השייכים לבעלי הדירות מהם רכש את המחסנים]. כמו כן, הנתבע אף העלה את שאלת החוקיות שבהחזקת מחסן בבניין בו אין לבעל המחסן דירת מגורים, וכן את שאלת הנזק שבהסתרת חלונות במחסן שאינו מיועד למגורים ואין אפשרות לשנות את יעודו למגורים.

ביה"ד ניסה להביא את הצדדים לידי הסכמות לפתרון המחלוקת.

ביום כ"ג אדר תשע"ז ניתנה החלטת ביניים לפיה מונה שמאי לשם מתן חוו"ד בעניין שווי המחסנים בטרם סתימת החלונות במחסן נשוא התביעה ולאחר מכן, בעניין שווי השטח שמתחת המדרגות שבבעלות הנתבע, וכן בשאלת ההיתכנות להצמיד שטח זה לחלקו של התובע ובכך להשיב את שווי המחסנים למצב הראשוני. עלות חוו"ד השמאי הוטלה על שני הצדדים.

נציגי ביה"ד והשמאי ביקרו במקום בנוכחות הצדדים.

השמאי העביר לביה"ד את חוו"ד, בה נקבע כי מחיר מ"ר למחסנים אלו כפי שהיו לפני סגירת החלונות הוא 14 אש"ח, ובס"ה 308 אלף ₪ (22 מ"ר * 14 אש"ח). בנוסף, קבע השמאי כי סתימת החלון למחסן הגדול גרמה להפחתה של 20% מערכו, ס"ה הפחתת ערך של 36,400 ₪ (13 מ"ר * 2,800 ₪), לדעת השמאי ניתן להשלים הפחתת ערך זו באמצעות הגדלת המחסן של התובע במטר וחצי מתחת גרם המדרגות שבבניה החדשה בנוסף לפריצת הקיר ופתיחת חלון.

לאחר קבלת חוות הדעת ולאחר עיון בסוגיות ההלכה הוחלט כדלהלן:

תביעתו העקרונית של התובע לפיצוי בגין סתימת החלונות במחסן שרכש מתקבלת, זאת למרות שבמשך השנים לא היה שימוש בפועל בחלונות ואף הוצגו בפנינו תמונות על חפצים שהונחו כנגד החלונות טרם הריסתם, אך סתימת החלונות ומניעת האפשרות העתידית להשתמש בהם מהווה נזק למחסן ולערכו ועל כן על הנתבע לפצות את התובע בגין כך.

אמנם, מתקבלת עקרונית גם טענת הנתבע כי רשיון הבניה שהתקבל כדין, ניתן לאחר חלוקת השטחים המשותפים בין השכנים, וכי אין לשום את ירידת ערכו של מחסן זה כירידת ערך של מחסן העומד לשימוש כיחידת דיור, הן מפני שהדייר לא מתגורר בבניין זה ועפ"י החוק לא ניתן למכור מחסן לדייר שאינו מתגורר בבניין והן מפני שהמחסנים עומדים לאחסון חפצים ואין השכנים מחוייבים לאפשר שימוש בלתי חוקי בהם. אשר על כן קובע ביה"ד כפשרה הקרובה לדין כדלהלן:

א.      הצדדים ינהלו מו"מ על האפשרות שהנתבע ירכוש מהתובע את שני המחסנים כפי הערך שקבע להם השמאי בסך 308,000 ₪.

ב.   ככל שהצדדים לא יגיעו לכלל הסכמה למכירת/רכישת המחסנים כאמור בסעיף א', הפיצוי המגיע לנתבע בגין סתימת החלון לאור האמור לעיל הינו בסך: 20,000 ₪.

ג.     למרות האמור בסעיף ב' זכאי הנתבע להגדיל לתובע את המחסן במטר וחצי מתחת גרם המדרגות שבהרחבת הבניה בנוסף לפריצת הקיר ופתיחת חלון ובכך להיפטר מתשלום הסכום הנ"ל.

ד.    על הצדדים להודיע לביה"ד תוך 7 ימים אם הגיעו לידי הסכמה על מכירת המחסנים. באם לא יגיעו הצדדים לידי הסכמה יודיע הנתבע על בחירתו עפ"י האמור לעיל סעיף ג' תוך 14 יום.

ה.     יתר התביעות נדחות.

באעה"ח ביום  כ"ו אייר תשע"ז  (22-7-2017)

( - ) צבי לנדמן - דיין    ( - ) אשר וייס - גאב"ד   ( - ) עובדיה יוסף טולדאנו - דיין

העתק נאמן למקור