מכירת דירה שהתעכבה

חלק א' - מכירת דירה שהתעכבה

תיאור המקרה

משפחת התובע רוצה למכור דירה למשפחת הנתבע, גם בהגיעם לבה"ד אין אחד מהם מעונין בביטול החוזה אלא רוצים במכירה[1].

ביום 9.05.06 נערך חוזה חתום בין שני הצדדים, שהובא לביה"ד. להלן הפרטים מהחוזה החשובים לנדון דידן:

1.      ע"פ החוזה (סע' 3 א') הנתבע אמור להכנס לדירה ביום 1.9.06 לאחר ששילם את כל ערך הדירה שהוא 375,564 ש"ח (סעיף 4).

2.      ע"פ החוזה (סע' 4) התשלום מבוצע בארבעה שלבים.

3.      ע"פ החוזה השלב הב' של התשלום הוא בסך 150,000 ש"ח וצריך להיות משולם עד ליום 30.7. התשלום האחרון הוא ביום הכניסה לדירה.

4.      ע"פ החוזה הקונה אינו צריך לשלם את הסכום השני אלא "בכפוף להמצאת אשור על סילוק המשכנתא או מכתב כוונות של המוכר".

5.      בסעיפים 17- 21 בחוזה מצוין מה נחשב ביטול החוזה. ובסעיף 19 מובא: "איחור של עד 14 ימים בביצוע התשלומים או במסירת החזקה ע"פ הסכם זה לא ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם". ע"כ הפרטים מהחוזה החשובים לנדון דידן.

למעשה הדברים התנהלו באופן קצת שונה.

1.      לגבי הכניסה לדירה, הנתבע התחיל להעביר דברים לדירה ב 14.8, ובתאריך 1.9 הוא נכנס לגמרי. וזאת בידיעת המוכר שהסכים שאם הקונה יסתדר עם השוכר שיצא לפני הזמן שהוא 30.8 הוא מסכים לכך [בפועל השוכר עשה טובה לקונה ויצא לפני הזמן, כך שהקונה נכנס ב 14.8].

2.      לגבי התשלומים: התשלום הא' בערך 50,000 ש"ח ניתן בזמן.

3.      לגבי התשלום הב' היה עיכוב, האישור על סילוק המשכנתא הגיע לקונה רק ביום 28.9, באותו יום שילם הקונה 210,000 ש"ח.

4.      ביום 10.10 ניתנה יתרת החוב ובכך הסתיים הקניין.

טענת המוכר (התובע) 

התובע טוען שלא היה בדעתו להעביר בעלות עד שיקבל את כל הכסף, וזה שהקונה נכנס מה- 1.9 אע"פ שלא שילם זה חסד שנעשה עמו. המוכר תובע מהקונה את תשלום המשכנתא עבור שני חודשים, שהוא שילם אותו מכיסו. כל חודש איחור בקניה גרם למוכר להמשיך לשלם משכנתא על אותה דירה. מבחינת המוכר אין לו כל תועלת בכך היות והוא עושה גרירת משכנתא לבית החדש שלו. [גם הקונה שנכנס תחתיו, לא מרוויח מתשלום המשכנתא על אותם חודשים]. לכן הוא תובע מהקונה החזר של תשלום המשכנתא, סך התשלומים הוא 3180 ש"ח. לדבריו, לא יתכן שהקונה יגור בדירה סתם.

טענת הקונה (הנתבע)

הקונה טוען שנכנס לדירה לא כשוכר אלא כקונה. ונכון שהתשלום התאחר ביחס למובא בחוזה, אולם הסיבה לאיחור היא עיכוב של המוכר בהמצאת אשור על סילוק המשכנתא, ובחוזה עצמו בסעיף 4 מפורש שאין חיוב לשלם את התשלום הב' אלא לאחר המצאת אישור זה, ולכן באותו יום שנתקבל האישור שהוא יום 28.9 שילם הקונה 210,000 ש"ח שהוא כמו התשלום הב' ויותר. ומחמת סיבות אלו טוען הקונה שהוא פטור מלשלם.

הקונה מצידו יש לו גם טענות כלפי המוכר, וכיון שהם תביעה בפני עצמה, נדון עליהם בנפרד להלן.

הדיון ההלכתי 

א. במקרה שלפנינו שני הצדדים מעונינים לקיים את המכירה ואין מי שטוען מקח טעות, והויכוח הוא על התביעה של המוכר. אמנם יש לברר האם חל כאן קנין על הדירה ומתי חל קנין זה.

ב. כל הדיון להלן הוא בהנחה שניתן להגדיר העברת בעלות גמורה ע"פ דין תורה, אע"פ שעדיין לא היה רישום בטאבו. במקרה שלנו לכו"ע רישום זה אינו מבטל את תוקף מעשה הקנין משום שהייתה הסכמה ברורה מצד שני הצדדים שהבעלות מועברת ביניהם גם בלא רישום זה. ועיין בפתחי חושן ח"ז פ"ב סי"א.

ג. נראה פשוט לקבל את טענת המוכר שכל עוד שלא קבל את כל התשלומים אין בדעתו להעביר בעלות. נראה שזו אומדנא פשוטה בדרך כלל, ובמיוחד כאן שכך כתוב בחוזה. ואע"פ שכאן הרשה לקונה להיכנס לדירה קודם ששולמו כל התשלומים אין בזה כדי להוכיח על העברת בעלות.

ד. לפי המוגדר בחוזה מסירת המפתח היא רק לאחר תשלום כל החוב. לכן לא שייך לדבר על קניין כסף במטבע אחד, ושאר היתרה היא זקיפה במלוה.

ה. המשמעות היא שבעלות הקונה החלה רק ב 10.10. לאור זאת, הקונה גר במשך 40 ימים בביתו של המוכר בטרם התבצע הקניין. לכן יש לחייבו בשכירות על אותם ימים כמבואר בסימן שס"ג: הדר בחצר חבירו מעלה לו שכר. אין יסוד לתביעת המוכר לשלם לו את ההוצאות שלו לתשלום המשכנתא. זה הוא הזק שנגרם לו בעקבות מעשיו שלו עצמו, ניתן לחייב רק מדין נהנה לפי שער השכירות כמקובל.

ו. לכאורה יש לטעון שתי טענות לפטור:

1)      החצר לא "קיימא לאגרא" ואז אין חיוב מדין נהנה שהרי זה נהנה וזה אינו חסר, פטור.

הרי המוכר מעוניין במכירה ולכן הוא לא ישכיר את הבית לתקופה ארוכה אלא עד זמן המכירה. לאור זאת לא מסתבר שיהיה שוכר מצוי לתקופה כזו קצרה! ומדברי הרמ"א [שם סעיף י] נראה שההגדרה קיימא לאגרא כפופה ליכולת ההשכרה בפועל ולכן אם המשכיר לא נמצא בעיר ולא היה מי שיתעסק בפועל בהשכרה, החצר אינה קיימא לאגרא!

2)      המוכר לא דרש תשלום כאשר השוכר נכנס האם אין כאן מתנה וכפי שאכן טוען השוכר.

ז. נראה שהחצר מוגדרת "קיימא לאגרא". בבירור שערכנו נאמר לנו שמצוי הדבר שהקונה עצמו חפץ להיכנס מראש בשכירות עד לזמן הקניה. במקום לשלם שכירות על בית אחר הוא מעדיף להתחיל להתמקם בבית המיועד. נראה שגם במקרה שלנו אם היה מדובר מראש על תשלום דמי שכירות הרי הקונה היה מסכים.

ח. לעניין טענת המחילה מצד המוכר: הרמ"א אכן פסק [שם] "האומר לחברו דור בחצרי א"צ ליתן לו שכר" אלא שסתר משנתו וכתב "האומר לחברו אכול עימי צריך לשלם לו שכר" [רמ"ו סעיף יז].

ובקצות החושן שם ביאר את הדברים. חיוב נהנה קיים גם כאשר ההנאה נעשית מדעת ואין אומדנא למחילה! אולם חיוב מזיק לא קיים כאשר ישנה דעת בעלים להיזק. בסימן שס"ג אנו עוסקים באדם שלא עביד למיגר וממילא אין לו הנאה, כל חיובו הוא מצד ההפסד שגרם לבעל הבית שלא יוכל להשכיר את הבית. לכן אם בעל הבית עצמו מזמין אותו הרי אין לחייבו מצד ההיזק. בסימן רמ"ו האדם נהנה מהאכילה ולכן חייב לשלם עליה. במקרה שלנו ודאי שהקונה עביד למיגר ולכן יש לחייבו משום נהנה. בנוסף קשה להגיד שהמוכר נתן לו מתנה כאשר יש לו הוצאות של תשלום משכנתא בגין הבית.

סיכום פסק הדין: ע"פ תחשיב של גובה שכירות הממוצע עבור בית כזה הוא 380 דולר לחודש. וא"כ צריך לשלם הקונה עבור השהות בבית ל40 יום סך של 506 דולר. (ע"פ ערך הדולר ביום התשלום).

פסק דין 

לאחר שמיעת הטענות ובירור הדין על פי פסק הרמ"א בסימן רס"ד "כל אדם שעושה עם חבירו פעולה או טובה לא יוכל לומר בחינם עשית".

התקבלה טענת התובע בדבר תשלום דמי השכירות עבור השימוש בבית.

היות והנתבע נהנה מהבית 40 ימים עליו לשלם 2143 ש"ח.

חלק ב: תביעות נגדיות של הקונה 

להלן נפרט את טענות הקונה ותשובות המוכר עליהן:

א. הקונה טוען שסיכם עם המוכר שהדירה תהיה צבועה, ולמעשה נאלץ הקונה לצבוע בעצמו. הוא דורש מהמוכר את דמי העבודה של ג' ימי צביעה. המוכר טוען שהשוכר הקודם של הדירה היה צריך לצבוע אותה, שכך סוכם איתו, הקונה ידע זאת ודובר שיסכם את הענין עם השוכר.

ב. הקונה טוען שהמוכר צריך לתת לו שבע מזוזות, שע"ד כן קנה את הדירה שיהיו בה מזוזות. המוכר טוען שלא דובר במפורש על המזוזות, שהמזוזות בדירה בכלל אינן שלו אלא של השוכר הקודם. אמנם מסכים לתת את המזוזות שהיו בעבר בדירה שנמצאות אצלו.

ג. הקונה טוען שיש סדק משמעותי בכיור שמצריך את החלפת הכיור. המוכר טוען שהקונה בדק את הדירה, ובחוזה מפורש שמבחינת השוכר לא נמצאו כלל מומים בדירה ומוכן לקבלה כמות שהיא, ועל כך חתם הקונה. כנגד זאת טוען הקונה שהבדיקה היתה חפוזה ולא שם לב למום זה.

פסק הדין

א. ביחס לענין הצביעה, המוכר טוען שלא סוכם שהדירה תהיה צבועה אלא שיש זכות לקונה לדרוש מהשוכר הקודם צביעה. אם כן אין לו אישית מעורבות בכך. הקונה לא הכחיש את הדברים ולכן התקבלה טענת המוכר.

ב. ביחס למזוזות, נראה שהמזוזה אינה חלק מהדירה עצמה, וה"ז כמו מנורה או מראה וכד', שרק מה שסוכם במפורש שכלול במכירה ניתן לראותו ככלול בזה, עיין חו"מ ריד סי"א. וייתכן שכאן ודאי מכור שהרי אסור להסירן, ומאידך כיון שהוא ענין מצוה שמוטל על הגברא והוא חובת הדר יש לומר ודאי שלא כלול במכירה. מ"מ כיון שהבטיח לתת לו את המזוזות שהיו, יעמוד בדיבורו בזה. ובפועל המוכר מוכן לתת אותם.

ג. לגבי הסדק בכיור נראה שהחתימה על החוזה משמעותה מחילה מצד הקונה, שכך מבואר שם בסעיף שהקונה ראה את כל הבית ואין לו טענה כלל. וגם מצד המוכר נראה שאין כאן חוסר הגינות שהרי לא הוא גר בדירה בשנה האחרונה שיוכל לדעת זאת ולומר זאת לקונה.

באנו על החתום, היום יום חמישי ד' בחשון תשס"ז:

הרב דרור טוויל,                    אב בית הדין - הרב דוד פנדל,                       הרב אריאל בראלי