מקח טעות בשכירת צימר

קיזוז תשלום בצימר שלא היו בו מים חמים

התובעת - בעלת הצימר

הנתבע - שוכר הצימר

תיאור המקרה

הנתבע שכר צימר ללילה אחד ב-700 ש"ח. כאשר הזמין את הצימר הוא וידא שיש לצימר ג'קוזי, אבל כאשר הוא הגיע לצימר עם אשתו, לא היו מים חמים. הוא הדליק מה שהיה נראה לו כמפסק הדוד, אך ללא הועיל. המשכירה אמרה לו שהוא טעה בכפתור ועליו להדליק במקום אחר. כך עשה, אבל שוב ללא הועיל. לא היו מספיק מים חמים כדי למלא ג'קוזי וגם לא היו מספיק מים חמים כדי להתקלח. הוא המתין לאורך הלילה שיתחממו המים, עד שנרדם. בבוקר היו מים חמים אולם הדבר כבר לא הועיל לו, והם עזבו הצימר.

טענות התובעת

המשכירה הודתה שהיתה תקלה במים החמים, ואינה יודעת להסביר מדוע פתאום הדוד לא חימם את המים, ולכן קיזזה 200 ש"ח מהשכירות. בקשר למקלחת, היא אמרה שאילו היו פונים אליה בזמן אמת היא היתה מזמינה אותם להתקלח אצלה. לטענתה, סוף סוף הזוג נהנה מצימר איכותי מהיפים בישוב, ולכן הקיזוז נראה לה הוגן.

טענות הנתבע

השוכר טען שיש כאן מקח טעות. הוא בא לצימר בגלל הג'קוזי שבו. העובדה שלא היו מים חמים הרסה לו את החופשה, במקום הרגשת נופש נגרמה לו עגמת נפש רבה, ולכן יש כאן מקח טעות והוא פטור מתשלום לחלוטין.

הדיון

טענת מקח טעות בשכירות

יש מקום בהלכה לטענות של שני הצדדים, וכפי שנפרט.

מצד אחד, נשמעת טענת מקח טעות, כמו שמופיע בשו"ע חו"מ רלב,ג:

"המוכר לחבירו קרקע או עבד או בהמה או שאר מטלטלין ונמצא במקח מום שלא ידע בו הלוקח, מחזירו אפילו לאחר כמה שנים, שזה מקח טעות".

דין מקח טעות נאמר גם בשכירות, עיין במאמרו של הרב אהרון פלדמן שליט"א, אמונת עתיך 113, שביסס דין זה על הנאמר בפסחים ד:

"איבעיא להו המשכיר בית בחזקת בדוק ומצאו שאינו בדוק מהו? מי הוי מקח טעות או לא".

ועיין ברש"י שם ד"ה מי הוי מקח טעות:

"ואם בא שוכר לחזור בו על ידי עלילותיו ולומר לא כך שכרתי ואין תנאי שלנו קיים, מהו לחזור".

הרי מקח טעות מאפשר ביטול הסכם השכירות כדין מקח טעות במכר, וכך מבואר בפוסקים (כגון אלו המובאים בהמשך).

אמנם, עיין בפסק דין של בית דין קרני שומרון (מספר סידורי 642), דיון איזו רמת פגם מהוה פגם יסודי בשכירות שמאפשר טענת מקח טעות.[1] בשו"ת מכתם לדוד חו"מ סימן י כתב שהנאמר בשו"ע חו"מ רלו,ה לענין מכירת בית, נכון גם בשכירות בתים. לפי זה, הפגם שנחשב מקח טעות בשכירות בתים, הוא רק פגם כזה שמבטל שם בית מהמושכר, ועקירת דלתות וחלונות לא נחשבת פגם שמבטל את השכירות, כמו שאינה נחשבת פגם יסודי בנוגע לביטול מקח (כמבואר ברמ"א שם).

וכל זה מפני שעדיין שם בית עליו והקלקולים הם ברי תיקון. מיהו, עיין שם שיש חולקים על המכתם לדוד וסוברים שגדרי פגם בביטול שכירות מקילים יותר מגדרי פגם של ביטול מקח, מכיוון ששכירות היא לזמן וענינה שכירת שימוש בבית, ואם אינו ראוי למגורים - אפשר לבטל את השכירות אע"פ שעדיין שם בית עליו והוא ראוי לתיקון, מה שאין כן קניית בית, שענינה קניית גוף הבית, בזה נאמר שכל עוד ששם בית על המבנה, אין עילה לביטול המקח.

מהמקור בפסחים ד: הנ"ל מבואר שאין לדמות ביטול מקח לביטול שכירות, שהרי ברור שמי שקונה בית ומתברר שהבית אינו בדוק לפסח, אינו יכול לבטל המקח גם בלי הסיוג המיוחד של "ניחא ליה...", מה שאין כן בשכירות, לולא הטעם המיוחד ש"ניחא ליה..." היה אפשר לבטל השכירות. זו ראיה לשיטות שאין לדמות ביטול שכירות לביטול מקח. מאידך, בית שאינו בדוק בפסח הוא בית שאינו ראוי למגורים כלל, ולכן רף הפגם לביטול שכירות הוא עדיין גבוה, אפילו אם אינו כרף הפגם של ביטול מקח.

על אף הנאמר למעלה, נראה שבשכירת צימר, שכל ענינו שכירת מקום נופש, לכל הדעות פגיעה חמורה בחוויית הנופש מספיקה כדי להיחשב ביטול מקח. נראה שחוסר במים חמים בצימר, דבר שמונע מהנופש להתקלח ו/או להשתמש בג'קוזי, נחשב לפגם מהותי שמאפשר את ביטול המקח.

לפי זה, שוכר הצימר יכול לבטל את ההסכם ולחזור בו מהשכרת צימר שאין בו מים חמים.

תשלום על הנאת השוכר מהצימר הפגום

מאידך, נכונה גם טענת המשכירה, שאף על פי שהיה פגם במושכר, על השוכר לשלם על הנאתו בפועל מהמושכר, ולכן יש לקזז ממחיר השכירות ולא לפטור את השוכר מתשלום לגמרי. כך נפסק ברמ"א חו"מ רסד,ד:

"...וכן כל אדם שעושה עם חבירו פעולה או טובה, לא יוכל לומר בחנם עשית עמדי הואיל ולא צויתיך, אלא צריך ליתן לו שכר".

מה הפסיקה הנכונה בנידון דידן?

מתי מתקבלת טענת מקח טעות במושכר, ומתי מתקבלת הטענה שעל השוכר לשלם מה שנהנה?

בהמשך דברי השו"ע בסימן רלב,ג הובא:

"המוכר לחבירו קרקע או עבד או בהמה או שאר מטלטלין ונמצא במקח מום, שלא ידע בו הלוקח, מחזירו אפילו לאחר כמה שנים, שזה מקח טעות הוא, והוא שלא השתמש במקח אחר שידע במום".

טענת מקח טעות מאפשרת לקונה לבטל את המקח או השכירות כאשר הוא מגלה מום במקח או במושכר. ברם, אם הקונה ממשיך להשתמש בחפץ אחרי שגילה את המום, בזה הוא מוחל על טענתו. השימוש בחפץ אחרי גילוי המום, מורה לנו שיותר חשוב לו השימוש בחפץ כעת, מאשר עמידה על זכותו לבטל את המקח או השכירות.

עוד מבואר בשו"ע שם, שכאשר הלוקח משתמש בחפץ אחרי שגילה את המום, לא רק שאינו יכול לבטל את המקח, הוא גם אינו יכול לדרוש קיזוז של הפרשי המחירים בין הצעת המחיר לחפץ מתוקן, לבין שווי החפץ בפועל במצבו המקולקל. מחילת הלוקח היא מוחלטת.

ונשאלת השאלה, האם גם בשכירות השימור במושכר אחרי גילוי המום מהווה מחילה על טענת מקח טעות, בין לענין עצם ביטול המקח וחזרה מההסכם ובין לענין מחילה על הפרשי המחירים?

בפס"ד של בית דין קרני שומרון (הנ"ל) הביאו מחלוקת אחרונים בשאלה זו. בשו"ת הראנ"ח (סי' לט [ובחלק מההוצאות סי' מא]) כתב שיש מחילה על הפרשי מחירים בשכירות כמו במקח, ובשו"ת תשורת שי (סי' קפד) כתב שאין בשכירות דין מחילה על ידי שימוש במושכר.

נראה שיש להכריע כראנ"ח, ששימוש במושכר אחרי גלוי הפגם מהוה מחילה על טענת מקח טעות, מכח דברי הרמ"א שכא,לט המבוסס על דברי מהר"ם פדוואה (לט):

"ויש חולקים [=לענין מכת מדינה] וסבירא להו דמכאן ולהבא בדין חזרה קאי... ואם לא חזר איהו דאפסיד אנפשיה".

לפי זה, במקרה רגיל של מקח טעות לא קיימת טענת קיזוז, שהרי עומדות לפני השוכר שתי אפשרויות: או לבטל המקח או למחול על הפגם (אם הוא בוחר להמשיך להשתמש במושכר).

הדין של קיזוז יהיה רלוונטי רק במקרה שיש פגם במושכר שאינו פגם שמאפשר ביטול השכירות. במקרה זה, אם הפגם מוריד את השווי של דמי השכירות, תעמוד לשוכר האפשרות לדרוש קיזוז מדמי השכירות.[2]

שוכר שהמשיך להשתמש במושכר לאחר שהודיע למשכיר על התקלה - האם מחל?

בנידון דידן, המשכיר לא עזב הצימר כאשר גילה שהמים לא היו חמים, אלא המשיך להשתמש במושכר. מהנאמר לעיל, עולה לכאורה שיש בזה מחילה על טענתו למקח טעות. אבל נראה שאין כן פני הדברים.

עיין הגהות רע"א על פסיקת השו"ע רלב,ג שכתב בשם המחנה אפרים אונאה ה: "ואם הודיעו למוכר ואח"כ השתמש בו, לא אמרינן דמחל". לפי זה, בנידון דידן, שהשוכר הודיע למשכירה על התקלה, אין המשך השימוש במושכר מהווה מחילה.

לא זו אף זו, הרי בנידון דידן המשכירה נתנה לשוכר הנחיות כיצד לתקן את הפגם, והשוכר פעל על פי הנחיות המשכירה ויצא מנקודת מוצא שבזה הפגם יתוקן. במקרה כזה, ברור שהמשך השהיה בצימר אינו נחשב כמחילה, שהרי כל המשך שהיית השוכר בצימר היה בציפיה לתיקון הפגם!

כאשר יש מקח טעות - האם הלוקח צריך לשלם על ההנאה שהיתה לו עד ביטול המקח?

לפי דברינו עד כה, השוכר לא איבד את טענת המקח טעות בהמשך שהייתו בצימר.

ברם, עלינו לברר, האם טענת מקח טעות של השוכר, פוטרת אותו מתשלום על ההנאה שהיתה לו בשהייה במושכר או לא?

מדברי השו"ע חו"מ רלב,ג נראה שהלוקח אינו חייב לשלם על השימוש בחפץ עד שגילה את המום וביטל את המקח. כך נראה מכך שהשו"ע סתם וכתב שהוא מבטל את המקח אפילו אחרי כמה שנים, ולא הזכיר שקיימת חובת תשלום על השימוש בחפץ בשנים האלו, למרות שהתברר רטרואקטיבית שבכל השנים הללו הלוקח השתמש בחפץ של המוכר (ולא חל על הלוקח הכלל שציטטנו לעיל בשם הרמ"א רסד,ד שמי שנהנה מחבירו חייב לשלם לו על כך אפילו אם נהנה בטעות).

כאשר יש מקח טעות בשכירות - האם השוכר צריך לשלם על ההנאה שהיתה לו עד ביטול המקח?

האם הפטור מתשלום על שימוש בחפץ שבוטל המקח שלו, הוא רק במכירה או גם בשכירות? לכאורה, יש מקום לחלק ולומר, שהואיל והשוכר התחייב לשלם על שימוש בחפץ, חיוב זה קיים גם כאשר השכירות התבטלה באמצע מחמת מקח טעות, בשונה ממקח, שהלוקח לא התחייב לשלם על השימוש בחפץ כלל, ולכן אין להחיל עליו תשלום רטרואקטיבי עקב מקח הטעות שנוצר.

מדברי הראנ"ח נראה שדין שכירות שונה מדין מקח וחייבים בה לשלם על השימוש בחפץ עד גילוי המום וז"ל: "ואין נראה לחלק בזה בין מכר לשכירות ולומר דדוקא במכר שהוא משתמש באותו כלי בחנם אמרינן הכי [ששימוש מהווה מחילה], אבל גבי שכירות שאין תשמישו בחנם אבל בא בשכרו לא מפסידנא ליה מדי, ואשתמש בו וכל זמן שארצה אחזור בי, דכיון דמטעם מחילה אתינן עלה, לא שנא". משמעות דברי הראנ"ח שאע"פ שמצא מום בשכירות, עדיין יש חובה לשלם על השימוש, מה שאין כן במקח. וכן משמעות שו"ת תשורת שי המובא שם.

לפי זה, מתקבלת טענת המשכירה שמציאת פגם במושכר אינה פוטרת השוכר מלשלם על השכירות עד ואחרי מציאת הפגם.

קיזוז מהשכירות עקב הפגם שנמצא - לפי מדד אובייקטיבי או סובייקטיבי?

כמה יש לקזז מדמי השכירות עקב בפגם שנמצא? האם קיזוז של 200 ש"ח בהצעת המשכירה הוא סביר?

נראה שאכן אם צימר עם ג'קוזי עולה 700 ש"ח, צימר מקביל ללא ג'קוזי באותו מקום היה עולה 500 ש"ח, ואם כן, הקיזוז הוא סביר. מיהו, כל זה כאשר בוחנים ההבדל בצורה אובייקטיבית, כמה עולה צימר עם ג'קוזי או בלעדיו. אבל אם לוקחים בחשבון את האכזבה הסובייקטיבית של השוכר, שטוען שלולא שחיפש צימר בלי ג'קוזי היה סביר שישלם עבורו 500 ש"ח, אבל הואיל וחיפש צימר עם ג'קוזי, לא היה מוכן לחסוך 200 ש"ח כדי לקבל צימר בלי ג'קוזי! אם כן, בשבילו, צימר ללא ג'קוזי אינו שווה 500 ש"ח אלא הרבה פחות.

האם מודדים הנאה של שוכר שנמצא מקח טעות במושכר לפי מדד אובייקטיבי של ההנאה שקיבל או לפי מדד סובייקטיבי של שווי ההנאה לו?

נראה שמחייבים את השוכר לפי מדד סובייקטיבי של שווי ההנאה שלו ולוקחים בחשבון אכזבתו בזה שלא קיבל את מה שביקש.

ראיה מכך מדין 'פועל בטל'. בעל הבית שחוזר בו באמצע היום ומשאיר העובד שלו ללא עבודה, חייב לשלם לעובד על השעות שבהן הוא לא עבד. ברם, הגמרא שהפועל לא את כל משכורתו, שהרי סוף סוף הוא קיבל יום חופש, אלא משלמים לו כפועל בטל - שמים כמה הפועל היה מוכן לוותר ממשכורתו כדי לקבל יום חופש. כך כתב רש"י ב"מ עו:

"אומדין את הפועלין כמה אדם רוצה ליטול שכרו פחות, ולישב בטל, מלעדור כל היום וליטול כך וכך".

השומה הזאת היא שומה סובייקטיבית של העובד. יש עובדים שאוהבים את עבודתם ולא היו מוכנים לוותר על כלום כדי לקבל יום חופש ושאינם אוהבים את עבודתם והיו מוכנים לוותר על חצי ממשכורתם כדי לקבל יום חופש. כך מבואר בב"מ עז.

"כי קאמר רבא באכלושי דמחוזא",

וע"ש ברש"י ד"ה אכלושי דמחוזא:

"במחוזא שהוא עירו של רבא היו בני אדם הרגילים לשאת משאות תמיד וכשיושבין בטלים, קשה להם".

אוכלוסי דמחוזא מקבלים משכורת שלמה ולא מורידים מהם כלום ממשכורתם למרות שלא עבדו, וכך נפסק בחו"מ שלה,א. ועיין בשו"ת הרשב"א (שיוחסו בעבר בטעות לרמב"ן) סי' ע שכתב שאכן פועל בטל הוא מדד סוביקטיבי:

"הכל לפי שכר העבודה ורבוי השכר. יש טרחא קלה ושכרה רב ויש חלוף".

אם כן, נראה שגם בנידון דידן הוא הדין והוא הטעם, כמו שמודדים את הנאת הפועל מיום חופש בצורה סובייקטיבית, כך מודדים את הנאת השוכר באופן סובייקטיבי. וסביר לומר שאדם שחיפש צימר עם ג'קוזי ונכזב, נהנה מהצימר בלי הג'קוזי פחות מאדם אדם שמלכתחילה חיפש צימר ללא ג'קוזי.

אמנם, על אף הנאמר לעיל, שפועל בטל הוא מדד סובייקטיבי, הפוסקים קבעו לתשלום זה סטנדרט, הואיל וקשה לשום דעת כל אדם ואדם. הט"ז שלג,א פסק שמורידים חצי מהשכר כפועל בטל, ויש שכתבו שמורידים שליש (עיין בפסק דין של הרב יצחק בירך דסקל שליט"א, מס"ד 12745).

בנידון דידן, נראה שיש לקזז חצי מהשכירות של צימר ללא ג'קוזי, הואיל וחסרון מים החמים גרם לכך שבנוסף לנזק של השבתת הג'קוזי גם לא היו מים חמים למקלחת. זו פגיעה נוספת, ולא מתקבלת טענת השוכרת שהיו יכולים להתקלח אצלה, מפני שמי שבא לחוויה של נופש אינו רוצה להתקלח אצל המארחת.

פסק הדין

השוכר חייב לשלם למשכירה 250 ש"ח על האירוח (חצי ממחירו של צימר ללא ג'קוזי).

התשלום יתבצע בתוך 30 יום ממתן פסק דין זה.

הרב ברוך פז, דיין

ניתן בתאריך טז אדר ב' תשפ"ד

(26.03.24)