הונאה במכירת בית עם ארונות קיר

 כרך ז פס"ד המתחיל בעמוד פב

הדיון

ראובן ואשתו קנו דירה אצל שמעון ואשתו. ביחד עם הדירה קנו גם את הארונות קיר המשומשים שהיו בו, והמוכר הגיש לקונה רשימה של החסרונות שישנם בארונות. טוען הקונה כמה טענות: 

א׳. לפני חתימת החוזה אצל העו״ד שאל למוכר אם יש לו ״פתק תכלת״, שפירושו ששולמו דמי חכירה למשך 49 שנה, והמוכר ענה שודאי יש לו בבית בין כל המסמכים גם פתק התכלת. לבסוף התברר שאין למוכר את המסמך הזה, ולטענתו לו היה יודע שאין למוכר המסמך הזה לא היה מסכים, וזה היה תנאי מפורש בקנית הדירה. 

ב׳. בחוזה שכתוב וחתום, כתוב שערך של הדירה הוא 64.000$, וערך הארונות 3.000$. אמנם ארונות משומשים שוים הרבה פחות, אבל הוגשה רשימה של החסרונות, וסבר וקיבל עוד לפני חתימת החוזה, אבל ישנם חסרונות יותר ממה שרשום ברשימה. 

ג׳. דברו ביניהם שבסכום של הדירה כלול גם מזוזות ספרדיות שעל המוכר להחליף, אבל המוכר הוריד את המזוזות שהיו קבועות ובמקום זה הדביק שלוש מזוזות שלקח בהשאלה. אמנם לא התנו ביניהם לפני חתימות החוזה ע״ד המזוזות, אבל אח״כ דברו ביניהם.

וטען המוכר שבכלל לא היה לו מושג מה פירוש ״פתק תכלת״, ואם אמר שיש לו בבית עוד מסמכים כיון שלא הבין במה המדובר, חשב שזה יתברר אח״כ. ובעיקר, כיון שבחוזה כתוב מפורש שדמי החכירה על העבר חלים על המוכר, ועל העתיד ישלם הקונה, אין שום ספק בדבר שטענת הקונה ע״ד פתק תכלת או לבן לא תופס כלל. ועל הטענה של הקונה שלא קרא את החוזה, פטומי מילי בעלמא הוא.

ומה שכתוב וחתום בחוזה שערך הדירה הוא 64.000$ והארונות 3.000$, באמת בחוזה הראשון היה כתוב סכום הכולל עבור הדירה והארונות 67.000$, כשתמצי לומר שסכום זה מתחלק ל-66.000$ בשביל הדירה ו-1.000$ בשביל הארונות, ואם בחוזה השני עשו את החלוקה, זה היה רק בשביל חשבונות צדדיים, ובכלל, החלוקה הזאת אינה משקפת את הערך האמיתי לא של הדירה ולא הארונות.

המקורות לדיון

הנה אני נבוך בענין זה, כיון שבשטר מפורש שערך הדירה הוא 64.000$, ו-3.000$ הוא ערכם של הארונות, היכן מצינו שניתן פירושים בשטר במה שאין הלשון סובל את זה, ואיך אומדנא יבטל מה שמפורש בשטר. ואשר לפי זה כיון דבשיעור של להראות לתגר התגלה ההונאה למה לא יחזיר את שיעור ההונאה.

והנה אם הארונות המה מחוברים לקירות, הרי הם כמו עצם הבית שאין להם הונאה. דהנה בב״ב סט א: 

"בעי רבי אלעזר מלבנות של פתחים מהו היכא דמחברא בטינא לא תיבעי לך דהא מחבר, כי תיבעי לך דנקט בסיכי מאי תיקו". 

הרי אם הארונות מחוברים רק בסיכי ספק הוא אם זה נקרא חלק מהבית, ואולי מסמרים הוי קביעות יתרה יותר מסיכי, ועדיפא מקביעות בבנין כדעת הכ״מ פכ״ו מהל׳ כלים ה״א וז״ל: 

"אך מ״ש קבעו במסמרים וכו׳ אינו במשנה אבל נלמד הוא מסברא דעדיף מקבעו בבנין" עכ״ל. 

ועי׳ בחת״ס בתשובותיו יו״ד סי׳ קצ״ח בעיקר הי״ב עיי״ש, ולענ״ד דבריו שם תמוהין, דבע״ז לא תלוי כלל אם זה מחובר או תלוש, דאפילו בביצה אם לא זקפה שאין בה תפיסת יד אדם ולא עשאה אדם הרי היא מותרת, וכן במחובר גמור באילן שנטעו לע״ז הרי זה אשירה של תורה הגם שעכשיו היא מושרשת ומחוברת, אך כיון שעשאה אדם לע״ז הרי היא ע״ז, ואין להאריך בזה.

ובנידון דידן, עיין ש״ך חו״מ סי׳ צ״ה ס״ק ח׳ דכותל בנין ה״ל כתלוש אבל בית הו״ל כקרקע לענין קנין, דבית נקנה בכסף שטר וחזקה כמו קרקע, וגם מיקרי נכסים שיש להם אחריות לענין שיעבוד וקדימה ועישור נכסי וה״ה לענין שוורין ושבועה, וכן כתב הרמב״ם והטור לקמן סי׳ רכ״ז לענין אונאה ועיי״ש. ויש להאריך בזה ואכ״מ.

והמבואר בזה נראה דממ״נ אם הארונות דין קרקע להם אין להם אונאה. ואלא תובע אונאה מפני שארונות דין מטלטלין להם? אם כן אין השטר מועיל כלום לענין קניית הארונות, ומה שכתוב בחוזה ערך של הארונות 3.000$ הרי זה כאלו לא נכתב כלל, דהוא דבר מיותר כיון שהשטר לא מועיל לענין הארונות. ולא שייך ע״ז גם לומר קנין שבטל מקצתו בטל כולו כמבואר גיטין ט׳ גבי חוזר בנכסים ואינו חוזר בעבד, דרק אם בטל מקצתו, אבל אם על מקצתו לא שייך כלל להשטר ודברים מיותרים שאין להם שום זיקה להשטר, על מה שהשטר קונה לא מיבטל, וכיון שמה שכתוב בשטר ערך הארונות הם פטומי מילי בעלמא, ובעל פה לא היה שום תנאי שמוכר הארונות בסך 3.000$, ואדרבא המוכר אמר בפירוש שרוצה בשביל הדירה 67.000$ וכלול בזה גם הארונות, ולא פירט ערכם של הארונות.

אלא דמסופקני אם יוכל לחזור הקונה מקניית הארונות, ועי׳ בש״ך סי׳ קצ״ח דאם הקנה לו שניהם כאחד אינו קונה המטלטלין מדין חצר, ועי׳ בקצוה״ח שם שבש״מ ב״מ כו א במצא בגל ובכותל ישן מבואר כש״ך. אבל אינני נזקק לזה כי התובע לא תבע זה.

והנה לפי המבואר לפי הצד דארונות הן מטלטלין, קנין שטר לא מהני מידי, ומה שנקב סכום של 3.000$ ערך הארונות הוא פטומי מילי בעלמא שאינם שייכים כלל להשטר, לפי״ז כיון דכח השטר הוא רק מה שנוגע לבית והבית הלא כתוב וחתום שערכו הוא 64.000$, ולכאורה מהיכי תיתי נחייבי׳ בסכום הכולל של 67.000$, ומה שטוען המוכר שהתקשר עם העו״ד שמסכים לפרט את הסכומים, היינו 64.000$ סך הדירה ו־3.000$ ערך הארונות רק אם לא יפסיד כלום, נראה כיון דהתנה כן לפני שחתם על החוזה אין זה פטומי מילי בעלמא, אף אם התנה זה בע״פ כמבואר בתוס׳ ב״מ ס״ו א׳ ד״ה פטומי מילי בעלמא הוא, דאם בתחילת הדברים פתח המוכר קני לך שדי וכו׳ ל״ה פטומי מילי בעלמא אלא תנאי גמור, כי בודאי לא נתכוון ללוקחו אלא באחריות כמו שפתח לו המוכר עיי״ש. הרי אף דבשטר כתוב בפירוש שמכר לו שלא באחריות, וכמו שפירש״י שם סה ב וכגון דפריש לי הכי בהדייא בשטרא דאי מסתמא הא מוקמינן לעיל טו ב כרבא דאמר אחריות טעות סופר, ומ״מ אם בתחלת הדברים פתח המוכר דאי טרפו לה מינך, ל״ה פטומי מילי בעלמא אלא תנאי גמור, ה״ה בנידון דידן אף דבשטר כתוב ערך הדירה 64.000$, כיון דבתחלת הדברים אמר המוכר לעו״ד שחותם על החוזה המפורט רק בתנאי שלא יפסיד כלום בפירוט זה, הרי זה תנאי גמור וחייב לשלם למוכר את כל הסכום של 67.000$ ומעריכים את הארונות בסכום שלא יהי׳ בו אונאה, ואם הקונה יבוא לחזור מקנית הארונות מפני שלא היה קנין, דלצד זה שהם מטלטלין, הלא מטלטלין אינן נקנים אלא במשיכה או במסירה או בהגבהה, ובארונות האלה לא שייך שלשה קנינים אלה, וגם מתורת חצר לא שייך, וכמו שכתוב בש״ך הנ״ל, וכ״ה בהג״א ב״מ כו א וז״ל: 

"הלכך לא זכה אלא בדבר שרצה לקנות וחצירו קנה לו בדבר הבא לחצירו אחרי כן, אבל כאן שהיתה בו מקודם ולא נתכוין לא המוכר למכור ולא הקונה ליקח לא קנה, והביא ראי׳ וכו׳" עכ״ל. 

ושמעתי מפי מו״ר שהסביר דידו של אדם דקונה הוא דיד עושה מעשה ההכנסה לרשותו שיהי׳ מונח ברשותו, וזהו הקנין של יד מה שעושה מעשה ההכנסה, וה״ה בחצר אם משום יד צריך החצר שלו לעשות מעשה ההכנסה, אבל אם החצר לא עשה מעשה ההכנסה, כיון דהי׳ מונח מקודם, או משום דבשעת מעשה שהחצר שלו לא עשה מעשה הכנסה, אין כאן מעשה קנין של חצר. וגם מתורת אגב לא קנה כמו שפסק הרמ״א בסי׳ רב דאפילו בצבורין אם לא אמר לו קנה באגב אינו קונה.

ואשר לפי זה אה״נ אם ירצה הקונה לחזור בו מקניית הארונות יוכל לחזור בו, אבל לא ינכה לו מסכום של 67.000$ אלא סכום ששוה ארונות כאלה בשוק מאה שערים של דברים ישנים, ובאופן כזה ודאי לא כדאי לקונה לחזור בו.

לסיומא דהאי פיסקא נראה דהקונה צריך לשלם למוכר מלא הסכום של 67.000$, ואם כדאי לקונה לחזור מקנית הארונות אין המוכר צריך לנכות מהסכום הכולל אלא ערך ששוים ארונות ישנים בשוק של דברים ישנים. הקונה צריך לשלם דמי חכירה כפי שהתחייב בחוזה. בנידון המזוזות, אמנם לא טוב עשה המוכר שהוריד את המזוזות, והוא רחום יכפר עוון, אבל את הנעשה אין להשיב, והתנאי על ההחלפה היה אחרי חתימת החוזה לכן אין זה מחייב.