שוכר שמבקש קדימה של בר מצרא

תשע"א/5

התובע: א', שוכר דירה.

הנתבע: מר ב' ומר ג', בעל הדירה שמעוניין למוכרה.

בנושא: מכירת דירה.

תיאור הרקע: מר א' גר בדירה של ב' ומעוניין לקנותה ולא היו לו האמצעים לרכישתה ומר ב' היה מעוניין למכר ומצא את מר ג' שחתם אתו זיכרון דברים.

טענות הצדדים:

התובע: אני גר בדירה כ 14 שנה ומזמן גיליתי את דעתי שאני מעוניין לקנות אלא שלא היו בידי האמצעים, דהיינו סכום הכסף לשלם.

לפני כתשעה חודשים אמר לי מר ב' שהוא רוצה למכור, ושלח לקוחות לראות את הדירה. הדירה היתה מעוקלת אצל מס הכנסה, ואי אפשר במציאות שכזאת לקבל משכנתא. דיברתי עם ב' והוא הסכים לדחות את העניין לכמה שבועות, ואני באמת פעלתי ושיחררתי את הדירה מהעיקול. אלא שבינתיים מר ב' חתם חוזה עם מר ג', ואני טוען שאני בר מצרא ואני קודם ואני רוצה את הדירה כעת ויש לי יכולת לשלם.

הנתבע ב': אני מצידי מוכן הייתי למכור את הדירה והודעתי למר א', וכן נתתי לו ארכה מסוימת. והיות והדברים לא התנהלו בסדר סביר, הלכתי וחתמתי עם מר ג' ולא רציתי למשוך יותר זמן.

ועדת הקבלת של השכונה ערכה ראיון למר ג' ולא נתנה לו אישור בכתב, כי היא מעוניינת בא'.

התובע: לאחר שנודע לי שב' חתם חוזה עם מר ג' דברתי איתו, והוא אמר שמוחל לי. ולכן אני רוצה כעת את הדירה, ומוכן לפצות את מר ג' בסך 5,000 $. לאחר כמה ימים אמר לי מר ג' שיש לו נזקים בגלל הפרת חוזה, שהוא אמור היה לקנות דירה לאביו במקום אחר, והעלות היא בסך 80,000 ₪ והוא תובע את זה ממני. וכל זה נעשה לאחר שאני שחררתי את העיקול שהוא לא היה יכול לעשות, אני תובע את הדירה ולחילופין את  שכ"ט עבור שחרור העיקול, ועגמת נפש בסך 59,000 ₪.

הנתבע ב': אני הודעתי לא' שאני עומד למכור ויש לי קונה, וא' אמר לי אז שאינו יכול, ולכן חתמתי חוזה עם מר ג', וג' אמר שהוא משלם במזומן תיכף.

הנתבע ג': אני אמרתי שאני מוותר מהצד המוסרי, אבל לא את הנזק הכספי שנגרם לי.

ע"כ עיקרי הטענות הצדדים האריכו בתיאור השתלשלות הדברים אולם אלה הם עיקרי הטענות, הצדדים חתמו על שטר בוררות.

בירור הדין

מצרן בשוכר

בתלמוד מסכת ב"מ דף ק"ח מובאת סוגיה הדנה בגדר זכות מצרנות, דהיינו מי שהוא מצרן למוכר, יש לו זכות קדימה לקנות את הנכס מדין ועשית הישר והטוב, וכן נפסק בש"ע חו"מ סי' קע"ה בתחילתו. ישנה מחלוקת הפוסקים האם גם בשוכר יש דין מצרנות לעניין זכות קדימה, אם השוכר גר בבית והמוכר רוצה למכור לאחר, האם הוא קודם, והרמ"א מכריע שיש לו דין קדימה, עי' ערוך השלחן סי' קע"ה סע' ל"ט.

בר מצרא בפסד למוכר

אולם מובא ברמ"א סע' כ"ג וכן בערוך השלחן סע' י"א, שאם ישנו איזה הפסד למוכר באם ימכר לבר מצרא, אז לא תקנו חז"ל דין קדימה. בנידון שלפנינו לפי השתלשלות האירועים שהמוכר מצא נכס להשקיע בו, וכן נזדמן לו לקוח שהיה מוכן לשלם תיכף כי גם זה שיקול, הוא לא היה חייב להמתין עוד על הבר מצרא כי לגביו זה פסידא. ולכן ניראה לבית הדין שבמציאות שכזאת כפי שתוארה אין דין דינא דבר מצרא, ורשאי היה למכור למישהו אחר.

הכרעת בית הדין

עם כל זה לאחר שיקול בנושא נראה לבית הדין, שכאן יש ליתן אפשרות בחירה למר א', היות והוא גר הרבה שנים בדירה, וביחוד אשתו מעוניינת מאוד דוקא בדירה זאת, ליתן לו בחירה. דהיינו שמר א' יפצה את מר ג' בנזק שנגרם לו, והוא יקנה את הדירה. ואם לא ירצה, אזי שב' ישלם למר א' דמי טרחה על שחרור העיקול בסך 20,000 ₪ שמעריך בית הדין דמי טרחה, אולם עבור עגמת נפש אין בית הדין מחייב בזמננו.

ואודות פיצוי הנזק, נראה לבית הדין שחמשת אלפים דולר ישלם מר א' עם קנית הדירה ואת היתרה לפרוס בתשלומים למשך שנה.

לסיכום: על מר א' להחליט תוך שבעה ימים מעת הגעת פסק הבוררות לידי הצדדים, או לקנות את הדירה ולשלם נזקים בסך 80,000 ₪ למר ג', וכן לערוך את המכירה תוך זמן סביר מעת הגעת הפסק לידי הצדדים.

במידה ולא ירצה, אזי מר ב' צריך לשלם למר א' דמי טרחה בסך 20,000 ₪.

תשלומי הנזק למר ג' יינתנו לו כדלהלן: 5000 $ עם קניית הדירה, ואת השאר יש לפרוס למשך שנה.

בית הדין מוצא לנכון להעריך את הרמה המוסרית הגבוהה של הצדדים, שהויכוח הממוני לא גלש לפסים אישיים, והאמת והשלום אהבו.

בכבוד רב

        הרב דוב ליאור                 הרב ישראל הירשנזון                     הרב אהרן אליהו