ביטול קניית בית בגלל בעיית איטום

מס' תיק 72117

פסק דין בנושא ביטול מכירת דירה

א. טענות התובע ותביעותיו

חיפשנו דירה בשדרות ובנובמבר 2011 ראינו את הדירה של הנתבע. המחיר התאים לנו אך ראיתי סימני רטיבות במקלחת והוסבר לי שהייתה פעם רטיבות בגלל שכן מלמעלה אך הדבר תוקן.

חתמנו חוזה ב 18/1/12 ולאור העובדה שאני רגיש לנושא של נזילות, כתבנו במפורש בסעיף 17:
המוכרים מתחייבים לתקן נזילות בבית, סיכמתי בעל פה עם הנתבע שיביא מומחה לבדוק את העניין. למרות בקשותי הנתבע לא הביא מומחה עד שנאלצתי להביאו בעצמי. קיבלתי לידי את הדו”ח בתאריך 23/7/12 ובוא נכתב שנמצאו סימני רטיבות בריכוז גבוהה בסלון, במטבח בחדרי השנה ובשרותים ובחדר כביסה. ההמלצה שלו חד משמעית לפרק את הבלטות ולהחליף את החול הרטוב. הוא תמחר את העבודה הכוללת ב100,000 ₪ .
לטעמי, הנתבע חייב לתקן את הליקויים שהתגלו לאור הסעיף המפורש שכתבנו ובייחוד שהוא יודע שאני רגיש לרטיבות. אני לא מעוניין בביטול העסקה אלא בתיקון הליקויים.
ב. טענות הנתבע

דיברנו מראש רק על סימני הרטיבות שבמקלחת מחשש נזילה מצינור ועל כך אני לוקח אחריות לתקנן. כמו כן אני מוכן לתקן כל נזילה מצינור שיש בבית בהתאם להתחייבות שלי.
התייעצנו עם אינסטלאטור ועשינו בדיקה לראות האם ישנה נזילה והתברר שאין נזילה בבית.
הסימנים שהמומחה מצא לא מצביעים על נזילה מהצינורות אלא על ספיחה של מים מבחוץ עקב בעיה של איטום בקירות חיצוניים וכדומה.

בנוסף, התובע, חתם על כך שהוא ראה את הבית ואין לו טענות. וכך נאמר בסעיף 13 א:
הקונים מצהירים שבדקו את הדירה ומצאו כי הכל תקין ובזה הם מוותרים מראש על כל טענת פגם או טעות.

לאור זאת אין מקום לטענה של מקח טעות הרי הוא הסכים לכך.
אני לא מחויב לנורמה הגבוהה שאותה הציב המהנדס, ישנם דיירים רבים הגרים בבניינים מסביב וגם להם ישנה בעיה של רטיבות ואף אחד לא חושש מלגור כך ובטח לא להחשיב את זה כפגם.

התייעצתי עם קבלן והוא חושב שהפתרון לצקת חגורת בטון סביב הבית בעלות של 3,000 ₪, יש לי נכונות לשלם על כך.

לסיכום אין לבטל את העסקה ויש לי נכונות לתקן את הנזילות אך לא את הרטיבות. ביחס לרטיבות אני מוכן לבצע תיקון אחר בעלות של 3,000 ₪.

בירור הדין

ג. האם יש כאן מקח טעות?

עקב הממצאים של המומחה, יש לברר האם במקרה שלפנינו יש דין מקח טעות?

בשולחן ערוך מובא שכל הקונה מוצר דעתו על כך שיהיה נקי מכל פגם (שולחן ערוך רלב,ז).

אולם לא כל פגם מבטל את המכר ורק ליקוי המוסכם על התובע המקום שמבטלים בעטיו את המקח, מוגדר כפגם המבטל עסקה. וז”ל השו”ע (חו”מ סימן רלב,ו):

"כל שהסכימו עליו התובע המדינה שהוא מום שמחזירים בו מקח זה, מחזירין. וכל שהסכימו עליו שאינו מום, ה”ז אינו מחזיר בו אלא אם פירש, שכל הנושא ונותן סתם, על מנהג המדינה הוא סומך".

ד. האם רטיבות מבטלת את המקח

מטענות בעלי הדין, מתמונות שהוגשו לבית הדין ומחוו”ד המקצועית התברר, שהדבר שגרר את בדיקת הנזילות הוא נזילה ניכרת במקלחת. מקור הנזילה היה בפגם בצינור. הנתבע תיקן פגם זה, ועל כן אין מחלוקת.

בשאר הבית, מדובר על רטיבות קלה מאוד, שרובה איננה ניכרת לעיין ברוב השטח והיא ניתנתן לאיתור באמצעות מכשירים. במקומות שצולמו בדו”ח לא נראים שטחים גדולים של רטיבות, עובש או קילוף.

בית הדין התייעץ עם מספר מתווכים ואנשי מקצוע משדרות, והתברר שלפחות בדירת קרקע משומשת בשדרות הבעיה נפוצה וצפויה, ולדבריהם, כל עוד שלא ניתן להצביע על נזק שהנזילה גרמה לקירות הבית מתעלמים מכך עמדות אלו הובאו בפני הצדדים על ידי בית הדין. כך גם מופיע בדו”ח של חברת בדק בית באתר שלהם “הנתונים סטטיסטיים של חברות בדק בית שונות מראים כי כ 30% מהדירות בישראל ‘סובלים’ מבעיית רטיבות”.
לאור כל האמור בית הדין השתכנע שמצב של לחות הבלועה בקירות הבית שכיח בשדרות ואנשים יכולים ורגילים לגור כך ולחיות עם מצב זה. על כן, כאשר מדובר על דירה ישנה, אין לראות בדבר מקח טעות . אילו רצה הקונה, יכול היה לבדוק עניין זה קודם הרכישה.
אילו מדובר היה בדירה חדשה, היה בדבר משום מקח טעות.

ה. רגישות לנושא מול ויתור על טענת מומים

ניתן היה לטעון שעקב כך שהתובע טוען שהודיע במפורש שבעיית רטיבות מטרידה אותו יחשב הדבר כהתניה מפורשת הרי יש בכך משום הקפדה גם על מצב שכיח ואצלו זה כן יחשב למום. מנגד עומד לנגד עניינו הסעיף בחוזה המבטל טענה זו. שכן כאמור, נאמר בסעיף 13 א

הקונים מצהירים שבדקו את הדירה ומצאו כי הכל תקין ובזה הם מוותרים מראש על כל טענת פגם או טעות (סעיף 13 א).

לאחר החתימה על סעיף זה נקודת המוצא היא שאין זכות לטעון טענות פגם אלא במה שנכתב במפורש אחרת, ובוודאי שאינו יכול לטעון טענת מקח טעות מחמת דבר שאינו מקח טעות לכל אדם, אלא שלטנעתו עבורו מהווה הדבר מקח טעות לאור התניה מפורשת..
על כן, מסקנת הדברים היא - אין לפנינו מקח טעות והעסקה קיימת.

ו. חובת התיקון על פי החוזה.

התובע ציטט את הסעיף מתוך החוזה ובו כתוב שהנתבע מחויב לטפל בכל בעיות הנזילות הקיימות בבית (סעיף 17), וז”ל:

כמו כן, המוכרים מתחייבים לתקן תריסים בממ”ד לנקות קירות באמבטיה, ולנקות את קירות המזווה, ולתקן נזילות בבית, תיקון משקוף במקלחת.

השאלה היא, האם בסעיף זה כלולה החובה לטפל בכל הליקויים בדירה, הקשורים לרטיבות.
עיון בדו”ח מראה, שהסעיפים המצויינים בדו”ח, אינם מתייחסים למקורות הרטיבות, אלא לאזורים בדירה הספוגים בלחות ולכן יש קילוף, עובש וכד’.

ביחס לפגמים הניכרים, כפי שהם מוצגים בתמונות שבדו”ח – אין כל ספק שהתובע – סבר וקיבל ומה שחשוב היה לו שיתוקן, הוא דרש זאת בחוזה. ואכן, חלק מן האזורים שניכרת בהם לחות ועל פי דו”ח המומחה יש לתקן, אכן הוסכם בחוזה כאמור שעל המוכרים לתקן: לנקות את קירות האמטיה, לתקן את המשקוף במקלחת. הנתבעים התחייבו רק לפרטים אלו ולא לכל פגם אחר. וביחס ללחות הקלה הבלועה בקירות, שאינה ניכרת – כבר הסברנו לעיל, שלחות זו אינה פגם בדירה.

דהיינו, ברור היה לצדדים שמדובר בדירה ישנה, והקונה סבר וקיבל, אלא שדרש מספר תיקונים אותם ביצע המוכר.

אך, בנוסף להתחייבות לתקן פגמים חיצוניים שנמנו בסעיף 17, התחייב התובע גם לתקן נזילות בבית. נבהיר, שנזילה, אינה התוצאה (כמו התקלפות טיח), אלא מקור הבעיה.
בעניין זה, בית הדין מקבל את ההבחנה, בין נזילות לבין רטיבות. נזילה היא יציאת מים מצינור, או ממקור אחר. רטיבות היא התוצאה של לחות במקום מסויים בקיר, שיכולה לנבוע ספיחת לחות מקיר חיצוני וכד’.

האם כוונת הצדדים היתה שהמוכר לקבל על עצמו לפתור על מקור כל רטיבות שהיא או רק לתקן רטיבות הנוצרת מנזילות בצינורות?

כפי שתיארו הצדדים, סעיף ההתחייבות לאיטום ותיקון הנזילות, נולד עקב הממצאים של חדר המקלחת בו נראו סימני רטיבות. הקונה רצה לעגן בחוזה את התחייבות המוכר, בעניין שדובר על תיקון הנזילות. בשלב זה לא עלה על הפרק עניין הרטיבות שאינה נובעת מצנרת. לכן נראה שיש לפרש את ההתחייבות על פי הלשון המדוייקת – נזילות, ולקבל את הסבר הנתבע שההתחייבות שלו ניתנה רק ביחס לסוג הנזילות אשר היה ידוע עליהם בזמן חתימת החוזה.
דהיינו, התובע התחייב לתקן נזילות אך לא התחייב לתקן כל רטיבות שבקיר. נזילה אחת ידועה – מעל המקלחת הוא אכן תיקן. כמובן שאם ימצאו בבית נזילות הרי הנתבע מחויב לתקנם אך בדו”ח שכתב המומחה לא מופיעה מה היא סיבת הרטיבות ואין אבחון לכך שכיום נזילה מצנרת כלשהי.

במצב זה, הגם שאובחנה רטיבות פנימית בקיר, על הקונה, התובע להוכיח שמקור הרטיבות היא מנזילה קיימת בצינור, ורק אז תוטל אחריות התיקון על המוכר.

לסיכום
לאור האמור בסעיף 13 לחוזה, התובע פטור מתיקון כל פגם שלא נמנה בסעיף 17 לחוזה.
הנתבע קיבל על עצמו לתקן עניינים מסויימים בדירה, שנמנו בסעיף 17. חלקם – פגמים חיצוניים, ובנוסף – לתקן נזילות, אך הוא לא קיבל על עצמו התחייבות לתיקון כל מקור של רטיבות.
את הנזילה הידועה – הנזילה באמבטיה, שהייתה בסיס לדרישה לבדיקת נזילות, תיקן הנתבע.
אם התובע יוכיח שאכן ישנה בעיה של נזילה בבית, אזי מחויב הנתבע לתקן זאת.
התובע, כאמור בטענותיו לעיל, הסכים לבצע חגורה.

ז. החלטה

א. מכירת הדירה תקפה ואין אפשרות לבטלה.

ב. על הנתבע לתקן את כל נזילות קיימות בבית בתוך שלושים יום מרגע שבו יוכח שמקור רטיבות מסוימת הוא בנזילה.

ג. הנתבע הסכים לממן חגורת בטון מסביב לדירה בעלות כוללת של 3,000 ₪ על מנת לצמצם את חדירת הרטיבות מבחוץ.

בית הדין מחייב את הנתבע לעמוד בדיבורו ולבצע חגורה זו, אם התובע מסכים לדבר.
תוך 14 יום יודיע התובע לנתבע ולבית הדין האם הוא מבקש לבצע תיקון זה. הנתבע יבצע את התיקון תוך 30 יום ממתן ההודעה.

“והאמת והשלום אהבו”

הרב שלמה בן יאיר         הרב דרור טוויל        הרב אריאל בר-אלי