ביה"ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים תיק מס׳ 268-נה כרך ד' עמ' קלג-קלח

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין, אב״ד; הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא.

פס״ד בתביעה לקיום הסכם למכירת מחסן

נושא הדיון

התובע שהוא בעל דירה בקומת קרקע של בנין משותף - וגר לסירוגין בארץ ובחו״ל - הסכים עם שכניו בבנין לקנות מחסן הסמוך לדירתו ושהיה שייך לרכוש המשותף של הבנין, תמורת סכום מסויים. חלק מהשכנים חתם על טופס 7002 של מס שבח והיא הצהרה על מכירת המחסן לתובע, וחלק אחר מהשכנים טרם חתם, והוא תובע את ביצוע ההסכם מכל השכנים. לדבריו היתה תקיעת כף בינו לבין נציג הדיירים בנוגע להסכם האמור, אם כי אינו זוכר את שמו.

נציג הדיירים הנתבעים משיב שאמנם היתה הסכמה מצד הדיירים למכור את המחסן לתובע במחיר שסיכמו ביניהם, אך לאחר שהתובע התנה את התשלום בתשלום נגדי של הדיירים עבור תיקון בקיר החיצוני של הבנין שהוא תובע מהם, ואף לא שילם את מיסי הועד בגלל תביעה זו, חזרו בהם מהסכמתם, והם דורשים לשלם עבור המחסן מחיר ששוה היום, זאת כדי ללחוץ על התובע לחזור בו מהתביעה לתיקון הנזק, וגם כדי שיהיה להם מקור לתשלום התביעה שלו. נציג הנתבעים מכחיש שהיתה תקיעת כף בין נציג הדיירים לתובע, ולדבריו חקר את שאר נציגי הדיירים, ואף אחד מהם אינו יכול לאשר - וגם לא להכחיש - שאי פעם תקע כף לתובע בענין זה. הוא טוען שגם אם היתה תקיעת כף היה זה קנין בטעות מכיון שלא ידעו על כוונת התובע להתנות את התשלום בתשלום נגדי של תיקון הפגם בבנין. ועוד, כיון שלא שילם על המחסן במשך כמה שנים רשאי המוכר לבטל את המכירה לפי דעות כמה פוסקים. ועוד, לטענת הדיירים המחיר שסוכם עליו הוא פחות מהשווי בשוק והסכימו על מחיר זה רק בגלל הערכתם לקונה, אך מכיון שההבדל במחיר הוא יותר ממחצית, המכירה בטלה. לדבריו לא היתה בין הצדדים אלא הסכמה בדברים, ומכיון שמדובר ב״מתנה מרובה״, שהרי ההפסד הצפוי להם כתוצאה מהסכמתם למכירה במחיר הראשון הוא גדול ביותר, ע״כ לדעתו אין חסרון האמנה בחזרתם.

הדיירים מוכנים לבצע את ההסכם בתנאי שהתובע יסיר את התביעה הגדולה מהדיירים בענין תיקון הקיר החיצוני של הבית, שאותו יש לתבוע - לדעתם - מהקבלן ולא מהם. בישיבה נוספת של בית הדין הציג התובע מכתב שקבל מהקבלן בו הוא טוען שהתביעה התישנה והוא אינו אחראי לפגמים בבניה שטוען התובע. נציג הדיירים טוען שהתובע אחראי להתישנות תביעתו מהקבלן בכך שלא תבע בזמן, וע״כ אינו זכאי היום לגלגל את החוב על הדיירים.

התובע מודיע שהוא מוכן לתבוע את תיקון הליקוי בבניה מהקבלן בבית דין זה. אם כי אינו מוכן לוותר על התביעה אם יתברר עפ״י דין שהקבלן אינו חייב בו, ואז יתבע אח הדיירים לתשלום חוב זה. הוא טוען שמעולם לא התנה את התשלום עבור המחסן בתשלום נגדי עבור תיקון הבנין, והדבר הועלה רק כהצעה, אם כי נכון הדבר שהתובע עיכב את תשלום מיסי הועד בגלל חוב זה, מכיון שלפי דעתו החוב היה מוטל על הועד, וע״כ קיזז את חובו בזה. הוא מכחיש את טענת הדיירים שהמחיר שסוכם עליו הוא פחות מחצי שוויו בזמן המכירה. לטענתו הפקיד את התשלום בידי נציגו כבר כמה שנים כדי להעבירו לדיירים עם ביצוע העיסקה בפועל, אך מכיון שהענין התעכב לא העביר הנציג את התשלום, ולפיכך אין לראות את העיכוב בתשלום כסיבה לביטול המכר.

פס״ד

התביעה נדחית

השאלות לדיון

א. הקנה קרקע לחבירו ואח״כ תבעהו הקונה לקזז את מחיר הקרקע בחוב אחר שהוא תובע ממנו, ולדעת המוכר זו תביעה שאינה צודקת, האם נחשב הדבר כמקח טעות.

ב. קנין דברים במתנה מרובה וסמכה דעתו של הקונה בקיום המקח, האם יש בחזרת המוכר משום חסרון אמנה.

ג. כשיש הכחשה בין המוכר לקונה האם היה קנין או לא, האם חייב המוכר שבועה, ומה הדין כשהקונה טוען ברי והמוכר שמא.

ד.  תקיעת כף האם נחשבת קנין על הקרקע לכל הפחות לענין איסור חזרה.

תשובה

א. מקח טעות בדבר חיצוני למקח

כדי לקבוע טעות במקח חייבת הטעות להיות במקח עצמו, כגון בטעות של שני מינים ששנינו במשנה ב״ב פג ב בקנה עצים של זית ונמצאו של שיקמה, או שנמצא מום במקח, עי׳ רמב״ם מכירה פט״ו ה״ג, או באופן שהמכירה נעשתה על תנאי מסויים והוא לא קויים. אך טענת טעות בגלל שנודע למוכר שהלוקח תובע ממנו לקזז חוב שהוא תובע ממנו בחוב דמי המקח, זו אינה טעות במקח עצמו, וגם לא הותנה עם הלוקח בשעת המכירה שלא יתבע כן, וע״כ אינה סיבה לביטול המקח. ומה שציין נציג הדיירים לדברי הנחל יצחק סי׳ צו סעי׳ ו עפ״י כמה אחרונים שאם לא שילם הקונה מיד את תשלום דמי המקח ה״ז טעות המבטלת את המקח, מכיון שעל דעת כן מכר, יפה השיב התובע שמכיון שהמוכר לא העביר עדיין את המקח לידיו לא היה חייב לשלם עבורו.

ב. כשנעשה קניין דברים, האם יש בחזרה משום מחוסר אמנה?

שנינו בברייתא ב״מ מח א:

"הנושא ונותן בדברים לא קנה, והחוזר בו אין רוח חכמים נוחה הימנו".

וכ״כ הרמב״ם מכירה פ״ז ה״ח וטוש״ע חו״מ סי׳ רד סעי׳ ז. ועי׳ גמי שם מט א ורמב״ם שם ה״ט שזה דוקא במתנה מועטת דסמכא דעתייהו, אבל במתנה מרובה שלא סמכה דעתייהו אין משום מחוסרי אמנה, שהרי לא האמין זה שיתן לו דברים אלו עד שיקנה אותו בדברים שקונים בהם.

ויש להסתפק בנידון דידן שלטענת המוכר היה רק קנין דברים, אך מכיון שחתם על הצהרת מכר בטופס של מס שבח יש לומר שכבר סמכה דעתו של קונה שהמכר יתקיים, והחזרה ממנו דומה למתנה מועטת שיש בה משום מחוסרי אמנה, או שנאמר שאין בחתימה על ההצהרה לבד סמיכות דעת, ואין בחזרת המוכר משום מחוסרי אמנה.

אמנם מכיון שבנידון דידן נשתנו הנסיבות מאז ההסכמה למכירה, וחל ייקור במחיר המחסן והשתנה שערו, לפי כמה ראשונים תלוי הדבר במחלוקת רב ור׳ יוחנן בגמ׳ האם החוזר בו לאחר קנין דברים יש בו משום מחוסרי אמנה, שלדעת רב אין בו משום מחוסרי אמנה כיון שבשעה שאמר לא היה בדעתו לחזור, ורק משנשתנה השער הוא חוזר בו, ולדעת ר׳ יוחנן אפי׳ בתרי תרעי יש בו משום מחוסרי אמנה, עי׳ רש״י ותוס׳ ב״מ מט א, ומ״מ מכירה פ״ז ה״ח שכ״ד הראב״ד והרשב״א, ולדעת ראשונים אחרים בתרי תרעי גם ר׳ יוחנן מודה שאין בו משום מחוסרי אמנה, עי׳ בעה״מ שם, ועי׳ סמ״ע סי׳ רד ס״ק יב שדייק מהרמב״ם וטוש״ע שלא חילקו בין חד תרעא לתרי תרעי שבכל אופן יש בו משום מחוסר אמנה, וכן הכריע מ״מ שם ורמ״א בשו״ע שם סעי׳ יא, אך הב״ח נסתפק בזה להלכה, ועי׳ אוסף פסקי דין עמ׳ סו שאין בידי בית הדין להחליט לחומרא מספק הואיל והאיסור של חסרון אמנה אינו דאורייתא ממש. ועי׳ שו״ת חת״ס חו״מ סי׳ קב שלאו דוקא שינוי השער של תרי תרעי הוא סיבה לחזרה אלא גם אם נשתנה הענין שלא היה צריך למכירה, כגון שנפל לו הדבר בירושה, גם זה נחשב כתרי תרעי.

לפי״ז בנידון דידן שמלבד שינוי השער נוצרה סיבה נוספת לחזרת המוכר, היינו סיבת התביעה של הקונה לתיקון הבנין, אם אמת הדבר כטענת המוכר שלא היה כל קנין אלא דברים, ה״ז תלוי במחלוקת האם יש בזה משום מחוסרי אמנה או לא, ואין בידי בית דין להחליט לחומרא מספק.

ג. כשסמכה דעתו של הלוקח במתנה מרובה, האם יש דין מחוסר אמנה?

פסק הרמב״ם טו״נ פי״א ה״א:

"כל הקרקעות הידועות לבעליהן אע״פ שהן עתה תחת יד אחרים ה״ה בחזקת בעליהן. כיצד, ראובן שהיה משתמש בחצר ואחר זמן בא שמעון וטען עליו וא״ל חצר זו שתחת ידך שלי היא, אם הביא שמעון עדים שחצר זו שלו היתה אומרים לראובן הבא ראיה שמכרה לך, ואם לא הביא ראיה, מסלקין אותו ממנה ומחזיקין אותה לשמעון".

ופסק הטור חו״מ סי׳ קמ ששמעון נאמן ונשבע ונוטל את שלו. וכ״פ השו״ע שם סעי׳ א. והב״י שם הקשה מדוע לא פירש הרמב״ם ששמעון נשבע היסת, ותירץ הב״ח שהרמב״ם סמך עצמו על מש״כ ריש פ״ה שם שנשבעין על הקרקעות שבועת היסת כשיש שם טענת ודאי, וכ״כ הרמב״ם שם ריש פי״ג.

ומה שכתב הרמב״ם שאומרים לראובן הבא ראיה שמכרה לך, מקורו פשוט מהגמ׳ ב״מ ק א שהטוען כנגד חזקת מרא קמא אומרים לו המוציא מחבירו עליו הראיה, וגדולה מזו כתב התומים בקיצור תק״כ סי׳ ע בדעת הרשב״ם שמרא קמא בקרקע נחשב מוחזק ממש. ו״הראיה״ שצריך להביא היא עדים, כשאר הממע״ה, ואם אין לו עדים נשבע המערער היסת ונוטל, כל זאת בתנאי שטוען ברי. אמנם כשמביא המחזיק ראיה, משאירים אותו בקרקע, ולא תועיל למערער שבועת היסת כדי לסלקו מהקרקע.

ובנידון דידן שהקונה טוען טענת ברי שעשה קנין של תקיעת כף עם נציג הדיירים, ואף אחד מהדיירים אינו מאשר את הדברים וגם אינו מכחיש, מלבד שלא שייך להשביעם על טענה כזו שאינה ברי גמור, דינו לכאורה כברי ושמא שלדעת הראב״ד בשמ״ק ב״מ ק א ועוד ראשונים שאומרים ברי עדיף, ומשאירים הקרקע ברשותו, אלא שדעה זו אינה מוסכמת וחלקו עליה הרבה ראשונים, עי׳ תוס׳ ב״ק מו א ועוד ראשונים שאף בזה אומרים לאו ברי עדיף, ועוד, כיון שהקונה אינו זוכר מי הוא זה שעשה אתו את הקנין, קשה להחשיב את טענתו כטענת ברי.

אמנם מכיון שהקונה מציג חתימת השכנים על טופס מס שבח בו הם מצהירים על מכירת המחסן לתובע, ואותה הצהרה דומה להודאת בעל דין שהיא כמאה עדים שאכן מכרו לו את המחסן, וכטענת התובע שעשו עליו קנין בתקיעת כף, וזכותו על המחסן ברורה, ולא תועיל לדיירים שבועת היסת להכחישו. אלא שעצם הקנין בתקיעת כף מוטל בספק, וכמו שיבואר להלן אות ד.

ד. האם תקיעת כף נחשבת לקניין בקרקעות?

עי׳ פסקי דין ירושלים לדיני ממונות כרך ב עמ׳ לו שתקיעת כף אם היא מעשה קנין בקרקע תלויה במחלוקת, ועי״ש שבמקום שאפשר לפרש את לחיצת היד כהסכמה על תנאי המכירה אך לא כתחליף לקנין עצמו, בודאי שאין היא מהווה קנין. וה״ה בנידון דידן, שהרי גם לדברי התובע היה עליהם עוד לסגור את העיסקה בתשלום וחתימה על חוזה. ועי׳ אחיעזר ח״ג סי׳ מ אות ד שבמקום שאינה מועילה לקנין אין בה אפי׳ מי שפרע.