מכרז לחלוקת מגרשים

התובע: א, תושב הישוב

הנתבע: ב, אגודה בישוב

להלן פס"ד בתביעה שהוגשה לבה"ד בענין חלוקת מגרשים באחד הישובים. התביעה הוגשה על ידי משפחה הגרה בישוב והנתבעת היא האגודה המאכלסת את השכונה בה מדובר.

התביעה:

הנתבעת פירסמה בסוף יולי 2001 מכרז לחלוקת ארבעה מגרשים בשכונה החדשה, התובעים המעונינים לבנות באותו המקום פנו לאגודה ובשלב מסוים אף קיבלו מהאגודה הצעה לקבלת המגרש. לאחר בדיקת ההצעה החליטו התובעים לותר על המגרש, לטענתם בגלל המחיר שנדרשו לשלם.

לאחר שהאגודה נוכחה לדעת שאין ביקוש למגרשים בתנאים אלו הוציאה בסוף ינואר 2001 מכרז נוסף אולם בסופו של דבר גם לאחר מכרז זה לא נמצאו קופצים על המגרשים.

מאחר שהאגודה חפצה מאד לחלק מגרשים אלו החליטה בסוף מאי 2001 לשפר ולהוזיל את מחיר המגרש ובלבד שיוכלו לאכלס מגרשים אלו. הוזלת המחיר התבטאה בכך שנקבע שער דולר של 4.20 ש"ח. קביעה זו משמעותית הן בכך שהמחיר הוזל והן בכך שהמחיר נקבע מעתה בשקלים כך שהרוכשים לא תלויים בתנודות של הדולר. החלטת האגודה בשלב זה היתה לחלק את המגרשים בשיטת כל הקודם זוכה, ואכן לאחר תקופה מועטת נמצאו המשפחות שקיבלו את המגרשים.

התובעים טוענים שהאגודה לא פירסמה כראוי את ההוזלה והתנאים החדשים לחלוקת המגרשים ועל כן הם אחרו את המועד ונותרו ללא מגרש, לדבריהם הם מעונינים מאד במגרש בתנאים החדשים ולו ידעו זאת בזמן היו פונים לקבלת המגרש. טענתם היא שחובתה של האגודה היתה לפרסם מכרז לפי התנאים החדשים או להסתמך על הזוכים במכרז הקודם ולא לחלק את המגרשים ללא פירסום מחודש של התנאים. לפיכך תביעתם היא לבטל את חלוקת המגרשים ולחלקם מחדש במכרז.

תשובת הנתבע:

הנתבעת טוענת בעיקר שתי טענות:

על פי חוות דעת של היועץ המשפטי של האגודה, האגודה נחשבת כגוף פרטי שאינה חייבת כלל בחובת מכרז וממילא גם כשהוציאו מכרז היה הדבר לפנים משורת הדין.

מכיון שהתובעים קיבלו זכות על המגרש בתנאים מסויימים וויתרו על זכותם, אינם יכולים לשוב ולטעון בקשר למגרשים אלו. לדברי האגודה ההבדל בין התנאים החדשים לישנים אינו כה משמעותי.

בירור הדין

א. מעמד האגודה וחובותיה

בה"ד קובע שהאגודה אינה גוף פרטי ועל כן חייבת לתת הזדמנות שוה לכל המעונינים במגרשים או בכל נושא אחר המופקד בידיה. מכיון שהציבור הוא הבעלים של כל סמכות או רכוש שברשות האגודה ברור שעליה לשרת את הציבור כולו, ולדאוג לזכויות של כל פרט ופרט בו. כמו כן ברור שהאגודה חייבת בשקיפות מחולטת בכל מעשיה והחלטותיה.

ההלכה רואה חשיבות רבה בנבחרי הציבור - טובי העיר - ומקנה להם ולהחלטותיהם מעמד של בית דין וזה לשון הרמ"א בשו"ע בחושן משפט סימן ב:

" וכן נוהגין בכל מקום שטובי העיר בעירן כב"ד הגדול".

וכך דברי הרמ"א בסו"ס לז':

"טובי הקהל הממונים לעסוק בצרכי רבים או יחידים, הרי הן כדיינים ואסורים להושיב ביניהם מי שפסול לדון משום רשעה".

מעמדם כדיינים מחייבם גם באותם אמות המידה של שויוניות ושקיפות המוטלת על בית דין. ומכאן שעליהם להתרחק מכל החלטה שיש בה חשש נגיעה כלשהי לחברי האגודה או לקרוביהם וזה לשון השו"ע ס' ז' סע' יב':

"כל דבר שיש לדיין בו צד הנאה, אינו יכול לדון עליו. לפיכך בני העיר שנגנב ספר תורה שלהם, אין דנין אותו בדייני אותה העיר, אלא אם כן יש להם ס"ת אחרת. והאומר: תנו מנה לעניי עירי, אין דנין בדייני אותה העיר. (ועיין לעיל סימן ד' דאם חד מחזיק בשלהם, עבדי דינא לנפשייהו. ועיין לקמן סימן ל"ז סעיף י"ט וסעיף כ' מאלו הדינים). ולפיכך עסקי המס אין דנין בדייני אותה העיר, מפני שיש להם או לקרוביהם חלק בו. (ואם הוא מס פרטי, כגון שאינו נוהג אלא זמן קצוב, יכולין קצת מן הקהל להסתלק ושלא יהיה להם הנאה מזה, ודיינין). (תשובת הרא"ש כלל ו' סימן י"ח כתב דלא מהני סילוק, ובכלל צ"ט כתב דמהני, וצריך לחלק בין מס פרטי). ואם עשו תקנה, או שיש מנהג בעיר שדייני העיר ידונו אף על ענין המסים, דינם דין (ועיין לקמן סוף סימן ל"ז סעיף כ"ב מזה)".

וע' ריב"ש ס' תע"ז שכתב:

"אין הקהל יכולין לעשות חוק או תקנה שלא כדין כנגד שום יחיד מן הקהל".

וע' שו"ת מהרי"ט חו"מ ס' א' הפוסק שכשם שאין הגזברין רשאין לפרוע לעצמם כך אינם רשאין למכור לקרוביהם משום והייתם נקיים מה' ומישראל.

ראוי להזכיר בענין זה את דברי המדרש תנחומא בפרשת פקודי:

"וידבר העם באלהים ובמשה... כשעשה את המשכן אמר משה: יודע אני שישראל איכפת להם, משיחין באחיהם ובאמותם... אמר משה: יודע אני שישראל רוגנים הם, הריני עושה להם חשבון מכל מלאכת המשכן. התחיל לעשות חשבון עמהם: אלה פקודי המשכן, והוא נותן להם חשבון על כל דבר ודבר, לזהב ולכסף ולנחשת וכסף...

ולמה עשה חשבון? הקב"ה מאמינו, שנא' (במדבר יב) בכל ביתי נאמן הוא!... אלא מפני ששמע ליצני הדור שהיו משיחין אחריו, שנאמר: והיה כצאת משה וגו' והביטו אחרי משה. ומה היו אומרים?... ריקה, אדם שנתמנה על מלאכת המשכן על ככרי כסף ועל ככרי זהב שאין לו חקר ולא משקל ולא מנין, מה אתה רוצה שלא יהיה עשיר? כששמע כן, אמר: חייכם, משנגמרה מלאכת המשכן - אני נותן להם חשבון. כיון שנגמרה אמר להם: אלה פקודי המשכן".

חלוקת מגרשים ללא מכרז עלולה חלילה להתפרש כהחלטה שרירותית של האגודה, החלטה העלולה להתחשב גם בשיקולים זרים, ומכאן שהוצאת המכרז חשובה ביותר.

הלכה זו פשוטה ביותר ועל כן דברי טענת האגודה שדינה כגוף פרטי נדחית מכל וכל.

גם מבחינת החוק מכיון שהאגודה מחלקת כאן מגרשים שאינם שלה, הרי היא כשליחה של הסוכנות וברור שעליה לעמוד באמת המידה הציבורית.

עלינו להדגיש שאיננו מטילים ספק בתום ליבם ויושרם של חברי ועד האגודה העוסקים בצרכי ציבור באמונה ושכרם כפול מן השמים, הדברים נאמרים אך ורק כנגד טענת האגודה שמדובר בגוף פרטי הפטור מהכללים החלים על גופים ציבוריים.

ב. האם שינוי בתנאי המכרז מחייב פירסום או מכרז חדש

במקרה שלפנינו האגודה נהגה לכתחילה כראוי ופירסמה מכרז כמקובל מימים ימימה. השאלה העומדת לדיון היא האם היתה חייבת לפרסם מכרז נוסף לאחר שינוי התנאים.

בדיעבד לאחר מעשה כאשר אנו רואים שמספר המעונינים היה גדול ממספר המגרשים נראה שאכן היה ראוי לפרסם את התנאים החדשים על מנת לתת לכל הציבור הזדמנות שוה – ואכן נציג האגודה הודה בפנינו שיתכן שהיתה כאן טעות.

ברם שאלה זו צריכה להיבדק לאור המציאות שהיתה אז, כאשר האגודה לא הצליחה לאחר שני מכרזים לחלק את המגרשים, ושאפה מאד לחלקם.

ברור שעל אף חובת השוויון, אין אפשרות לצאת בפירסום לגבי כל שינוי שנעשה. נניח שמשפחה מסויימת היתה מביעה נכונות לקחת מגרש בתנאי שידחו לה את התשלומים בחודשיים, האם גם אז אין האגודה רשאית להענות לבקשתה ועליה לפרסם מכרז נוסף – ודאי שלא שהרי זו דרכו של עולם שדברים משתנים ומתגמשים לפי הצורך.

יתרה מזאת כפי שלמדנו מהפרוטוכל של האגודה היתה מחשבה לשווק מגרשים אלו באמצעות מתווך חיצוני, ברור שבמקרה כזה היה המתווך במהלך המו"מ עם קונים פוטנציאלים צריך לגלות גמישות מסויימת, האם גם אז היה צריך לפרסם כל שינוי או ויתור?

לו ועד האגודה לאחר פירסום שני מכרזים היה מגיע למסקנה שטובת הציבור והענין להסמיך את המתווך לנהל מו"מ על המגרשים, הדבר היה כשר וראוי אע"פ שלא היתה אפשרות לשוב ולפרסם לכל המעונינים את התנאים החדשים.

ברם למעשה המגרשים לא ניתנו למתווך והאגודה עצמה החליטה על שינוי בתנאים. ניתן לטעון שלא מדובר כאן על שינוי שולי אלא על שינוי משמעותי ומכיון שהדבר היה נתון ביד האגודה ולא ביד המתווך היה עליה לפרסם זאת.

מאידך עלינו לזכור שלא מדובר כאן במחיר הבניה כולה אלא בתשלום לאגודה, שהוא לפי הערכה זהירה ביותר פחות משליש מההשקעה הכללית. אם ניקח בחשבון אפילו הפרש של 10 – 15 אחוז בשער הדולר, בסך כל ההוצאה מדובר על הפרש של אחוזים בודדים, כמו כן עלינו לזכור שהחושש לעליית הדולר יכול להצמיד את כספו ולהבטיחו מפני תנודות גדולות.

איננו מזלזלים חלילה בהפרש של אלפי השקלים בהם עסקינן, מטרת הדברים היא להסביר שהיה מקום גם לשיקול הדעת של האגודה שלאור חוסר הביקוש למגרשים ולאחר שני פירסומים החליטה שאין צורך בפירסום נוסף.

כאמור בדיעבד התברר שהיו יותר מבקשים ממגרשים והיה נכון לפרסם זאת, אולם מכיון שהדבר תלוי בשיקול הדעת שהיה באותו הזמן, עלינו להגדיר טעות זאת כטעות בשיקול הדעת ולא כטעות מהותית. סביר להניח שבזמן קבלת ההחלטה, חברי הועד קיוו מאד שימצאו סוף סוף רוכשים למגרשים ולא העריכו שיהא ביקוש יתר.

ג. טובי העיר שטעו בהחלטתם

אם נניח שנעשתה כאן טעות, יש לדון האם מדובר בטעות כזו שבגללה יש לבטל למפרע את החלוקה. לו נשאלנו לאחר החלטת האגודה ולפני החלוקה בפועל ודאי שהיה מקום לתבוע חלוקה מחדש, אולם הענין הונח בפני בה"ד לאחר שהחלוקה נעשתה והמשפחות שקיבלו את המגרשים כבר השקיעו זמן וכסף בהתארגנות לקראת הבניה.

בה"ד הוציא צו ביניים להקפאת ההליכים הקשורים למגרשים אלו על מנת להקטין את הנזקים במקרה שתידרש חלוקה מחדש, אולם ברור שצו זה לא מנע את הפעולות שנעשו לפני הוצאת צו הביניים.

למדנו לעיל שדין החלטת טובי העיר כהחלטה של בית דין.

לגבי טעות של בית דין ההלכה מבחינה בין טעות בדבר משנה, לטעות בשיקול הדעת. אין כאן המקום לפרט את כל השיטות בסוגיא סבוכה זו נסתפק בציטוט דברי ערוך השולחן בחו"מ ס' כה אות ב':

"אבל אם היה הטעות בשיקול הדעת אם היה מומחה וקיבלוהו אנשי העיר למורה ודאין אף שלא קיבלוהו הבע"ד בדין זה שדנם בכפיה… הדין קיים אע"פ שאפשר בחזרה דאין לזה שם טעות בדין ופטור מלשלם…"

בהמשך באות ג' כותב ערוה"ש שגם ג' הדיוטות שקיבלום אנשי העיר דינם כמומחה במקרה של טעות. באות ד' אומר ערוה"ש שגם במקום שלא קיבלוהו אין הדין חוזר אלא שהדיין חייב לשלם.

אומנם כשמדובר בדיינים טעות בשיקול הדעת היא פסיקת ההלכה כדעת אחד הפוסקים שאין המנהג לפסוק כמותו, ואילו אצלינו מדובר על טעות בהערכת החשיבות של השינוי בתנאים, אולם העיקרון דומה, מדובר בהחלטה שיש לה מקום והסבר א"כ רצוי ועדיף להחליט באופן שונה. נקודה משותפת זו היא הסיבה שבגללה נפסק שטעות בשיקול הדעת אינה חוזרת, הטעות אינה עד כדי כך ודאית באופן שנוכל לגרום נזק לזוכים ולהוציא מהם את מה שבידם.

טובי העיר ודאי דינם כמי שקיבלום אנשי העיר שאינם חייבים לשלם בטעות בשיקול הדעת. עם זאת עלינו להדגיש ששאלת התשלום אינה עולה כלל בנידון דידן, שהרי אין כאן תביעה כספית אלא תביעה לביטול חלוקת המגרשים.

כעין זה מצאנו בתשובת הראנ"ח {מים עמוקים ח"ב ס' סג'} התשובה עוסקת בטובי העיר שהגיעו להסכם עם אחד מן הקהל לגבי גובה המס שעליו לשלם ולאחר מכן יצא עירעור על הסכמה זו וזה לשונו:

"ואע"ג דטובי הקהל יראה לכאורה דלא הוו אלא כשלוחי הקהל ושליח שטעה שליחותו בטל דא"ל לתקוני שדרתיך ולא לעוותי. ואפי' תימא דטובי הקהל הוי כבית דין... ותנן שום הדיינים שפחת שתות או הותיר שתות מכרן בטל רשב"ג אומר א"כ מה כח ב"ד יפה וקא פסיק התם רב נחמן הלכתא דלא כרשב"ג דלא אמרינן א"כ מה כח ב"ד יפה אלא היכא דלא טעו אבל היכא דטעו לא.

מכל מקום, כבר כתב מהר"ם ז"ל בתשובה שכל מה שטובי הקהל עושים אפי' שעוברין אינו חוזר. ואע"ג דכל דין של טעות אינו דין.

וממנו יש ללמוד בנ"ד, דכל מה שעשו ראשי הקהל שעניני הקהל הונחו בידם שהוא קיים ואין הקהל יכולין לחזו' בהם ואפי' רואין שטובי הקהל טעו בדבר ההוא. ועוד מצאתי להרא"ש ז"ל שכתב בכיוצ' בנ"ד שהאומדנא שעשו אותם שהיה האומדנא תלוי בדעתם קים ואפי' טעו. שכתב בתשובה על קהל שבררו אנשים לעשות פנקס על הקהל לפי אומד דעתם והטילו על ראובן שיתן מס מאלף זהובים כי לפי אומד דעתם לא ידעו שהיה לו יותר ושוב נודע שהיו לו י' אלפים לא יפרע אלא מאלף שאומדוהו עושי הפנקס. מעתה אפי' הם חוזרים לעשות קצבה לכל יחידי הקהל הקצבה שקצבו לראובן בעת הפשרה מאן מפקי לה מידיה כל עוד שהם מודים שהקצבה ההיא והפשרה ההיא שעשו עמו לא עשוה לזמן קצוב ועבר זמנא אלא שהם רוצים לחזור בהם. ולקמן נדקדק עוד אם הפשרה ההיא היתה עולמית או לזמן קצוב לבד. ומכלל דברי הרא"ש ז"ל שכתב בדיני הפטורים למדנו עוד שפטורי' כאלה קימים אפי' לא נעשו אלא ע"י טובי הקהל המבוררים עליהם לפקח בענינים אלה... וכל זה משנה שאינה צריכה בנדון שלנו שכתוב בשטר הפטורין שהדבר נעשה בהסכמת כל הקהל וטובי הקהל החתומים שם והזקנים עדים. והחותמין שם חתמו בשם כל הקהל ולא נשאר לפי זה שום גמגום ופקפוק כלל".

לאור הנ"ל בה"ד דוחה את התביעה ואינו מחייב את האגודה לבטל את החלוקה, עם זאת יש לציין שתוך כדי מהלך הדיון התברר שהופשרו עוד שמונה מגרשים לבניה ותקותינו היא שהתובעים יגשימו את משאלתם באחד ממגרשים אלו.

פסק דין

חוו"ד המיעוט

יש לשקול להיענות למבוקש על ידי התובעים. לכאורה, חלוקת המגרשים, כפי שנעשתה על ידי ועד האגודה הנתבעת, בטלה. עם זאת, לא ניתן לקבוע דבר בעניין בלי לשמוע תחילה את ארבע המשפחות שקיבלו את המגרשים נשוא התביעה (שהרי קבלת התביעה משמעותה פגיעה במשפחות אלה).

לו נשמעה דעתי היינו מזמינים אפוא את ארבע המשפחות ושומעים את טענותיהן לצורך דיון בבטלותה של חלוקת המגרשים.

פסק הדין הסופי כפי שנקבע לפי דעת הרוב

א. בה"ד דוחה את טענת האגודה שהינה גוף פרטי, וקובע שהאגודה הינה גוף ציבורי, החייב בשקיפות ובהקפדה על מתן הזדמנות וזכות שוה לכל הנוגעים בדבר.

ב. בה"ד נותן אמון מלא בהנהלת האגודה העוסקת בצרכי ציבור באמונה ללא משא פנים.

ג. בה"ד סבור שהאגודה שגתה בכך שלא פירסמה כראוי את השינויים שנעשו בתנאי הזכיה בארבעת המגרשים בהם עוסקת תביעה זו.

ד. בתנאים שנוצרו אין הטעות הנ"ל עילה מספקת לביטול חלוקת המגרשים, ועל כן בה"ד דוחה את התביעה לביטול החלוקה הנ"ל והוצאת מכרז חדש על מגרשים אלו.