להערה ודיון על פסק דין זה לחץ

בס"ד

מקח טעות כשיש בחוזה סעיף 'כמות שהוא' (AS IS) 

הופיעו בפניי הצדדים וחתמו על שט"ב וקבלו על עצמם בקנין,

טענות התובעת הם כי המוכר לא גילה את אזנה שאין שעוני חשמל ומים בדירה ואין טופס 4 כמו כן לאחר שנכנסו לדירה גילו שיש רטיבות בדירה, וע"כ היא מבקשת לבטל את המקח.

המוכר השיב כי אמר להם קודם לקניה את הידוע לו, ומן הרטיבות הוא לא ידע.

החלטה: התביעה נדחית, כמבואר בנימוקי פסק הדין.  

נימוקי פסק הדין:

א. הסיכומים בין הצדדים  

1. בהסכם ביניהם (סעיף 5.2) התחייבה התובעת כי:

'והוא מוותר באופן סופי ומוחלט על כל טענה בנוגע לנכס בדבר מום ו \ או פגם ו \ או אי התאמה, כל זאת בכפוף לנכונות הצהרות המוכר המפורטות לעיל'.

2. הצהרות המוכר הנמצאות בסעיף 4 כוללות התחייבות - א. כי אין על הנכס חוב. ב. כי הוא העביר את הנכס כפי שקנה אותו מכונס הנכסים ג. כי אין הליך משפטי החל על הנכס. ד. כי ימציא כל מסמך שהוא.

3. וא"כ מאחר ולא נטען שהמוכר הפר את הצהרותיו אלא שהתגלו לו דברים שלא גילה לנתבעת (עובדת הרישום ושעוני החשמל והמים) ועל כך לא התחייב מאומה, א"כ מלבד טענותיו של הנתבע – המוכר לגופם של דברים הרי משויתרה הקונה על טענות מום על הדירה מלבד הנאמר בהצהרות המוכר, שוב איננה יכולה לבא בטענות לא על מומים בנכס (רטיבות) ולא על עובדות שהיו ידועות למוכר ולא גילה לה, שכן מעולם לא התחייב לגלות לה עובדות שידועות לו ביחס לנכס, וע"כ אין טעם להכנס אם צודק המוכר בדבריו או לא, שכן גם אם לא גילה לה דבר כיון שויתרה על טענות מום בדירה אין לה להלין אלא על עצמה.

4. בנוסף, הקונה התחייבה ולא פעם אחת בחוזה כי היא קונה את הנכס במצבו כפי שהוא וכך נאמר שם (והואיל השלישי):

'והמוכר מעונין למכור את הנכס לקונה ... במצבו כפי שהוא (IS AS) ביום חתימת הסכם זה.'   

ועוד שם (סעיף 3):

המוכר מתחייב בזה למכור לקונה את זכויותיו בנכס במצבן כביום חתימת הסכם זה (IS AS), ... הקונה מתחייב בזה לרכוש מהמוכר את זכויותיהם בנכס כאמור, בכפוף להוראות הסכם זה.

ועוד שם בהצהרות הקונה (סעיף 5.2) התחייבה התובעת כי:

והוא מוותר באופן סופי ומוחלט על כל טענה בנוגע לנכס בדבר מום ו \ או פגם ו \ או אי התאמה, כל זאת בכפוף לנכונות הצהרות המוכר המפורטות לעיל.

ב. תנאי שאין אתה חוזר עלי במום

5. והנה בשו"ע (חושן משפט סימן רלב ס"ז) נפסק:

ואם פירש המוכר ואמר: על מנת שאין אתה חוזר עלי במום, הרי זה חוזר, עד שיפרש המום שיש בממכרו וימחול הלוקח, או עד שיאמר לו: (כל מום) שימצא במקח זה הפוחת דמיו עד כך וכך קבלתי אותו, שהמוחל צריך לידע הדבר שמוחל לו בו ויפרש אותו, כמו המפרש האונאה. 

6. הרי מפורש הדבר שאף שסיכם איתו במפורש שהמקח הוא IS AS הרי הוא חוזר במקח, ובטעם הדבר כתב הסמ"ע (ס"ק טו):

דיכול לומר סברתי שאין בו מום, וגם אתה לא אמרת לי כן מפני שידעת שיש בו מום אלא להשביח דעתי אמרת לי כן.

7. ומקור הדברים הם ברמב"ם (פט"ו ממכירה ה"ו).

8. אמנם הרי"ף (שו"ת הרי"ף סימן קנג) כתב שאם התנה המוכר תנאו קיים, וז"ל:

וזה שאמרת שיש בדבר הפסד על המוכר משום יוקרא וזולא ההוא לא חיישינן ליה דמוכר אפסיד אנפשיה דהוה ליה לאודועי במומין שבסתר ואי לא הוה ידע איהו נמי להנך מומין הוה ליה לאתנויי עליה דלית ליה למיקם עליה במום כלל בין בסתר בין בגלוי.

ומשמע בדבריו שאם היה מתנה כן המוכר היה התנאי חל, ומה שאמר שזה רק אם לא הוה ידע, היינו משום שתורף דבריו להסביר למה המוכר צריך להנזק ביוקרא וזולא ע"ז משיב שאינו ניזק שאם היה יודע היה יכול לומר ואם לא ידע היה יכול להתנות, אבל ודאי שלפי טעמו ה"ה דבידע יכול להתנות וליפטר.

9. וכ"כ הטור (חו"מ סי' רלב) שאין פוסקים להלכה כדעת הרמב"ם משום שהרמב"ם לשיטתו שא"א להקנות בדבר שאין לו קצבה, וע"כ א"א ג"כ למחול, אבל אנו נוקטים להלכה שלא כדעת הרמב"ם וממילא אפשר גם למחול וז"ל:

וזה נוטה לצד דבריו שכתב שאין אדם מקנה לחבירו דבר שאין לו קצבה ואני כתבתי למעלה שלדעת א"א הרא"ש ז"ל יכול להקנותו והוא הדין שיכול למחול.

וכתב שם הב"י:

ודברי רבינו נכונים דהרמב"ם אזדא לטעמיה (הל' מכירה פרק י"א הט"ז) דאמר אין אדם מתחייב לחבירו בדבר שאינו קצוב כמבואר בסימן ר"ז (סכ"ז) והוא הדין למחילה.

וכן כתב שם בדרכי משה:

ונראה שס"ל כדעת הרמב"ם שכתב שאין יוכל למחול על מומין בסתמא אבל הרא"ש חולק וכמ"ש לעיל בדברי רבינו.

10. והנה הטור כפי הטעם שביאר בדעת הרמב"ם הרי קיי"ל להלכה דלא כהרמב"ם בזה, אמנם הסמ"ע (ס"ק טז) פירש טעם אחר בדעת הרמב"ם כמש"כ המ"מ שם וז"ל:

וכ"כ המגיד משנה דדין זה נלמד מדין אונאה מקל וחומר, ומה אונאה דאינה חוזרת אליו אלא בכדי שיראה לתגר אפ"ה אמרו שאינה מחילה עד שיזכור לו המום בפירוש [עיין סימן רכ"ז סעיף כ"א], קל וחומר לטעות מום שחוזר בו לעולם. ועיין בטור [המובא בציונים אות ט'] שכתב אדברי הרמב"ם הללו ז"ל, וזה נוטה לצד דבריו שכתב [פי"א ממכירה הט"ז] [בסוף סימן ר"ז הביאו הטור [סעיף כ"ז]] שאין אדם מקנה לחבירו דבר שאין לו קצבה, ואני כתבתי למעלה [שם [סעיף כ"ט] ובסימן ס' [סעיף ט']] שלדעת אדוני אבי הרא"ש ז"ל [בתשובה כלל ע"ד סי' א'] יכול להקנותו, והוא הדין שיכול למחול, עכ"ל הטור. ... וקשה, דלפ"ז דברי המחבר סותרין זה את זה, דכאן סתם ופסק כהרמב"ם, משמע דס"ל דאין אדם מתחייב לחבירו בדבר שאינו קצוב, ובסוף סימן ר"ז [סעיף כ"א] ובסימן ס' סעיף ב' כתב המחבר שכל האחרונים חלקו אהרמב"ם בזה, ושם בסימן ס' כתב בהדיא דנקטינן בזה דלא כהרמב"ם. לכן נ"ל, דמאי דפסק המחבר כאן כהרמב"ם, לא מטעם שהוא דבר שאינו קצוב לחוד, אלא משום דנילף מקל וחומר דאונאה וכמ"ש המגיד משנה הנ"ל, ובאונאה הטעם דיכול לומר סברתי שאין בו אונאה ולהשביח דעתי אומר כן.

11. וכ"כ שם הש"ך (ס"ק ד).

והרי ידוע דעת השו"ע (סימן רכז סעיף כט) שאין אונאה לקרקעות לגמרי:

אלו דברים שאין להם אונאה: העבדים והשטרות והקרקעות וההקדשות; אפילו מכר שוה אלף בדינר, או שוה דינר באלף, אין בהם אונאה.  

וא"כ בקרקעות אין ק"ו מאונאה וע"כ אם הוא מתחייב במקרקעין שהוא קונה את הדבר כמות שהוא לכו"ע התחייבותו מתקיימת (ולהרמ"א עד מחצה וכאן לא נטען שיש הפרש במחיר יותר מחצי, ועכ"פ הנתבע הוא ספרדי שיכול לומר קים לי כמרן) וע"כ בזה כו"ע מודו הן הטור וסייעתיה והן הרמב"ם וסייעתיה שאין מניעה לקיים את המקח כפי ההתחייבות.

12. ועוד בה שלישיה מש"כ הרדב"ז (בשו"ת ח"ד סי' קלו) כתב שם שכל גאוני עולם חלוקים על הרמב"ם בענין זה. והוסיף שם דבזמנינו אפילו הרמב"ם מודה בזה משום שכיום כן דרך המסחר שהקונה מוותר על כל טענה ודבר זה חל ומאחר שכן המנהג גם הרמב"ם מודה, וז"ל:

הדין עם ראובן ונתקיים המקח מכמה טעמי חדא שמה שכתב הרמב"ם זכרונו לברכה (פרק ט"ו מהלכות מכירה) וז"ל ואם פירש המוכר ואמר על מנת שאין אתה חוזר עלי במום הרי זה חוזר עד שיפרש המום שיש בממכרו וימחול הלוקח או עד שיאמר לו כל מה שימצא במקח זה הפוחת דמיו עד כך וכך קבלתי אותו שהמוחל צריך לידע הדבר שימחול לו בו ויפרש אותו כמו המפרש בהונאה עד כאן. הולך הרב זכרונו לברכה לשיטתו שאין אדם מתחייב בדבר שאינו קצוב וכל גאוני עולם ראשונים ואחרונים חלוקים עליו הרא"ה והראב"ד והרמב"ן והרשב"א והרא"ש ז"ל ויש להם הכרע מסוגית הגמרא. ועוד שאפילו הרב ז"ל מודה לפי שכבר נהגו למחול כל הונאה וכל מום בלשון הזה והמנהג מבטל הלכה ואפי' מנהג החמרין והספנין וכל שכן מנהג סוחרים וכן כתב הרב ז"ל שכל הנושא והנותן על מנהג המדינה הוא סומך.

ע"כ יטען המוכר קים לי כדעת הרי"ף והטור והב"י והדרכ"מ והרדב"ז, ועוד שמאחר שהיום כן המנהג הרי כתב הרדב"ז שבזה אין מחלוקת בכלל וכו"ע מודו שאין כאן אפשרות להגיש תביעה.

ג. טענה כנגד ההצהרה בחוזה, וטענת לא הבנתי את החוזה

13. לגבי עצם טענות התובעת כי לא היה ידוע לה שאין שעונים וכי אין היתר בפועל על הדירה הנה תחילה בענין ההיתר הרי בחוו"ד השמאי מבואר שכפי הנראה לדירה זו בעצמה יש היתר, ולגבי עצם הטענה הרי אין החי מכחיש את החי, והתובעת בעצמה הודתה בחוזה המכר כי בדקה עניינים אלו באופן יסודי ואעפ"כ קנתה את הדירה (סעיף 5.1):

הצהרות הקונה:

כי קודם לחתימת הסכם זה ביקר, בדק ובחן את הנכס, ואת סביבתו וכן את זכויות המוכר בנכס וכן, את מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני של הנכס, ואת מערכותיו, לרבות הזכויות המשפטיות הצמודות לנכס ושל הבנין בו מצוי הנכס לרכוש המשותף, זכויות הבניה, והוא מצא את כל אלה ראויים ומתאימים למטרותיו ודרישותיו, ...

נמצא א"כ כי משהצהירה התובעת שהיא בדקה את הדברים האלה בעצמן שעליהם היא מתלוננת פה, איך ניתן להאמין כעת לתביעתה שדברים אלו לא היו ידועים לה קודם לכן? ואפילו אם תאמר שהיא שיקרה הרי ידעה שהיא מתחייבת על כך ולא תוכל לתבוע את זה א"כ מה היא הטענה שלה ביחס לדברים אלו?

14. ואין היא יכולה לומר שלא הבינה על מה שחתמה כמש"כ השו"ע (חו"מ סא,יג):

מי שטען על כתובת אשתו שהיה עם הארץ ולא הבין כשקרא החזן הכתובה והתנאים, אין שומעין לו. הגה: וה"ה בשאר דקדוקים שיש לדקדק מן השטר, ולא אמרינן דהאי גברא לא דקדק כל כך, וכמו שנתבאר בסמוך (בית יוסף בשם ריב"ש סימן ת"פ).

15. וחזר על כך בעוד מקומות (שו"ע חו"מ סח, ב; מה,ג) וכן הוא גם ברמ"א (אה"ע סו,יג):

הגה: ולכן עם הארץ שבא לגרש, ואמר אח"כ שלא הבין מה שהיה כתוב בתנאים או בכתובתה, אינו נאמן דודאי העדים לא חתמו מה שלא העידו בפניו תחלה על פה (תשובת הרשב"א סי' תרכ"ט).

16. הכרעת השו"ע והרמ"א ברורה היא ומשמעותה שאדם שחתם על שטר מחויב בכל הנאמר בו ואינו יכול לטעון שלא הבין או לא התכוון לכל מה שנאמר בשטר.

17. כתב הבית יוסף (אה"ע סו):

ולענין הלכה נראה לי כדברי הרשב"א משום דאם לא כן לא שבקת חיי דכל עמי הארץ יאמרו כן.

18. וכך כותב ר"ב אשכנזי (בתשובותיו סימן כד) שבמקרה כזה גם רבינו מאיר יודה שהוא אינו יכול לטעון שלא הבין:

איכא למימר דעד כאן לא קאמר אלא בכתובה דעדים הוא דקא מחייבי ליה ואפשר שהעדים חשבו שהיה מבין מה שקראו לפניו ולכך לא הודיעוהו בעל פה אבל כשהוא בעצמו חותם ועל חתימתו אנן מחייבינן ליה הא ודאי דחזקה הוא דלא חתים עד שידע מאי דאכתיב עליה אי נמי דגמר בדעתיה להתחייב בכל הכתוב עליו...

וא"כ אין ספק שההתחייבות בחוזה שנבדקו כל הדברים ודאי מחייבת את החותמת עליהם.

להערה ודיון על פסק דין זה לחץ