סיום פתאומי של שכירות דירה

התובע: א, קונה הדירה 

הנתבע: ב, שוכר הדירה

עובדות וטענות

הצדדים קבלו את הח"מ כבורר הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש.

נדגיש כי עקב הדחיפות בענין והצורך לקיים דיון דחוף ולקבל הכרעה מהירה, וחוסר האפשרות לכנס את ביה"ד בהרכבו המלא באופן מיידי, הסכימו הצדדים להתדיין בפני בורר יחיד – אב בית הדין – אשר ידון ויכריע בענין (בכל מקום בו נזכר בפס"ד זה: ביה"ד, הכוונה לבורר היחיד).

ביה"ד קיים דיון בנוכחות הצדדים בו פרטו הצדדים את טענותיהם. כן הוגשו לביה"ד כתבי תביעה והגנה ומסמכים שונים ע"י שני הצדדים.

לא נפרט בפסק הדין כל טענה וכל פרט ופרט שנטענו בפנינו אלא רק את עיקרי הדברים.

טענות וראיות

א.    העובדות המוסכמות על הצדדים: הנתבע שכר דירה למשך שנה. תקופת השכירות: 1.9.05 – 31.8.06. החוזה הוארך בע"פ ע"י הצדדים לשנה נוספת.[1] כלומר עד 31.8.07. במהלך חודש נובמבר 2006 נרכשה הדירה ע"י התובע. התובע היה מודע להסכם שבין המוכרים לבין הנתבע, ואף החל לקבל את תשלומי השכירות מאת הנתבע החל מתחילת 2007.

ב.    בחודש אוגוסט 2007 שוחחו התובע והנתבע וסיכמו בע"פ כי תקופת השכירות תוארך ותימשך עד 31.10.07.[2] לטענת הנתבע, כבר בשיחה זו עלתה האפשרות כי השכירות תוארך לזמן נוסף[3] הכל לפי החלטת התובע. התובע טוען, כי בשיחה זו לא הוזכרה אפשרות הארכה של תקופת השכירות מעבר לסוף אוקטובר.

ג.     במהלך חודש ספטמבר 07[4] שוחחו הצדדים פעם נוספת בענין (ביוזמת הנתבע). לטענת הנתבע: התובע אמר כי אינו יודע מתי יחזור לארץ (ויצטרך את דירתו) האם בסוף אוקטובר או סמוך לפסח או אף בקיץ, וציין כי יתכן וישאר בחו"ל אף תקופה ממושכת. וע"כ אינו (התובע) יכול לומר עד מתי יוכל להאריך את תקופת השכירות. הנתבע הדגיש לתובע, כי עליו להודיע לנתבע על החלטתו מיד לאחר חג הסוכות, כדי שבמידה והשכירות לא תוארך, יוכל הנתבע להספיק ולמצוא דירה אחרת.

ד.    לתובע גרסה מעט שונה של הדברים שנאמרו בשיחה הנ"ל. לדבריו: הנתבע אכן העלה את האפשרות של הארכת תקופת השכירות, והוא (התובע) הגיב כי זו אכן אפשרות במידה וישאר תקופה נוספת בחו"ל, וכי יצטרכו לשוחח על כך בעתיד. לדבריו, הנתבע הדגיש כי יצטרכו לשוחח בכל מקרה, ולכך התובע הסכים. אולם לא הבין/הסכים כי עליו בלבד מוטלת האחריות להודיע לנתבע על החלטתו.

ה.    התובע עלה ארצה עם משפחתו במהלך חודש אוקטובר 07, ובתאריך 25.10.07 פנה אל הנתבע והזכירו כי עליו לפנות את דירתו בסוף אוקטובר, כלומר תוך 6 ימים! לטענת הנתבע, היות והתובע לא עמד בהתחייבותו להודיע מיד אחרי סוכות מהי החלטתו בענין תקופת השכירות, ואף בלי התחייבותו המפורשת – זו חובתו כמשכיר[5] (להודיע על תום תקופת השכירות), הרי שיש לראות בכך הסכמה להאריך את תקופת השכירות. ובכל אופן יש לראות בשכירות זו "שכירות בסתם" שלגביה נפסק שאין המשכיר יכול להוציא את השוכר ללא התראה של 30 יום,[6] ובימות הגשמים עד פסח.[7] וא"כ לטענת הנתבע זכותו להשאר בדירה עד פסח!

ו.     הנתבע הוסיף כי במקרה וישנה מחלוקת בינו לבין התובע, הרי שיש לראות את התובע כמוציא מחברו שעליו הראיה. עוד הוסיף הנתבע, כי באופן מעשי היות שכרגע הוא נמצא בשירות מילואים (המסתיים בשבוע הבא) הרי שאין באפשרותו כעת לפנות את הדירה, ואינו מן הדין "שיהא מושלך בדרך"[8] ללא מקום מגורים.

ז.     לעומתו, התובע טוען כי לא נטל על עצמו התחייבות להודיע על החלטתו. אמנם סיכמו "לדבר בכל מקרה" אך לדבריו לא היה בכך משום התחייבות להארכת תקופת השכירות, אלא רק אמירה בדבר הצורך לבדוק האם ישנה אפשרות להארכת תקופת השכירות. כמו"כ לדבריו, אין לראות בשכירות זו "שכירות בסתם" אלא "שכירות לזמן קבוע" – סוף אוקטובר 07.

ח.    התובע הוסיף גם הוא ואמר, כי הוא מתגורר כרגע בדירה שכורה קטנה ומוזנחת ואיננו רוצה להשאר בה יותר. ואף אינו בטוח כי המשכיר יסכים להאריך את חוזה השכירות. ובכל אופן אם ידרש להוסיף על השכירות או לפצות את בעלי הדירה – הוא תובע זאת מהנתבע, וכן הוצאות משפט.

ט.    נעיר עוד, כי כרגע דמי השכירות שהנתבע משלם לתובע הם 460 $ לחודש. אולם הוסכם להעלותם ל 500 $ לחודש. הנתבע הסכים אף להעלותם ל 550 $ עבור התקופה הנוספת, והתלבט האם להסכים אף ל 600 $ לחודש.

דיון הלכתי

האם זכותו של השוכר להישאר בדירה עד פסח

י.     נחזי אנן. ראשית נקדים ונאמר כי אין בסיס לטענת הנתבע לזכותו להשאר בדירה עד פסח,[9] מכמה טעמים. קודם כל ספק בעינינו אם דין זה נוהג כיום בעיר כדוגמת בית שמש שמלאי הדירות להשכרה גדול. שהרי טעם דין זה הוא משום "שאין הדירות מצויות לשכור בימות הגשמים"[10] ובכגון דא הדירות מצויות לשכור אף בימות הגשמים. וכשם שאף הנתבע לא העלה בדעתו, ובצדק, שזכותו להשאר בדירה יב' חדש כפי הנזכר בשו"ע בדין כרכים.[11] משום שהמציאות כיום, לפחות בבית שמש, אינה כדין כרכים.

יא.   יתר על כן הנתבע עצמו מודה שההארכה המקסימלית של תקופת השכירות שדובר עליה היא עד סוף פברואר 2008.[12] וא"כ הרי הסכים לצאת בימות הגשמים. וזיל בתר טעמא, שהרי כל הטעם שאין מוציאין בימות הגשמים, הוא משום שאין הדירות מצויות לשכור, ולפ"ז הברירה בידו לא לשכור עד אמצע ימות הגשמים. והדבר פשוט אף מסברה, שאל"כ כל שכירות המסתיימת בימות הגשמים תוארך באופן אוטומטי עד פסח, וזה דבר שלא יעלה על הדעת. ויש אף להביא לזה ראיה ממש"כ הרמ"א[13] ששנים שהיו מתווכחים על הבית שהם דרים בו, ונתחייב האחד בדין, שיוצא אף בימות הגשמים, משום שהרי זה כהודיע מראש על כך.[14]

יב.   זאת ועוד, שהרי סמוך לר"ה כששוחחו הצדדים בענין תקופת השכירות, ידע הנתבע כי יתכן ויאלץ לצאת בסוף אוקטובר 2007, כלומר בימות הגשמים, והסכים לכך (אם כי בדיעבד)[15], ואם כן מה לו כי ידרוש כעת לא לבצע את אשר כבר הסכים לו, לצאת בימות הגשמים. ובמיוחד שהרי בשיחה הנ"ל השאיר את ההחלטה בידי התובע. ואף הסכים להסתפק בהודעה מיד אחרי חג הסוכות! כלומר בימות הגשמים, אם תוארך תקופת השכירות.

מעמדו של השוכר - כשוכר ללא סיכום על משך השכירות ("שכירות סתם")

יג.    ועתה לעצם הענין. הנתבע אינו יכול לראות עצמו יותר מאשר "שוכר בסתם". כך גם כתב הנתבע בעצמו בכתב ההגנה כמה פעמים, כך גם כתב הנתבע בעצמו בכתבי הטענות ששלח לביה"ד מאוחר יותר, כך גם עולה מדבריו: "האפשרויות שעליהן [16] דיברנו הן או שנוכל לשכור עד סוף אוקטובר 2007 או כל זמן מאוחר יותר הכל תלוי במה שהם יודיעו לנו". ובהמשך: "שהוא יתקשר מיד אחרי סוכות להודיע מתי הם חוזרים ומהי תקופת השכירות", ועוד.[17]

יד.   ואם כן הרי בשכירות לזמן יכול המשכיר להוציא את השוכר (והשוכר יכול לצאת) אם מודיעו 30 יום מראש.[18] ואם כן הרי בתאריך 25.10.07 הודיע התובע על רצונו בפנוי מיידי של הדירה. ואף אם לא יוכל לדרוש כן, אולם אין לך הודעה גדולה מזו. ואם כך הרי שלכל היותר זכותו של הנתבע להשאר בדירה עד תום 30 הימים מהתאריך הנ"ל.

טו.   נוסיף עוד כי יתכן לראות בסיכום שבין הצדדים (לפחות ע"פ הנתבע), להודיע מיד אחרי חג הסוכות האם תקופת השכירות מוארכת או לא, הסכמה של הנתבע על קיצור משך זמן ההודעה הנדרשת. משום שמשמעות הדבר הסכמה לקבל הודעה בתאריך 07.10.07 האם השכירות מסתיימת בסוף אוקטובר או לא.[19] כלומר הודעה של 24 ימים בלבד לפני המועד האפשרי לפינוי.

טז.  ומאחר שבאנו למידה זו הרי ממילא יצטרך הנתבע לעבור דירה פעמיים. פעם כאמור בסעיף הקודם, ופעם נוספת לכשתושלם דירתו. וא"כ שאלת התאריך המדויק בו עליו לפנות את דירת התובע, ירדה מעט בחשיבותה (לפחות מבחינת הנתבע).

מעמדו של השוכר - כשוכר לזמן מוגבל 

יז.    אולם האמת צריכה להאמר שנראים הדברים שאף אין כאן כלל שכירות לזמן. השכירות הראשונה היתה לשנה. ההארכה הראשונה היתה לשנה. ההארכה השניה היתה עד סוף חודש אוקטובר 2007. כל אלו מועדים קבועים. אמנם הצדדים שוחחו בדבר אפשרות הארכת תקופת השכירות. אולם לא סוכם דבר בענין במפורש. ואף הנתבע מסכים שעד לאותה שיחה בער"ה לא הוארכה תקופת השכירות.

יח.   הנתבע אולי הבין שהשכירות מוארכת אם התובע לא מתקשר. אולם דבר זה אין לו על מה לסמוך. ולכל היותר טעות לפנינו. אף לדברי הנתבע, התובע לכל היותר התחייב "להודיע בכל מקרה" מהי החלטתו. אפילו אם נקבל עמדה זו, ונסכים כי התובע לא עמד בהתחייבותו, אין באי עמידה זו בהתחייבות בכדי יצירת התחייבות חדשה – הארכה של תקופת השכירות. נדגיש: לא מדובר על שכירות שהחלה באופן סתמי – ללא קביעת זמן, שאז כל עוד לא הודיעו הצדדים זל"ז[20] על סיומה היא נמשכת. אלא מדובר על שכירות לזמן קבוע שלא הוארכה במפורש.

יט.   יתר על כן, התובע במפורש חולק על הנתבע בענין זה. לדבריו מעולם לא שינו ולו לרגע קט את תאריך פינוי הדירה. דובר לכל היותר על תוכניותיו השונות של התובע והשפעותיהן האפשריות על הארכת משך השכירות, אך לא כדבר ברור או קרוב לכך.[21]

כ.    במקרה של ספק ומחלוקת מעין זו ידו של המשכיר על העליונה כמפורש בשו"ע:[22]

"בעה"ב שאמר: לזמן השכרתיך, והשוכר אומר: לא שכרתי אלא סתם או לזמן ארוך, על השוכר להביא ראיה; ואם לא הביא, בעל הבית נשבע היסת ומוציאו מן הבית. הגה: וכן בכל ספק שנופל בין הדר בבית חבירו ובין חבירו (המגיד פ"ז דשכירות)"

והטעם משום שקרקע בחזקת בעליה עומדת.[23] [24] [25]

כא.  ואם כנים דברינו, הרי שע"פ שורת הדין, לפנינו שכירות שזמנה ידוע – 31.10.07. ובכגון זה נפסקה ההלכה:[26]

"אם שכרו לזמן קצוב, כיון שכלה הזמן יכול להוציאו מיד, אפילו כלה הזמן באמצע ימות הגשמים".[27]

ויפים במיוחד לעניננו דברי הסמ"ע:[28]

"...והטעם דהרי ידעו שיכלה הזמן והוי להו לדבר זה עם זה או עם אחרים באופן שידעו מקום דירתם מסוף הזמן והלאה".

וא"כ על הנתבע לפנות את הדירה בתאריך הנ"ל.

כב.  יש מקום להעיר על התנהגות שני הצדדים בזה שלא שמעו לדברי הסמ"ע שצוטטו בסעיף הקודם. שלא דברו זה עם זה. הנתבע זלזל בענין בכך שלא יצר קשר עם התובע, אף אם לדעתו (של הנתבע) על התובע ליצור קשר ולהודיעו. והרי הוא זה שמעונין להשאר בדירה.[29] מאידך אין ספק שאף התובע התרשל בענין. לדבריו ידע כבר בתאריך 1.10.07 כי תקופת השכירות לא תוארך. והיה עליו להודיע על כך לנתבע, ולפחות מיד אחרי סוכות. ואף אם הבין שאין זו התחייבות מיוחדת שנטל על עצמו, הרי קשה לפרש את הסיכום: "נדבר בכל מקרה" כמחייב רק צד אחד.[30] עובדה זו כשלעצמה יש בה כדי למנוע מיצוי הדין עד תומו עם הנתבע.

לפנים משורת הדין כלפי השוכר

כג.   אמנם לפנים משורת הדין בוודאי יש מקום לילך לקראת הנתבע, וכמש"כ המהרי"ל:[31]

"אמנם אם אונס גדול הוא לראובן שלא יוכל כלל למצוא בית בימי החורף, נכון ללאה לעשות לפנים משורת הדין, להניחו בבית באחת המקומות, כי זהו הטוב הישר עד אשר ימצא לו בית או עד כלות החורף... אם האונס מבורר".

ובנדון שלפנינו בוודאי שהאונס מבורר. והרי הנתבע נעדר מביתו לצורך הגנת עמו וארצו, ובתוכם התובע ומשפחתו, וראוי גם ראוי לבוא לקראתו. ואכן יפה נהג התובע שהסכים מיוזמתו לדחות את פינוי הדירה בשבוע.

כד.  וא"כ היות שע"פ שורת הדין הנתבע צריך לפנות דירתו ב 1.11.07. והיות שאף אם היתה זו שכירות בסתם היה חייב לפנותה עד 24.11.07, ואולי אף עד 18.11.07, ולכל היותר עד 30.11.07, והיות והתובע הסכים מיוזמתו לדחות את הפינוי בשבוע, והיות ואף לתובע אשמה מסוימת בתקלה, והיות וראוי לנהוג במקרה זה גם לפנים משורת הדין, נראה לענ"ד שהנכון הוא שהנתבע יפנה את הדירה עד 17.11.07.

כה.  במידה והנתבע מעונין לפנות את הדירה לפני התאריך הנ"ל, הרי הוא רשאי לנהוג כן, ובלבד שיודיע על כך לתובע באופן מיידי וללא דיחוי.[32]

כו.   לענין התשלומים. הוזכר לעיל כי ישנה הסכמה על העלאת המחיר ל 500 $ לחודש. ואולי אף מעבר לכך. לענ"ד אין סיבה להתערב בהסכמה זו, ויש לקבוע הנ"ל כמחיר מוסכם לתקופת הארכת השכירות.

מסקנות: 

1. הנתבע רשאי להשאר בדירה עד לתאריך 17.11.07.

2. עבור התקופה 1.11.07-17.11.07 ישלם הנתבע 283 $.

3. הנתבע רשאי לפנות את הדירה קודם לתאריך זה, ובתנאי שיודיע על כך לתובע באופן מיידי וללא דיחוי. במקרה זה ישלם הנתבע את הסך היחסי ע"פ האמור בסעיף הקודם.

4. כל צד ישא בהוצאותיו.

והאמת והשלום אהבו 

אב"ד – הרב אליעזר שנקולבסקי

[2] לא ברור מי יזם את ההארכה, האם התובע או הנתבע?

[3] לדברי הנתבע, התאריך שהוזכר בהקשר זה הוא סוף פברואר 08, הזמן בו אמור הנתבע לקבל לרשותו את הדירה שרכש (במקום אחר). בכתב ההגנה כ' הנתבע כי יתכן ויקבל את דירתו כבר בסוף ינואר 08.

 [4]יומיים לפני ר"ה ע"פ כתב ההגנה.

[5] הנתבע למד חובה זו מדברי השו"ע חו"מ סימן שיב' סעיף ה'.

[6] שו"ע חו"מ סימן שיב' סעיף ה'.

[7] שו"ע שם.

[8] שו"ע שם.

[9] זו אף טענה שאינה ראויה.

[10] ע' למשל בסמ"ע שם סוסק"ז. ועוד.

[11] סימן שיב' סעיף ו'.

[12] אמנם בכתב ההגנה הזכיר הנתבע שהתובע אמר לו שאולי ישארו בחו"ל לתקופה ממושכת, אולם בוודאי שלא סוכם על שכירות כ"כ ארוכה. ובוודאי שהנתבע לא התכוון להתחייב לשכירות כ"כ ממושכת. וכל טענותיו הן לראות בשכירות זו או שכירות בסתם או שכירות עד סוף פברואר 2008.

[13] שם סעיף יד'.

[14] ע' סמ"ע שם סקכ"ב ובאור הגר"א שם סקכ"ד. ע' גם פתחי חושן פרק ה' הערה כט'.

[15] לא הווי מחוסר ברירה לענין יציאה בימות הגשמים, שהרי היה יכול לצאת בסוף אוגוסט 2007. וההארכה לימות הגשמים היתה לבקשתו. ואף בסוף אוקטובר היה יכול לצאת מהדירה.

[16] כך במקור.

[17] אמנם בהמשך כתב ההגנה הנתבע מזכיר: או סוף אוקטובר או סוף פברואר אולם אין בכך בכדי לשנות את המציאות. וסוף המשפט הוא: והכל תלוי במה שהתובע יודיע לנתבע. ואף לדבריו התובע לא התחייב דווקא לשני זמנים אלו.

[18] וכבר אמרנו שלא שייך בנדון שלפנינו דין ימות הגשמים.

[19] בחו"ל שמחת תורה היתה ביום שישי, כך שאפשר היה להודיע רק במוצ"ש פרשת בראשית כאשר בארץ כבר יום ראשון – 07.10.07.

 [20]נעיר כי לא צודק הנתבע בהבנתו שהחובה להודיע על סיום השכירות מוטלת תמיד על המשכיר. אכן בסימן שיב' סעיף ד' נאמר שאם המשכיר מעונין להפסיק את השכירות – עליו להודיע לשוכר. אולם בסעיף ז' נאמר במפורש:

"כשם שהמשכיר חייב להודיעו כך השוכר חייב להודיעו..."

כלומר זהו חיוב המוטל על המעונין לסיים את השכירות, ואין הבדל בענין זה בין המשכיר לשוכר.

[21] וע"כ אין זה דומה לנדון המוזכר בכסף הקדשים שם על סעיף ח' בשוכר שאמר שבדעתו להמשיך והמשכיר שתק. (ולמעשה אף בנדון הנזכר בכה"ק מסתפק המחבר בדינו).

[22] שו"ע חו"מ סימן שיב' סעיף טז'.

[23] לענ"ד ומתוך שמיעת טענות הצדדים בע"פ ובכתב, לא יוכל התובע להשבע שבועת היסת במקרה זה. זו גם סיבה לנהוג במקרה שלפנינו בדרך הפשרה ולפנים משורת הדין.

[24] ע' סמ"ע שם סקכ"ח, סקכ"ט. ע' גם ש"ך שם סקט"ו וסקט"ז מדוע אין כאן חיוב שבועת מודה במקצת, וההבדל בין ספק במציאות לספיקא דדינא (כגון נתעברה השנה).

[25] וטעה בזה הנתבע במש"כ באות א' "בכתב הגנה – המשך".

[26] שו"ח חו"מ סימן שיב' סעיף ח'.

[27] ע' גם בדברי המאירי בסוגיין: "שאע"פ שהמטר סוחף אינו צריך להמתין לו אפי' שעה אחת". וכן משמע גם מדברי הש"ך סק"י (שמכאן ולהבא יכול לשנות את המחיר בלי הודעה מוקדמת).

[28] שם סקי"ג.

[29] הסברי הנתבע בענין קשיי התקשורת אינם מספקים.

[30] הסברי התובע בענין קשיי התקשורת אינם מספקים. אף אם נתחשב בעיסוקיו ובהכנותיו לעלות לארץ.

[31] שו"ת מהרי"ל סימן עז'.