מגרש בישוב שנלקח מאדם שזכה בו משום שלא עמד בתנאים

בית הדין האזורי לממונות

ליד

המועצה הדתית גוש עציון

 ב"ה כט' במר חשון ה'תשע"ג   תיק: 01.06.12   14/11/2012

פסק דין בתיק ישוב ה' נגד משפחת ג'

בפני אב בית הדין הרב שלמה לוי והרבנים עזרא ביק ומיכאל אדרעי.

התובע: משפחת ג'

הנתבע: ישוב ה'

התביעה :

משפחה ג' התגוררה בישוב ה' מספר שנים וזכתה במגרש לצורך בניית בית. קבלת המגרש הייתה תלויה במספר תנאים שהמשפחה לא עמדה בהם, ועל כן הסוכנות נטלה מהם את המגרש והשיבה אותו ליישוב.

לאחר שיחות בעל פה והתכתבות עם המזכירות סוכם לפי טענת התובעים שאם יגישו הסכם עם קבלן ואישור בניה, המזכירות תפעל לחדש להם את הזכות לבנות.

לפי דבריהם הם עמדו בתנאים אלא שהמזכירות מערימה קשיים. המגרש ניתן למשפחה לצורכי מגורים ולא לצורכי השקעה. בתחילה המזכירות ביקשה ערבות של 30,000 ₪ לכך שהמשפחה אכן תתגורר ביישוב, אולם המזכירות העלתה את הסכום והעמידה תנאים נוספים, כך שהם מבינים שהמזכירות אינה מעוניינת לאשר להם את המגרש. התובע אומנם מאשר שאינו מתכונן לגור ביישוב מידית, אולם לדבריו יש לו גם היום קשר הדוק ליישוב. הוא עובד כמאבטח, ובעתיד הוא רוצה לגור בו.    

התביעה היא שהמזכירות תאשר להם לקבל את המגרש ולבנות בו. במקרה שהמזכירות אינה מאשרת קיימת תביעה לקבלת החזר ההוצאות שנגרמו למשפחה, הדגש בדברי התובעים אינו על ההוצאות אלא על הרצון לבנות בישוב.

תשובת הנתבע

אכן המשפחה בתחילה לא עמדה בתנאים, אולם הבעיה עתה היא בעיית המגורים. לאחר שהובהר שאינם מתכוננים עתה לגור ביישוב אין מקום לאשר להם מגרש.

הקדמה:

ראשית יש להדגיש שאין כאן מצב של תובע ונתבע רגילים, הפנייה לבית הדין נעשתה על ידי המזכירות של הישוב, אולם לגופו של ענין אנו רואים זאת כתביעה של המשפחה שהרי היא דורשת מהיישוב את המגרש או את ההוצאות.

לפנינו שתי שאלות:

א. האם היישוב חייב לאשר להם לבנות?

ב. אם היישוב אינו מאשר את הבנייה האם הוא חייב לשאת בהוצאות של המשפחה?

אין מחלוקת על  התשלום בעבור המגרש והפיתוח. אע"פ שלפי החוזה, התשלום ליישוב אינו אמור להיות מוחזר, המזכירות מוכנה להחזיר אותו. השאלה היא לגבי התשלום על התוכניות והמהנדס, וכן התשלום על היתר הבניה.

בירור הדין:

לגבי השאלה הראשונה המצב כרגע הוא שהסוכנות כבר ביטלה את ה"בר רשות", כלומר כרגע המגרש אינו ברשות התובע. השאלה אם כן אינה האם היישוב רשאי לקחת להם את המגרש שהרי הסוכנות כבר לקחה להם, השאלה היא האם הישוב חייב לדאוג להם למגרש. 

הבסיס לתביעה הוא בשאלה האם היישוב התחייב לבקש מהסוכנות בר רשות עבורם בתנאים מסוימים ולכן עליו לעמוד בהתחייבות?

ראשית עלינו לבדוק האם התחייבות כזו בכלל תקפה. לכאורה הרי יתכן שזה קנין דברים, והתחייבות כזאת אינה תופסת על פי הדין. אדם יכול להתחייב בממון אולם אינו יכול להתחייב לבצע לטובת חברו מעשה שאינו נתינת ממון. וכך איתא בחו"מ סימן קנז סעיף ב:

"מקום שאין בו דין חלוקה שרצו שותפין לחלקו, אף על גב שקנו מידם, כל אחד מהם יכול לחזור בו, שזה קנין דברים הוא. אבל אם בירר כל אחד חלקו ורצה זה ברוח פלונית וזה רצה ברוח פלונית וקנו מידם, על זה אינם יכולים לחזור בהם. וכן אם הלך זה בעצמו והחזיק בחלקו, וזה בעצמו והחזיק בחלקו, אף על פי שלא קנו מידם אין אחד מהם יכול לחזור בחברו. וי"א שאפילו החזיק שלא בפני חברו ולא אמר לו: לך חזק וקני, קנה;  ואפילו לא החזיק אלא אחד, זכה הלה בחלק האחר. הגה: ועיין לקמן בסימן קע"א מדיני מקומות בבית הכנסת".

כלומר אדם התחייב בקניין להסכים לחלוקה, אולם עדיין הלה לא החזיק ואין לו אחיזה בקרקע, ההתחייבות אינה תופסת. גם בנידון דידן מדובר על התחייבות לפנות לסוכנות ולכאורה אין לזה על מה לחול.

ברם מצאנו בפוסקים שהתחייבות של ציבור חלה גם ללא התנאים הרגילים. וכך מובא בפס"ד רבניים חלק ו עמוד 179:

"הרי שהלכה זו כי מעשה הקהל מועיל לעולם, הוא גם בדבר שלא שייך בו קנין כלל, וכגון בדברים המנויים בתשובת הרמ"ץ הזאת, אשר ממהותם אינם נכנסים כלל בתחומי הקניינים, בכל גוונא מועיל".

עיין שם בהרחבה בנושא זה. ולכן ברור שאם המזכירות התחייבה, עליה לעמוד בהתחייבות. וכי יעלה על הדעת שהמזכירות תוכל להתחייב למישהו למגרש ואח"כ להתחרט ללא שום סיבה, וכיצד יוכלו הפונים להסתמך על מעשיה?! ועל כן ברור שאין בטענה זו כדי לפטור את המזכירות. לפיכך השאלה העיקרית היא האם היתה כאן התחייבות?

כל בר דעת יודע שמגרש בישוב ה' הוא נכס בעל ערך כלכלי. היה ניתן למכור את המגרשים במכרז לכל מרבה במחיר, ואז אולי המדינה או היישוב היו יוצאים נשכרים מבחינה כלכלית. העובדה שהמגרש לא נמכר למרבה במחיר אלא ניתן לפי החלטת המזכירות, לפי הקריטריונים שהמזכירות קובעת, נועדה לשמור על הייחוד של הישוב הקהלתי, לחזק את היישוב מבחינת התושבים הגרים בו, ולמנוע את הפיכת המגרשים לעסק נדל"ן. ברור לכולנו שלו היה מדובר במחיר ריאלי ובתנאי תשלום מקובלים ברכישת קרקע, התובע לא היה מעלה בדעתו כלל לרכוש מגרש זה. הנכונות של היישוב לתת לו את הזכות לבנות, ולהמתין לתשלומים, ולתת לו גמ"ח מהיישוב כדי לשלם על המגרש, כולה בנויה על הרצון לראות אותו כתושב ללא קשר לחשבון כלכלי. לפיכך התנאי הבסיסי ביותר לקבלת מגרש הוא ההתחייבות לגור במקום, שאל"כ מדוע בכלל לחלק מגרשים במחיר כזה, ומדוע המזכירות היא המחליטה?

תנאי זה ידוע מראש לכל הצדדים, וכמובן היה ידוע גם לתובע. ומן הסתם בזמן זכייתו במגרש אכן חשב לגור במקום. דא עקא שמסיבות רבות הבניה התעכבה, וכעת כאשר הוא רוצה להתחיל לבנות ידוע שהוא לא יגור ביישוב, ועל כן ברור שלא היתה התחייבות לתת לו מגרש בנסיבות אלו.

יתר על כן, טענת התובע היא שהיישוב התחייב לחתום על חוזה אם יציג אישור בניה והסכם עם הקבלן. והרי באותו חוזה המדובר שעליו היישוב הסכים לחתום ושהתובעים כתבו במייל שהם רוצים לחתום והם ראו את הטיוטה, נאמר בפירוש בסעיף 7 שזה מותנה במגורים בפועל ללא אפשרות מכירה או השכרה. לפיכך כיצד ניתן לתבוע מהמזכירות לחתום על חוזה כאשר הוא מודיע מראש עוד לפני החתימה שהוא מתכונן להפר אותו? במסגרת המגעים הוצע למשפחה לבא לגור בישוב על מנת לקבל את המגרש והם סירבו. אמנם אין זה סוד שיש אנשים שלאחר שבונים לא ממשיכים לגור ביישוב ואין אמצעים לכוף אותם. ואם כן ניתן לטעון שכבר יש מנהג שמי שזכה במגרש עושה כאוות נפשו. טענה זו אינה מספיק חזקה כדי לחייב את היישוב לתת לו את המגרש.

א.      הבונים ולא גרים הם מקרים חריגים ורובא דרובא בונים כדי לגור ביישוב ואכן גרים שם, ועל כן לא שייך בזה מנהג.

ב.      בנידון  דידן הצטרפו שני דברים. מחד התובע לא עמד בתנאים ולכן המגרש כבר נלקח ממנו, ומאידך עתה כאשר הוא רוצה לשוב למגרש ידוע שאינו מתכוון לגור בישוב כרגע. כאשר אדם מקבל מגרש ומתחיל לבנות ואחר כך משנה תכניות ומחליט לא לגור ביישוב, זה כבר מצב של בדיעבד ובדרך כלל קשה למנוע ממנו את השלמת הבניה. אולם לא שייך ללמוד מזה למקרה שהמגרש עדין נמצא בידי היישוב. יש לזכור שהשטח אינו בבעלות של היישוב אלא בבעלות המדינה באמצעות הסוכנות והמנהל. הישוב הוא רק ממליץ למחלקה להתיישבות, ואם כן כיצד יוכל להמליץ על אדם שאינו מתכוון לגור ביישוב? הרי זה עומד בניגוד גמור למדיניות של המחלקה. אמנם יש בחוזה קנס על מי שמפר את ההתחייבות, אולם אין זה אומר שמותר לכתחילה לחתום על החוזה על מנת לשלם את הקנס. ובוודאי שאין זה מחייב את הישוב לתת מגרש, כאשר מראש יודעים שאין כוונה לקיים את החוזה ויצטרכו לתבוע את הקנס, וכפי שכתבו הפוסקים בעניין הקנס על ביטול שידוכין או כל הסכמה אחרת.  

מסקנת הדברים, לאחר שהתברר שהתובע אינו מתכוון לגור עתה ביישוב, המזכירות אינה חייבת להמליץ לסוכנות להעניק לו את המגרש.

לגבי בקשת ההחזר של התשלום, כאמור לעיל היישוב מוכן להשיב את הכסף על הפיתוח והמגרש. התביעה היא על התשלום לאדריכל וכו' ועל התשלום למועצה. לכאורה ברור שהישוב אינו חייב שהרי הוא לא הפר שום חוזה. התובע שהשקיע כספו, הוא שגרם להשקעתו לירד לטמיון לאחר שהחליט לעזוב את היישוב. כמובן שבה"ד אינו מביע שום דעה לגבי עצם ההחלטה לעזוב, אולם אין סיבה להאשים את הישוב בחלטה זו. לגבי התשלום למועצה, יש יסוד לחשוב שבע"ה המועצה תשיב לו את הסכום שגבתה. הישוב ובית הדין ינסו לסייע בנושא זה. יתכן שחלק מהתוכניות שעשה יוכלו לשמש את הזוכה הבא במגרש, ואז הוא ישלם תמורתם. מכל מקום אין אנו רואים כיצד ניתן לחייב מישהו לשלם את הנזק שנגרם לאדם כתוצאה מזה שהוא בעצמו הפר את החוזה. 

דעת מיעוט:

כפי שנכתב בדעת הרוב מן המפורסמות הוא שכאשר משווק פרוייקט בישוב אשר לרוב אינו מחיר השוק של הנכס, ישנם קופצים רבים. המסננת הבסיסית והמוצדקת של הישוב היא ההתחייבות של הזוכה במגרש לנצל את הנכס למטרת מגורים בלבד. מי שזוכה בפרויקט ע"ס הצהרה שכזו ואינו מתכוון לגור בנכס עושה מעשה רמייה, וברור לכן שאם הפסיד מכיוון שהשקיע כסף בבנייה וכו' אין ליישוב שום חובה במקרה שישלול את זכותו לבנות על המגרש שזכה בו.

אולם במקרים רבים, בזמן הזכייה בפרויקט אכן הזוכה התכוון לגור בנכס, אלא שתכניותיו השתנו. דומני שבמצב זה ברור שלא נאמר שהזוכה בפרויקט הפר את החוזה שבין הישוב לזוכה. אם כתוב בחוזה "המשתכן מתחייב לגור בנכס" או כל לשון אחרת ברור שהמשמעות היא שאלו תכניותיו באותה שעה ותו לא. לכן לא נכון ודומני שגם לא נהוג במקרה שהשתנו תכניותיו של המשתכן לאחר ההשקעה ראשונית לשלול את זכותו להמשך הבניה. אע"פ שהתוצאה של הטעות היא שהמגרש הפך ל"נכס נדלני" מה שהיה מנוגד למטרות החוזה הראשוני.

במקרה שלנו המצב שונה. הישוב אינו שולל את זכותו של התובע לבניה, אלא מסרב לחתום על חוזה בר רשות חדש, בטענה שאם התובע היה בא כעת לא היה זוכה בפרויקט, שהרי בשלב זה אין לו תכניות לגור בישוב. מאידך מכיוון שהתובע השקיע כספים עוד קודם שנשללה ממנו הזכות, ובאותו זמן אין לנו ראיה שלא היה בכוונתו שלא להתגורר בישוב, הרי שבבואנו לדון בשאלה האם על הישוב להאריך את זכות הבניה שלו או לתתה לאחר, עלינו להתעלם מן העובדה שכרגע הוא איננו מעוניין לגור בישוב, כי החוזה הראשוני כאמור לעיל לא היה "שהוא מתחייב לגור" אלא שהוא מתחייב שרצונו לגור וכך אכן היה. דומני שבמקרים אחרים בהם פקע הסכם בר רשות הישובים נטו להאריך את החוזה עם הזוכה הראשון. ולכן יש מקום לומר שדינו של התובע ככל רוכש מגרש. במקרה שלנו זה אכן בעייתי לחתום על חוזה חדש שיש בו סעיף נוסף המחייב את התובעים לגור ביישוב, כאשר בשלב זה אין להם רצון לגור בישוב ודאי שלא בטווח הקרוב. לכן אם הישוב היה נסוג מן העסקה מיד עם פקיעת החוזה הראשון לא היה מקום לחייב אותם לחתום מחדש על חוזה או לשלם את ההוצאות הראשוניות שהוצאו ע"י התובע.

אולם בשלב שלפני חידוש החוזה עם הסוכנות, ועד הישוב הסכים להאריך את החוזה, בתנאים מסוימים שהתובע היה מוכן לעמוד בהם, וע"ס דברי הישוב השקיע סכומי כסף נוספים כדי לעמוד בתנאי הישוב [אישור משכנתא, תכניות בניה וכו']. לאחר מכן הישוב הקשיח את עמדותיו, מה שמנע את חתימת החוזה. אמת שלאורך כל המו"מ בשלב זה עם הישוב הסעיף המרכזי שעמד לדיון הוא התחייבותה של משפ' ג' לגור בישוב, ומהם סעיפי הקנס לעיגון חובה זו. אולם מכיוון שמשלב זה ועד עכשיו הנתונים העובדתיים לא השתנו, מסתבר שהישוב בדרך ניהול המו"מ הצהיר במשתמע שהוא מוכן לחתום על חוזה למרות הסעיף הבעייתי ובתנאי שייתנו הערבויות המתאימות. ועל דעת כן הוציא הנתבע את הוצאותיו.

מסתבר שהבנת הסעיף הבעייתי בשלב זה ע"י הצדדים הייתה אחת משתים:

א.      הסכמה שבשתיקה שבתשלום קנס מסוים התובע אכן יבנה ואח"כ ימכור בהסכמת הישוב.           

ב.      הבנה שאולי ביום מן הימים התובע יתגורר בישוב ודי באפשרות רחוקה כזו כדי לחתום על חוזה מחודש.

לכן נראה שגם אם א"א לחדש החוזה עם משפ' ג', הרי שהישוב היה צריך בשלב שקודם ניהול המו"מ על חידוש החוזה, להציב את דרישותיו לחידוש החוזה ולא לשנות אותם לאורך ניהול המו"מ ולגרום להוצאות מצד התובע. ומצינו בראשונים שאם אדם הוציא הוצאות ע"ס דיבורו של אדם, חייב לשלם את הוצאותיו [עי' שו"ע סי' י"ד סע' ה' ברמ"א.]

ומכאן שיש ליישוב שתי אפשרויות:

1. לחתום על חוזה חדש עם משפ' ג' ע"פ התנאים שסוכמו בתחילת ניהול המו"מ.
2. להחזיר את ההוצאות שהוציאה משפ' ג' לפני שינוי תנאי החוזה ע"י הישוב.

פסק דין

הישוב אינו חייב להעניק למשפחת ג' מגרש ולהשיב לה את הוצאותיה.    

ניתן היום שלא בפני הצדדים, באלון שבות.

הרב מיכאל אדרעי             הרב שלמה לוי                    הרב עזרא ביק