טענת נזיקין בגין תוספת בניה

מאמר 'הסתרת נוף' מאת הרב ברוך פז שליט"א, מתייחס לפסק דין זה. מס"ד 13317.

עובדות

ראובן התובע חפץ להרחיב את דירתו, לבנות שני חדרים נוספים במסגרת קו הבנין, כאשר חדר אחד משמש כבר היום כמרפסת לדירתו, חדר נוסף בתוך קו הבנין, כאשר תקרת החדר קיימת, וכן לחרוג שני מטר מקו הבנין לשם בניית מרפסת סוכה.

הנתבע, המתגורר בבנין סמוך, מתנגד לבניה, והעלה ארבעה נימוקים: א. בניית התובע תסתיר את הנוף הקיים. ב. היזק ראיה לחדר השינה. ג. ירידת ערך הדירה. ד. הדבר נעשה ללא רשיון ונוגד את חוק התכנון והבניה.

פסק הדין

לאחר שסיירתי במקום, נראה לי לדחות את טענות הנתבע, מהנימוקים דלהלן:

באשר לטענת הסתרת הנוף: איתא בגמרא ב"ב ז,א,

הנהו בי תרי אחי דפלגי בהדי הדדי, חד מטייה אספלידא (טרקלין יפה - רש"י) וחד מטייה תרביצא (גינה שבצד הטרקלין שהיתה מאירה לתוכו). אזל ההוא דמטייה תרביצא וקא בני אשיתא אפומא דאספילדא. א"ל קא מאפלת עלי. א"ל בדידי קא בנינא (בשלי אני בונה ואתה אין לך עלי חזקת אורה של שלש שנים, דהשתא הוא דפלגינוהו - רש"י). אמר רב חמא, בדין קאמר ליה.

ועיי"ש בתוס' (ד"ה א"ל) בפרוש ר"ת שלא האפיל על האספלידא אלא שמנע ממנו את הראיה לשדותיו דרך התרביצא. ומבואר דרק מאחר וחלקו זה עתה ולא החזיק לראות דרך האספלידא את שדותיו ג שנים, יכול בעל התרביצא לבנות קיר ולמנוע ממנו את הראיה למרחוק, אבל במקרה והחזיק ג שנים, אינו יכול למנעו. אולם התוס' הקשו שם על פרוש ר"ת ופרשו בענין אחר.

ובתש' מהרלב"ח (סי' מד) דן בטענה שקיר שנבנה מונע מהשכן את הראיה לאורך רשות הרבים, וז"ל:

"ומה שטען שהגדר ההוא מונע ממנו ההבטה לאורך השוק, אינה טענה כלל, שאם היה בב' חצרות סמוכים, פשיטא שיכול שמעון לבנות בתוך חצירו ולהגביה הבנין כמו שירצה, ואין ראובן מוחה בידו לומר שמונע ממנו ההבטה, דהיזק ראיה שנינו, היזק מניעת ראיה לא שנינו".

ועיי"ש מש"כ בדחיית הראיה מדברי ר"ת הנ"ל. וכן מש"כ בענין דינא דמלכותא, היינו במקום שבונה על דרך הרבים ולא בענין מי שבונה בתוך רשותו. ובתרוץ אחר מחלק בין הבטה לשדותיו להבטה לרה"ר, דמניעת ההבטה לשדותיו שיוכל לפקח על שדותיו (בניגוד לנוף) הוי דררא דממונא. וכן כתב במהרש"ם ח"ג סי' שעו לענין מי שבונה כותל כנגד חנות חבירו ומסתיר החנות מבני רשות הרבים. והביא מהמבי"ט (ח"א סי' שכג) שחלק על סברת מהרלב"ח, ומ"מ כתב דהמוחזק יכול לטעון קים לי כמהרלב"ח, והיכא שכבר בנה את הכותל, הרי הוא מוחזק בדבר.

לאמור לעיל אין טענת הסתרת הבטה דומה לטענת מניעת אור או היזק ראיה. בכגון זה יש לבחון את מידת הנזק לנתבע אל מול התועלת שתבוא לתובע בבניה. נוכחתי כי אכן קיימת הפרעה מסוימת לראיית הנוף מחלון המטבח של הנתבע, אך לא הפרעה מוחלטת. נראה כי אם נשקול את מידת ההפרעה ביחס לתועלת, תוכרע הכף בברור לטובת התובע. וכאמור - כאשר מדובר בנזק כמניעת ראיה, שאינו מוגדר הלכתית כנזק, בודאי שיש משקל רב לתועלת שתצמח לתובע מהבניה.

גם אם היה מדובר בנזק כדוגמת מניעת אורה, נראה כי בנדו"ד לא היה מקום למנוע מהתובע לבנות. מקור ההרחקה בבניה המונעת אור, נמצא בגמ' ב"ב כב,ב: תנן החלונות בין מלמעלן בין מלמטן בין מכנגדן ד אמות, ותני עלה ... ומכנגדן שלא יאפיל. ומבואר בגמ' דכשבונה מצד אחד של החלון, סגי בהרחקת טפח, וכשבונה משני צידי החלון, מרחיק ד אמות. ובשו"ע חו"מ קנד,כא, פסק וז"ל:

"... צריך להרחיק את כותלו מכנגד החלון ד אמות כדי שלא יאפיל עליו, וכיון שהרחיק ד אמות אע"פ שמאפיל, אינו צריך להרחיק יותר".

ומבואר דכאשר הרחיק ד אמות אע"פ שעדיין אין לבעל החלון אור כפי שהיה לו קודם בניית הכותל, מ"מ לא אסרו חכמים האפלה כהאי גוונא, ומקורו מדברי הרשב"א בתש' ח"ג סי' קנו. והיינו שחכמים לא אסרו האפלה אלא כאשר מאפיל באופן שקבעו חכמים "דבית שאין בו אורה מה הוא שוה" (רא"ש ב"ב פ"א ה"כ), אולם אף אם מאפיל באחוזים גבוהים ביחס למצב הקודם, כיון שהרחיק מהחלון כשעור שקבעו חכמים ויש לחלון אור בכמות שקבעו חכמים, סגי בהכי. הרי שגם בנזק מניעת אור יש לבחון האם נשאר לבית שעור אור שקבעו חכמים, ולא אמרינן באופן מוחלט שאסור לו להאפיל על חלון חבירו. וכל-שכן במניעת נוף, שאינו מוגדר הלכתית כנזק, שאם לא מונע ממנו את כל ראית הנוף, לא עדיף האי מנזק מניעת אורה. וכאמור - בנדון שלפנינו אין מניעה מוחלטת של הנוף אלא הסתרה חלקית, ואף אם המניעה היתה מוגדרת כנזק, אין במניעה החלקית כדי למנוע מהתובע לבנות את מרפסת הסוכה.

 [זמן רב לאחר שכתבתי פס"ד זה, יצא לאור ספר משכן שלום לרה"ג שלום מרדכי הלוי סגל שליט"א, ובמילואים שם (פרק ד אות כא) דן בנושא זה לפי הנהוג והמקובל, ולאור חשיבות הדברים ראיתי לנכון להביא את דבריו, ואלו תוכנם. אחר שכיום מקובל ונהוג להשאיר מרחקים פנויים בין הבנינים, וכל הבונה בנין מרחיק ממיצרו ומשאיר שטח פנוי, והאויר שבין שניהם משמש לצורך חלונות שני הבנינים, מקובל בדרך כלל להתחשב בבעלי החלונות כבעלי זכויות באויר זה, אשר יכולים למנוע מבעלי השטח שבצידם לבנות בשטח הפנוי. וכן פשוט בבנינים הבנויים ע"פ תוכנית כללית, והתכנון כולל גם יעוד שטחים פנויים ומרחקים בין בנינים לצורך חלונות, זכו בעלי החלונות בזכות אורה באויר שיועד לכך. אולם מסתבר דכל הנ"ל בחלונות שתוכננו כפי הרגילות ליעד אויר פנוי ואשר רק על ידם משמש החלון לשיעור הראוי, אבל האויר והשטחים הנוספים שנשארו פנויים, אף שמוסיפים יתר אור ואויר לחלונות, לא נשתעבדו לבעלי החלונות, ויכולים לבנות שם אף אם גורמים האפלה קצת. ועיין עוד להלן אות כב.

ולענ"ד נראה כמש"כ לעיל דיש לדון בכל מקרה ומקרה לגופו, ולשקול את מהות ההפרעה, כמותה, את התועלת שיהיה לבונה. דגם לענין הסתרת נוף בשכונה שנבנתה מתחילה באופן מסוים, יש לבחון האם מסתיר לגמרי את הנוף או חלקי, האם מדובר בחלון שנועד לנוף או חלון לאויר, האם מדובר בהיזק שיש בו ממש או בעיקר נזק פסיכולוגי. ובנידון שלפנינו נלענ"ד שאין כאן נזק בעל משמעות, מבחינת הנוף, האור והיזק ראיה.]

באשר לטענת היזק ראיה: הנתבע טוען כי התובע יזיק לו בראיה. הטענה מתיחסת לאחד החלונות של הנתבע. גם טענה זו דינה להדחות. דין פתיחת חלון מול חלון, מובא בשו"ע חו"מ קנד,ג, וז"ל:

"... והוא שלא יפתח פתח כנגד פתח או חלון כנגד חלון ... אלא ירחיק משהו זה מנגד זה. ואם הוא לחצר אחרת שנתנו לו רשות לפתוח פתח או חלון, צריך להרחיק מכנגד פתחו או חלונו של חבירו עד שלא יוכל לראות בו כלל".

ועיין בסמ"ע ס"ק יא בטעם החילוק. ומבואר דבחצר השותפים סגי בהרחקה כל שהוא, ואילו בב' חצרות בעינן להרחקה עד שלא יראהו. ובנדו"ד הוי ב חצירות. אמנם במקרה שלפנינו נוכחתי כי יש מרחק סביר בין מקום הבניה לחלון שעליו טוען הנתבע להיזק ראיה, ואין בבניה של התובע תוספת היזק ראיה. ועיין במש"כ בתש' מהריט"ץ סי' רנג, ומקורו מדברי המרדכי ב"ב (סי' תעא) דשעור המרחק בהיזק ראיה הינו לפי ראות עיני הדיין.

כמו-כן איני רואה ירידה בערך הדירה. יתכן ואם כל הבנין (שבו מתגורר ראובן) לא היה קיים כלל, היו הדירות בבנין הסמוך בעלות ערך רב יותר. אך במציאות הקיימת אין כל ספק שאין בתוספת הבניה של התובע כדי לגרום לירידת ערך של דירת הנתבע.

באשר לטענת דינא דמלכותא - גם ע"פ החוק לא עומדת לנתבע זכות הטענה על הנזיקין הנ"ל. לענין זה רלוונטי סע' 48 לפקודת הנזיקין:

"אדם עושה עוולה אם הוא מונע, על ידי חסימה או בדרך אחרת, מבעל מקרקעין או מן התופש אותם ליהנות מכמות סבירה של אור השמש, בהתחשב עם מקומם וטיבם של המקרקעין ..."

ע"פ החוק מדובר במניעה של כמות סבירה של אור השמש, דהיינו במקרה של מניעה חלקית באופן שעדיין מגיע אור השמש באופן מספיק, אף שנמנעת כמות האור שהיתה בטרם הבניה, לא יחשב הדבר לעוולה. וכך גם לענין חסימת הנוף, שאינה מוגדרת מפורשות בחוק, מ"מ בנדו"ד שלא נחסם הנוף אלא חלקית, אין מקום למנוע מהתובע לבנות. אם כנגד התובע עומדים חוקים המתיחסים לאחוזי בניה וכד', לענין זה אין הנתבע בעל דין לטעון כנגד התובע ולהאחז במנהג ובדינא דמלכותא אלא רק במקום שהחוק מסייע לו לטענת נזיקין. ובנדו"ד נראה שגם ע"פ החוק אין כאן טענת נזיקין.

לאור האמור לעיל

אין מניעה שהתובע יבנה ע"פ התוכנית שהציג לביה"ד.

מסקנות

א. נזק של הסתרת נוף אינו כנזק של מניעת אור.

ב. כאשר שכן רוצה לבנות וע"י הבניה יוסתר במקצת הנוף מאחד מחלונות בית השכן, אף אם יש בהסתרת נוף משום נזק, יש לבחון את מידת הנזק ביחס לתועלת שתהיה לבונה.

ג.  מדינא דגמרא סגי בהרחקה של ד אמות מחלון חבירו, וכיון שהרחיק אע"פ שמאפיל, אינו צריך להרחיק יותר.

ד.  יש לדון כיום ע"פ חוקי הבניה והתכנון המקובלים במקום, ומ"מ יש לשקול כל מקרה לגופו, הפסד מול ריוח.

ה.  שעור הרחקת מחלון חבירו כדי שלא יזיק בראיה, תלויה בראות עיני בית דין. 

מאמר 'הסתרת נוף' מאת הרב ברוך פז שליט"א, מתייחס לפסק דין זה. מס"ד 13317.