סיום שכירות בית לפני המועד שנקבע בחוזה

פד"ר ירושלים כרך א' עמ' לט-מב

תיק מס' 306־נב

סיפור המעשה

בימ"ד שכר דירה מבעה"ב לתקופת שכירות של שנתיים תמורת דמי שכירות קבועים לכל חדש. בחוזה שנחתם בין הצדדים נוסף סעיף הנותן לשוכר אפשרות הפסקת השכירות בתוך הזמן, וזאת לאחר הודעה מראש של שלשה חדשים. בתוך הזמן כתב השוכר לבעה"ב מכתב הודעה שהוא מסיים את השכירות כעבור שלושה חדשים, לאחר שמצא מקום חילופי. על המכתב היה חתום חבר הנהלת ביהמ"ד. לאחר כחדש מיום כתיבת המכתב, חזר השוכר וכתב לבעה"ב שהוא חוזר בו ממכתבו הקודם משום שלא נסתייע הדבר בידו למצוא מקום חילופי. גם על מכתב זה היה חתום אותו חבר הנהלה שחתם על המכתב הראשון.

בעה"ב טוען שאינו מקבל את חזרת השוכר, והוא דורש מהשוכר לפנות את הדירה בתאריך שהודיע במכתב הראשון, מאחר שכך הוסכם בחוזה ביניהם. והוא מוכן להאריך את תקופת השכירות עד למועד הכתוב בחוזה בתנאי שהשוכר יכפיל את דמי השכירות.

השוכר טוען שהודעה על הפסקת השכירות חייבת להיות מוסמכת ע"י מזכירות ביהמ"ד, והמכתב שהיה חתום ע"י חבר ההנהלה לא היה מוסמך, אם כי יש להניח שהמכתב לא נכתב בניגוד לדעתם. הוא מבקש להאריך את תקופת השכירות בכמה שנים, ואם יסכים לכך בעה"ב יהיה השוכר מוכן להוסיף על דמי השכירות, אך בשום אופן לא כפי שדורש בעה"ב.

השאלות לדיון

א. שוכר דירה שהודיע לבעה"ב על רצונו לסיים את השכירות בתוך תקופת השכירות, והסכים בעה"ב לכך, האם די בהודעה זו או שצריך לעשות עליה קנין.

ב. הסכימו הצדדים לאפשרות כזו בזמן תחילת השכירות, וחתמו עליה בחוזה, האם זוכה הבעה"ב בדירה ע"י הודעת השוכר על סיום השכירות, או שאינו זוכה בה אלא כשהשוכר מוסר לו את הדירה בחזרה.

ג. חבר הנהלה של בימ"ד שהודיע הודעה בכתב בשם ביהמ"ד, וידוע שנעשה עפ"י רצון וכוונת ההנהלה, אלא לא הוסמך להודיע זאת באופן רשמי כנדרש עפ"י התקנות של ההנהלה, האם הודעתו מתקבלת לחייב את ההנהלה כאילו הוסמך לכך כנדרש, או שהודעתו אינה מתקבלת לחייב את ההנהלה.

תשובה

א. בגמ' ב"מ סז ב נחלקו רב פפא ורב ששת בריה דרב אידי במי שהלוה את חבירו ומשכן לו את השדה, והיה המנהג שאין המלוה מסתלק עד סוף זמנו, וקבל המלוה עליו שיסתלק בכל עת שיביא לו מעותיו, רב פפא אמר אינו צריך לקנות מידו על כך, ויכול הלוה לסלקו בכל עת, ורב ששת בריה דרב אידי אמר צריך לקנות מידו על כך, ואמרו בגמ' שכן הלכה. וכ"פ הרמב"ם מלוה ולוה פ"ז ה"ג וטוש"ע יו"ד סי' קעב א. ונחלקו הראשונים אם התנה כן בשעת מתן מעות האם גם אז צריך לקנות או לא, עי' מ"מ שם שלד' רש"י ורמב"ם אפי' בשעת מתן מעות צריך לקנות, ולד' הרמב"ן והרשב"א בשעת מתן מעות אין צריך קנין, משום שלא קנו לו מעותיו אלא ע"מ כן.

ובשו"ת הריב"ש סי' תקי, הובא בב"י חו"מ סי' שיב מחודש ג, נשאל הריב"ש בשוכר שהודיע למשכיר בפני עדים שהוא מבטל את השכירות, אחרי שראה שאין המשכיר מעונין להשכיר לו, ואח"כ כשבקש המשכיר להחזיר לשוכר את דמי השכירות, חזר בו השוכר וטוען שמאחר שלא קנו מידו, לא נסתלק משכירותו בדיבור לבד, אע"פ שאמר לו בפני עדים. והשיב הריב"ש:

"שהדין עם השוכר, שכיון שקנה הקרקע לזמן המושכר לו בקנין גמור, הרי הוא שלו לזמן ההוא, ואינו יכול להסתלק ממנו בדבור בלבד אפי' בפני עדים, כי אם בקנין גמור, דשכירות מכירה ליומיה היא, כמו שאמרו בב"מ נו ב, ואפי' במי שמשכן קרקע לחבירו לזמן ידוע סתם, ומנהג המקום הוא שאין מסלקים המלוה מן הקרקע תוך הזמן אע"פ שפורע לו מעותיו, אמרו בגמ' ב"מ סז ב שאם אמר המלוה ללוה תוך הזמן אם תפרעני אני אסתלק מן הקרקע, אין בדבריו כלום, ויכול לחזור בו, אלא א"כ קנו מידו, וכ"ש זה שאינו מנהג לבד, אלא שהתנה בפירוש בשער ובקנין שלא יסתלק כל הזמן ההוא, וא"כ כשהודה אח"כ שיסתלק צריך קנין, ועוד, שהרי בההיא אינו מחזיק בקרקע אלא מפני ההלואה, ואעפ"כ אינו יכול להסתלק אלא בקנין, כ"ש בכאן שהוא שכירות גמורה ומכירה ליומיה, שכיון שקנה הקרקע לשכירותו על הזמן ההוא בקנין גמור, מעתה הקרקע קנוי לו, ואינו מועיל הסילוק אם לא בקנין" עכ"ל.

וכתב בהגהות דרישה ופרישה חו"מ שם אות ו שסברת הריב"ש היא כמו שפסק הטור שם סי' רמג לענין מקבל מתנה שהחזיר השטר שמתנתו קיימת עד שיעשה המקבל קנין לנותן על החזרה, וה"ה כאן בשכירות שכבר קנהו השוכר בשכירות שנתן לו, לא נסתלק בלא חזרת קנין.

ואמנם המחנ"א הל' שכירות סי' ט חולק על הריב"ש, ולדעתו כיון שגוף הבית הוא של המשכיר, כל שנסתלק ממנו השוכר זכה בו המשכיר ממילא, וכמש"כ הריטב"א והר"ן לגבי עבד שכיון שבעה"ב נסתלק ממנו, זוכה העבד בעצמו ממילא, והראיה שהביא הריב"ש מסילוק במשכנתא אינה ראיה, ששם לא סילק עצמו מעכשיו אלא שהתנה לומר שכשיביא לו הדמים יסתלק מעצמו, ולפיכך צריך לקנות ממנו, אבל כשמסתלק עכשיו אין צריך קנין.

ויש לחקור האם הקנין הנצרך לחזרה בתוך הזמן הוא כדי להקנות לבעה"ב בחזרה את הבעלות שהיתה לשוכר על הבית, או שנאמר שאין בעה"ב צריך לקנות מהשוכר את הבעלות על הבית, כשם שלאחר זמן השכירות אינו צריך לקנות בחזרה את הבעלות על הבית, והיינו משום שמלכתחילה לא היה לשוכר קנין אלא לזמן השכירות, וכמו שביאר הגר"ש שקאפ זצ"ל במערכת הקנינים סי׳ ע לענין מוכר לזמן, עפ"י רמב"ם מכירה פכ"ג שמלכתחילה משייר המוכר לעצמו את הבעלות שלאחר אותו זמן, ובעלות זו היתה קיימת לו גם בזמן ההשתמשות של הלוקח, וי"ל שה"ה במקרה שהשוכר מסתלק מהשכירות בתוך הזמן אין הבעה"ב זקוק לקנות את הבעלות בחזרה מהשוכר, מכיון שמלכתחילה היתה בעלותו מוגבלת רק על זמן השתמשותו ושכירותו, ומיד שנגמרה שכירותו חוזרת הבעלות לבעה"ב.

ומדברי הגהות דרו"פ בדעת הריב"ש שהקנין נצרך משום שיש לשוכר קנין בעצם הבית, וע"כ אינו יכול להסתלק מקנין זה בלא קנין, וכמו במחזיר מתנה, נראה שהוא למד שצריך השוכר להקנות לבעה"ב את הקנין שיש לו בבית, וצ"ל לדעתו שדוקא בתום תקופת השכירות חוזר הבית לבעה"ב בלא קנין, משום שמלכתחילה לא היה קנינו של השוכר אלא לזמן זה, אבל כשמסתלק בתוך הזמן, כיון שהקנין הראשון שלו היה על כל הזמן, אין בעה"ב זוכה בבעלות על הבית בלא שהשוכר יקנה לו בחזרה את הבעלות שיש לו בבית עד תום תקופת השכירות.

אמנם מדברי המחנ"א שחילק בין חזרה במשכנתא לחזרה בשכירות, שדוקא חזרה במשכנתא צריכה קנין משום שמודיע על חזרתו קודם זמן ההסתלקות עצמה, נראה שהוא למד שהקנין נצרך כדי לחזק את ההסכמה להסתלק, אבל לא כדי להקנות לבעה"ב בחזרה, שא"כ מה הנפ"מ בין שעת ההסתלקות עצמה לבין קודם לכן. ונראה שלדעתו גם כשמסתלק בתוך הזמן מתגלה הדבר שעל יותר מכך לא היתה לו בעלות, והשיור ששייר לעצמו בעה"ב בבעלות היה על הזמן שיסתיים קנינו של השוכר.

ובקובץ הערות יבמות סי' נג אות ה ביאר מחלוקת הריב"ש והמחנ"א בחקירה שנחלקו בה ראשונים האם יש לשוכר קנין בגוף הבית, או שאין לו בו אלא זכות דירה, שהריב"ש לומד שיש לו בו קנין, וע"כ אינו יכול להסתלק ממנו בלא קנין, והמחנ"א לומד שאין לו בו אלא זכות דירה, וע"כ מועילה הסתלקותו בדבור בלבד (ועי' שערי ישר ש"ה פ"ט שאף אם שכירות קונה אין זה רק קנין פירות, ועוד גרע מק"פ, וכ"כ חזו"א שביעית סי' כא אות ד, ועי' נתה"מ סי' קצב ס"ק ו ובפתיחה לסי' ר בסופו שיש שני אופנים של שכירות, יש אופן שקונה בגוף הקרקע, ויש אופן שקונה רק שעבוד לתשמישים). משמע שהקובץ הערות למד בריב"ש כהגהות דרו"פ שהקנין נצרך כדי להחזיר את הבעלות לבעה"ב. אך יש לדחות ולומר שאף לדעתו הקנין הוא כדי לחזק את ההסתלקות, ולעולם אין הבעלים זקוקים לקנות בחזרה את הבעלות על הבית מהשוכר.

ב. ובנידון דידן שהצדדים הוסיפו סעיף בחוזה שהשוכר יוכל לסייס את השכירות בתוך הזמן ע"י הודעה מראש של שלושה חדשים, פשוט הדבר שקנין השטר של עצם השכירות מהווה גם קנין על סיומו בתוך הזמן אם ירצה השוכר לסיימו, והודעת השוכר על הסיום אינה רק דבור, אלא גילוי דעת שעפ"י החוזה שביניהם עומדת השכירות להסתיים בעוד שלושה חדשים, וע"י הוספת הסעיף הנ"ל בחוזה, גילו הצדדים שיש לסיום השכירות שני תאריכים, תאריך אחד כעבור שנתיים, ותאריך נוסף בתוך שנתיים עפ"י רצונו של השוכר, וכשם שכעבור שנתיים חוזר הבית לבעה"ב מכח החוזה, כך גם בתוך השנתיים כשירצה השוכר להחזירו, וכשם שבתום תקופת השכירות אין בעה"ב זקוק לקנות את הבעלות מידי השוכר, כך גם כשמסתלק ממנה בתוך תקופת השכירות, מכיון שמלכתחילה לא היתה בעלותו על יותר מכך.

ואמנם בנידון דידן שהשוכר הודיע למשכיר שבעוד שלושה חדשים יחזיר לו את הבית, וכפי שהוסכם ביניהם, נראה שהואיל ואין זו ההסתלקות והחזרה עצמן, אלא רק הודעה מוקדמת על כך, ובפועל לא חזרה הבעלות הראשונה של בעה"ב, אין הודעה זו פועלת מאומה, ואף המחנ"א לא כתב שמועילה הסתלקות ע"י דבור אלא בשעה שמסתלק, משום שאז חוזרת הבעלות הראשונה של בעה"ב, אבל לא כשמודיע זאת קודם לכן, וכמו שחילק המחנ"א בין דין הסתלקות שוכר להסתלקות במשכנתא, וע"כ נראה שכל זמן שלא זכה הבעה"ב, יכול השוכר לחזור בו מאותה הסתלקות.

ג. בנידון דידן שחבר הנהלה הודיע בכתב הודעה המחייבת את ההנהלה מבלי שהוסמך לכך באופן רשמי, נראה שהואיל והיה על דעת ההנהלה, יש לקבל את ההודעה כמוסכמת. אלא שכבר כתבנו שהואיל והיתה זו רק הודעה מוקדמת, רשאי השוכר לחזור בו מאותה הודעה.