עזיבת שכירות דירה בתוך תקופת השכירות

ביטול שכירות דירה

התובע: אלי   הנתבע: דוד (שמות בדויים)

העובדות (מוסכמות על שני הצדדים):

אלי שכר דירה מדוד לפרק זמן של 12 חודשים, הוא אמור לפנות את הדירה בתאריך 31 באוגוסט 2011. כחודשיים לפני תום תקופת השכירות אלי עזב את הדירה. עוד קודם לכן הוא הפקיד בידי המשכיר צ’קים דחויים בסכום הנותר מחובו עד לתום תקופת השכירות, ערך הצ’קים הוא של שני חודשי שכירות.

טענות בעלי הדין:

טענת התובע: 

יצאתי מהדירה לפני תום תקופת השכירות מחמת שהיו בדירה בעיות של סרחון מהביוב כמו כן ריח שתן. מלבד זאת בתקופת החורף לא היה ניתן לישון בחדר שינה מחמת רטיבות, בשל כך נאלץ לצאת מחדר השינה. הודעתי למשכיר על בעיות אלו עוד בתקופת החורף, אם כי לא אמרתי לו שבכוונתי לצאת מן הדירה. הענין היה בלתי נסבל מבחינתי לכן יצאתי מן הדירה חודשיים לפני תום תקופת השכירות. אני תובע את הצ’קים שנתתי בחזרה.

טענת הנתבע:

התובע יצא מן הדירה בלי הודעה מוקדמת. את הדירה הוא קיבל בתיווכו של חבירו שדר בדירה קודם לכן ולא התלונן. הוא נכנס לדירה ובדק לפני שהוא שכר. ביחס לטענת הריח, כיון שאני דר בדירה מעליו אילו היתה בעיה כזו אצלו היתה היא צריכה להזיק גם לי, לכן לדעתי אין דבר בטענותיו. אני דורש שישלם לי עבור החודשים עד תום תקופת השכירות או לחילופין שימצא שוכר אחר באותם התנאים. (התובע טוען שאינו יכול להמליץ על הדירה בפני אחרים כיון שהוא חושב שהיא גרועה).

בית הדין הציע פשרה זמנית שהשוכר ישלם עבור שבועיים מתוך שני החודשים, על מנת לאפשר למשכיר למצוא שוכר במקומו. פסק הדין סופי יינתן בהתאם לנסיבות אם יתחדשו.

לאחר כחודש מהדיון הראשון לא נמצא שוכר חילופי, פסק הדין להלן ניתן כפסק סופי בענין זה.

בירור הדין:

במקרה שלפנינו השוכר יצא עוד קודם תום תקופת השכירות שהוסכמה בין שני הצדדים. בחוזה שלפנינו לא הוזכר סעיף בנדון זה, אך הלכה פסוקה היא בשו”ע חו”מ (שיב ז’) ששוכר שיצא בלא הודעת מוקדמת המאפשרת למצוא שוכר אחר, חייב לשלם:

“כשם שהמשכיר חייב להודיעו, כך השוכר חייב להודיעו מקודם שלשים יום בעיירות, או מקודם שנים עשר חדש בכרכים, כדי שיבקש שכן ולא ישאר ביתו פנוי; ואם לא הודיעו, אינו יכול לצאת, אלא יתן השכר. הגה: או יעמוד לו אחר במקומו. ואם רוצה להעמיד אדם שאינו הגון, אין המשכיר צריך לקבלו”,

ובספר קצות החושן הוסיף שהשוכר צריך לשלם את כל השכירות כפי שסוכם ביניהם (שם).

לגבי טענת השוכר שהוא יצא מן הבית מחמת שלא נתאפשר לו לדור בסיבת סרחון העולה מן הביוב, מצאנו מחלוקת הפוסקים לגבי שוכר שהפסיק את שכירותו באמצע הזמן בסיבת אונס. כתב הרמ”א (שלד א):

“מי ששכר בית לדור בו, ומת בתוך זמן השכירות, אין צריך לשלם לו רק מה שדר בו, דבעל הבית הוי כפועל והוי ליה להתנות, מיהו יש חולקין, לכן אם קבל השכר כולו, אין צריך להחזיר כלום, כן נראה לי”.

אולם במקרה שלפנינו נראה כיון שמדובר בפגם שניתן לתקנו נראה שאין זה מוגדר כאונס והיה על השוכר לדרוש מהמשכיר לתקן זאת.

השוכר טוען שהוא אמר למשכיר, אך לא היתה כאן אמירה ברורה שהמשך השכירות מבחינתו תלוי בכך.

יש להוסיף כי בית הדין ערך סיור במקום ולא נמצא שום דבר חריג.

יש לציין שבידי המשכיר נמצאים צ’קים מן השוכר עבור חודשי השכירות הנדונים, ואם כן ניתן להחשיב צ’ק ככסף מזומן (יש להאריך בנקודה זו אבל אין כאן מקומו) ואז קיבל המשכיר את שכרו, והרי הכריע הרמ”א למעשה שבמקום שהמשכיר קיבל את השכר כולו אינו צריך להחזיר דבר לשוכר. המסקנה היא שהשוכר צריך לשלם עבור החודשים הנותרים עד תום תקופת השכירות.

ענין נוסף שיש לדון בו הוא לגבי תשלום המים. היות ומדובר ביחידת דיור המחוברת לדירה של המשכיר והחשבון המשותף מגיע יחד. לכן הצדדים סיכמו ביניהם שאת המים יחלקו ביניהם באופן שהשוכר משלם 45% מערך החוב והמשכיר 55%.

בחוזה מובא בסעיף 7א’ בלשון זו: ” מחוייבות זו תקפה גם אם יחליטו השוכרים לפנות את הדירה ו/או ימסרו החזקה עליה לידי המשכירים לפני תום תקופת השכירות.”

לפ”ז לכאורה על השוכר לשלם את המים גם עבור החודשיים שכבר לא היה בדירה.
אך דבר זה משולל כל הגיון שהשוכר יממן את צריכת המים של המשכיר!
נראה שעיקר כוונת סעיף זה מתייחסת לתשלומים שיגיעו לאחר שעזב השוכר את הבית כלפי הזמן שהוא אכן נהנה בפועל במים בגז ובטלפון. אך בנדון דידן כל צריכת המים היתה בסיבת המשכיר, לכן אין נראה לחייב את השוכר עבור המים בחודשים אלו.

לסיכום נראה שהשוכר צריך לשלם למשכיר תשלום מלא עבור החודשים שנותרו עד תום תקופת השכירות. במידה ויימצא שוכר אחר במקומו, אינו צריך לשלם אלא עד כניסת השוכר השני. מלבד זאת יש לו חובה לשלם על המים והחשמל שהוא השתמש בהם בזמן שהיה בדירה ולא מעבר לכך.

פסק דין:

השוכר צריך לשלם למשכיר את תשלום השכירות הקבוע עד תום תקופת השכירות. 
השוכר ישלם את חשבון המים והחשמל במשך שהותו בדירה.