כרך ז, עמ' שיט-שכו, תיק ממונות מס' 102-תש״ס 

פס״ד בתביעה ממוכר דירה שלא קיים התחייבותו להתקין בה חשמל וביוב כראוי

נושא הדיון 

ראובן קנה דירה משמעון, ושמעון התחייב בהסכם למסור את החזקה בדירה ״כאשר כל מערכותיה תקינים, למעט דוד שמש והסקה״. טוען ראובן שלמרות שעברו כמה שנים מיום מסירת החזקה, לא חיבר את הדירה לרשת החשמל. עוד טוען ראובן שהחיבור לרשת הביוב שעשה שמעון, אינו תיקני, משום שהתחבר לצינור של מרזב מי גשמים ולא לצינור ביוב, וגורם לבעיות שונות, גם לו וגם לשכנים אחרים.

שמעון משיב שהחיבור לרשת החשמל לא התבצע בגלל חשש של ניתוק כל הבנין מרשת החשמל בגלל צנרת חשמל שאינה תיקנית. כדי להתאים את הצנרת לתקן יש להשקיע כסף רב גם בחלקים אחרים של הבנין, וע״כ לא התחייב מעולם. הוא טוען שכתחליף לחיבור הדירה לרשת הכללית של החשמל, הוא חיבר את ראובן לשעונו ובמשך כמה שנים השתמש ראובן בחשמל מבלי לשלם לו, עד שנותק החשמל עקב חוב מצטבר ואז התחבר ראובן לשעון של חדר המדרגות. בענין החיבור לרשת הביוב, משיב שמעון שהחיבור נעשה לאחר שנמכרה הדירה לראובן, וראובן היה מודע לאופן החיבור.

ראובן משיב שחובו על השימוש בחשמל של שמעון אינו עולה על חובו של שמעון אליו להתקין שעון נפרד, והוא טוען עוד שהוציא הוצאות גדולות כדי להתחבר לשעון של חדר המדרגות. שמעון משיב שההוצאות שהוציא ראובן כדי להתחבר לחדר המדרגות היו מיותרות, ראובן טוען עוד ששמעון התחייב להעביר את הדירה בטאבו על שמו, ועד היום נמנע מלעשות כן. שמעון משיב שבטאבו הבנין רשום במושה ע״ש כל בעלי הדירות, וגם לטובת ראובן ישנה הערת אזהרה שם, אלא שחלוקת הדירות בתוך הבנין אינה מתאפשרת, למרות רצונו של שמעון, בגלל דרישת השכנה בקומה התחתונה לצרף לה את החצר, ולזה מתנגדים שאר השכנים.

יש לציין שאף אחד מהצדדים לא העלה טענת מקח טעות.

פסק דין של פשרה הקרובה לדין

א. בענין התביעה על החיבור לחשמל: על הצדדים למחול אחד לשני אם נשאר יתרת חוב אצל אחד כלפי השני.

ב. בענין החיבור לצינור הביוב: על השכנים להשתתף בתיקון הצינור שמשמש גם כמרזב, ולאחר שיתוקן יוכל לשמש גם עבור הביוב.

(-) אברהם דוב לוין, אב״ד   (-) יהושע ווייס   (-) שמואל חיים דומב

השאלות לדיון

א. התחייב למסור חזקה לקונה אחרי שיעשה בה את כל התיקונים, האם התיקונים עושה המוכר בשל עצמו, מכיון שחלות המכירה היא רק במסירת החזקה, או שאת התיקונים הוא עושה בשל הקונה כפועל, מכיון שחלות המכירה היא בכתיבת החוזה ונתינת התשלום הראשון.

ב. אם נאמר שדינו כפועל, האם ההתחייבות שהתחייב בכתב, וחתם עליו בכתב ידו, אך לא החתים עליו עדים, האם ההתחייבות מחייבת אותו כאילו חתם בשטר.

ג. פועל שלא עשה מלאכתו מכיון שהתברר לו שכדי לסיים את אותה פעולה היה עליו להוציא הוצאות גדולות שלא התחייב עליהן, האם נחשב כאילו נאנס על הפעולה, ופטור מלעשותה, או שאין דינו כנאנס, ועומד בחיובו. ומה דין שכרו כשלא עשה את הפעולה שהתחייב עליה.

ד. התחייב לחבר את דירת הקונה לביוב, וחיברה, אך לאחר תקופה התברר שהצינור שאליו חיבר מקולקל ומזיק לשכנים אחרים, האם יצא המוכר ידי חובתו באותו חיבור או לא.

ה. התחייב המוכר להעביר את הדירה ע״ש הקונה בטאבו, באיזה התחייבות הלכתית חייב המוכר לעשות כן.

ו. התחייבות בחוזה לפיצוי על הפרת סעיף מהחוזה, ולא נתפרש שנעשה בקנין בבי״ד חשוב ודלא כאסמכתא, האם חייב לקיים התחייבותו.

ז. התחייב בחוזה להעביר הדירה בטאבו, האם ההתחייבות חלה, או שאינה אלא קנין דברים.

תשובה

א. זמן חלות המכר, כשהמוכר התחייב לעשות תיקונים בממכר

בשאלת חלות הקנין בזמננו שכותבים זכרון דברים או חוזה והקונה משלם תשלום ראשון, אך מסירת החזקה נעשית בשלב יותר מאוחר אחרי שמשלים כל התשלומים, דן הגר"ש ווזנר שליט״א בקובץ דברי משפט ח״א עמ' שלא, ולדעתו חלות הקנין היא רק בשעת מסירת החזקה אחרי שהשלים כל התשלומים, אבל לפני כן חסר בגמירות דעת המוכר להקנות. לפי״ז מה שהתחייב המוכר להשלים את השיפוצים עד למסירת החזקה לא היתה זאת התחייבות של פועל, אלא התחייבות למכור דבר מושלם, ופעולתו בהשלמת השיפוצים היתה בשל עצמו. ונפ״מ אם חזר בו המתחייב לפני שהשלים עבודתו, שאם זו התחייבות של פועל, רשאי לחזור בו בחצי היום, כמו שאמרו בגמ׳ ב״ק קטז ב, מטעם שנאמר כי לי בני ישראל עבדים (ועי׳ להלן אות ב אם ה״ה כשעשה קנין או שטר על התחייבותו), ואם רשאי לחזור בו ידו של הפועל על העליונה לענין תשלום השכירות, עי׳ שו״ע סי׳ שלג סעי׳ ג. אבל אם אין דינו כפועל אלא שהתחייב למסור לו חזקה דירה מתוקנת, אם מסר לו דירה שאינה מתוקנת, יש לחשב את מחיר התיקון הנצרך בתוך המחיר הכללי של הדירה, וסכום זה עליו להחזיר לקונה. אך מכיון שהקונה השתמש בחשמל של המוכר במשך כמה שנים ללא תמורה, יש לקזז את מחיר החשמל שנוצל מהחוב של המוכר. ומכיון שאין חשבון מדוייק של השימוש שעשה הקונה בחשמל, ולפי טענתו נותר הפרש לזכותו בסך של כ-1000 ש״ח, ולטענת הנתבע אין כל הפרש לזכותו של הקונה, נראה שעל הצדדים למחול אחד לשני אם יש חוב מזה על זה ולהיפך, ושלו׳ על ישראל.

ומה שהוציא הקונה כדי להתחבר לחדר המדרגות, נראה שאינו יכול לחשב זאת על חשבון המוכר, שהרי גם אחרי הוצאות אלה לא התקין כראוי את החשמל לעצמו, ולדברי המוכר היה הקונה יכול לחסוך הוצאות אלה, והם היו שלא לצורך.

ב. תוקף ההתחייבות בחתימת ידו ללא עדים

פסק בשו״ע חו״מ סי׳ שכ סעי׳ ב המקבל שדה או פרדס לעבוד אותו וכו׳. וברמ״א שם:

"ואין כותבין שטר ביניהם אלא מדעת שניהם, שמשנכתב השטר אין יכולין לחזור בו וכו׳".

ובפת״ש שם ס״א בשם הנובי״ק חו״מ סי׳ ל אות ח דע״כ מיירי כאן בלא קנין, רק בשטר לחוד, בין שטר בעדים ובין שטר כתיבת יד הבע״ד ובחתימתו, ואפ״ה אין יכולים לחזור בהם דקבלן בשטר אף בלא קנין אינו יכול לחזור בו. ועי׳ נו״ב שם בדעת הש״ך סי׳ שלג ס״ק יד. ועי׳ מחנ״א הל׳ שכירות פועלים סי׳ ב. ולפי״ז בנידון דידן שהתחייב בכתב ובחתימת ידו, אינו יכול לחזור בו, וחייב להשלים עבודתו. ועי׳ שו״ת חוות יאיר סי׳ קמ שאף אם א״א לכפות הפועל שלא לחזור בו אחר שעשה קנין, מ״מ יש ביד בעה״ב לשכור פועלים אחרים לגמור המלאכה, ויקח התוספת ממנו, מכיון שנשתעבדו נכסיו.

ג. אם 'נתייקרה המלאכה' נחשב טענת אונס

בשו״ע סי׳ שלג סעי׳ ה:

"אחד פועל ואחד קבלן אינו יכול לחזור בו אא״כ נאנס כגון שחלה וכו׳".

וברמ״א:

"ומיהו אינו צריך לשלם להם כל שכרם רק מה שעשו וידם על העליונה".

ועיי״ש בש״ך ס״ק כד שדינו בכל דבר כדין פועל החוזר. לפי״ז אם נתייקרה המלאכה, אין הפועל מפסיד מכך. ובנידון דידן שחזר בו בגלל שהשלמת העבודה כרוכה בהוצאות גדולות שלא התחייב עליהן, נראה שאין זו טענת אונס הפוטרת, וכמש״כ באב״מ סי׳ קיד ס״ק ב שהמתחייב לזון חבירו אם הוקרו המזונות יוקר שאינו שכיח אין זו טענת אונס הפוטרת, ודלא כהט״ז. וכ״כ בשער המשפט סי׳ ס ס״ק ד, ועי׳ פס״ד ירושלים כרך ג עמ' קיח.

אמנם מכיון שנתבאר שחלות הקנין של הדירה היא רק בשעת מסירת החזקה, על אותה שעה לא היתה הדירה של הקונה אלא של המוכר, ונמצא שאם לא קיים המוכר לתקן את הדירה בשלמות, עליו להחזיר חלק מדמי הדירה לקונה לפי ערך ששוים התיקונים החסרים. ובלשון אחרת: מכיון שהסכום שהקונה התחייב לשלם למוכר עבור הדירה כולל השלמת כל השיפוצים בדירה, אם לא השלים את כולם אין הקונה חייב לשלם עבור מה שלא קבל, גם אם המוכר לא השלים מחמת אונס שאירע לו, עי׳ ש״ך סי׳ כא ס״ק ג דאונס רחמנא חייביה לא אמרינן, ומה לי בזה שאירע לחבירו אונס, הרי לא קבל על עצמו חיוב זה אלא על תנאי זה, וכיון שלא קיים חבירו התנאי, אף שהוא מחמת אונס, למה יתחייב הוא. ועי׳ גם בנתה״מ סי׳ רמא ס"ק ו. אמנם כבר נתבאר לעיל אות א שבנידון דידן על הצדדים למחול אחד לשני על יתרת החוב.

ד. חיבור ביוב המזיק לשכנים

ובנידון דידן שהתחייב לחבר את הדירה לביוב, והתברר שהביוב פורץ מתוך הצינור אצל השכנים בבנין, כנראה בגלל חבלת הפועלים הנכרים בשעת התקנתו, יש לחקור האם מה שהתברר על הקלקול בצינור, מברר שהמוכר לא קיים את התחייבותו בענין החיבור של הביוב, ולכן עליו לחבר את הביוב לצינור מתוקן במקום הצינור המקולקל. או שלמרות הקלקול בצינור שבגללו דולף הביוב אצל השכנים, יכול המוכר לומר לקונה מה איכפת לי שהצינור דולף אצל השכנים, העיקר שהביוב שלך יש לו לאן לצאת, והוא מחובר לצינור שהיה מיועד מתחילת התקנתו להזרים בו ביוב, ואני לא התחייבתי יותר מכך. אם יש טענות לשכנים, עליך להסתדר אתם. ונראה שכיון שהתברר שהביוב מזיק לשכנים ע״י הצינור שהמוכר חיבר אותו, ה״ז כמי שמכר לחבירו שור לחרישה ונמצא נגחן שפסק הרמב״ם מכירה פט״ז ה״ה ושו״ע סי׳ רלב סעי׳ כג שה״ז מקח טעות, וביאר הסמ״ע ס״ק נז לפי שאסור לקיימו חי מפני שהוא מזיק (אמנם באו״ש מכירה שם כתב הטעם לפי שצריך לשמרו, ולכן אם ידע הלוקח שהוא נגחן תם ונודע שהוא מועד, אינו מקח טעות), ואין המוכר יכול לומר לקונה מה איכפת לי מהאיסור, השור שמכרתי לחרישה ראוי למלאכתו, מכיון שהקונה ישיב לו שהאיסור להשהותו מברר שהשור אינו ראוי לחרישה. ה״ה כצינור שמזיק לשכנים ואסור לבעל הביוב להזרים בו, ה״ז מקח טעות, ואם המוכר התחייב לחברו לצינור, כאילו התנה לצינור שיהיה מותר להזרים בו את הביוב. אלא שעדיין יש להסתפק האם בגלל צינור ביוב שיש להחליפו יכול הקונה לטעון מקח טעות, או שנחשב מום עובר שאפשר לתקנו, שפסק בשו״ע בסי׳ רלב סעי׳ ה:

"ראוכן מכר בתים לשמעון וכו׳ ונתברר שנכנסו עכו״ם קודם המקח וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות, אין שמעון מבטל המקח מחמת זה שהרי מום זה עובר שניתן לתקנו".

ומקורו בתשו׳ הרא״ש. וכתב בפרישה שם ס״ק ה:

"ודאי אם היה הקלקול פחת וחסרון גדול בבית היה הדין עם שמעון שיכול לומר איני רוצה בבית מקולקל אפי׳ ע״י ניכוי".

ובנתה״מ סי׳ רלג ס״ק ד ציין למש״כ במקור חיים דוקא אם ראוי לגור בדירה גם בלי התיקון, אבל אם לא ראוי לגור בה בלי תיקון הוי מום גמור ובטל המקח. ובנידון דידן י"ל שכיון שאפשר לתקן את הצינור ע״י החלפתו, ה״ז כמו בית שעקרו ממנו דלתות וחלונות שמכיון שאפשר לתקן, אינו יכול לטעון מקח טעות. אך י״ל לאידך גיסא, שכיון שאסור לקונה להזרים ביוב ולהזיק לשכנים, נמצא שאינו יכול להשתמש בדירה, יוכל לתבוע החזרת המקח.

ה. תנאי לרישום בטאבו, שאי אפשר לממשו

התחייב המוכר לרשום את הדירה הנמכרת בספרי האחוזה ע"ש הקונה, ורשם התחייבות זו בחוזה המכירה, נראה שאע"פ שאין זו הקנאה של דבר מסויים, אלא רק התחייבות לפעולה, הרי זה דומה למי שהתחייב לתת חפץ לחבירו שכתב בנתה״מ סי׳ לט ס״ק יז שחלה התחייבות על הגברא המתחייב, ואם בינתיים מכר החפץ לאחרים בי״ד כופין אותו לשלם דמי החפץ שהתחייב עליו כיון שקלקל החיוב. ועי׳ נובי״ק סי׳ ל אות ט ד״ה ומ״ש הרב, שאם התחייב לחבירו לעבוד לו ונמנע ממנו הדבר, אם בא חבירו לכלל הפסד, חייב לשלם לו. ועי׳ פס״ד ירושלים כרך ב עמ׳ קכח.

ובנידון דידן, אילו היה ראובן טוען ומוכיח שהוא נפסד מחמת מניעת הרישום של הדירה בטאבו, מן הדין היה לחייב את שמעון לפצותו, אך מכיון שבמקרה זה אין ההפסד מוכח בעין, ובכל אופן אין מדובר על הפסד מיידי, שהרי קיימת הערת אזהרה בטאבו לטובת ראובן, ומי שיעיין בספרי האחוזה יראה מיד שיש לראובן בעלות על חלק מהבנין, אלא שהרישום לא הסתיים מכיון שטרם נעשתה חלוקה פנימית של הבנין, וההפסד, אם יהיה, אינו אלא ע״י גרמא, ואין לחייב על כך בבית דין.

ו. פיצוי על אי רישום בטאבו

פסק הרמב״ם מכירה פי״א ה״ו ושו״ע סי׳ רז סעי׳ יג:

"כל התנאין שמתנין בני אדם ביניהן אע״פ שהן בעדים ובשטר אם יהיה כך או אם תעשה כך אתן לך מנה ואם לא יהיה או אם לא תעשה לא אקנה לך ולא אתן לך, אע״פ שעשה או שהיה הדבר לא קנה, שכל האומר אם יהיה או אם לא יהיה לא גמר והקנה, שהרי דעתו סומכת שמא יהיה או שמא לא יהיה".

ומקורו בב״מ סו ב כל דאי לא קנה.

ובענין התחייבות לפיצוי במקרה של הפרת חוזה, עי׳ פסקי דין ירושלים כרך א עמ׳ סז עפ״י תוס׳ ב״מ סו א ורמ״א בשו״ע סי׳ רז סעי׳ יד, שאם התחייבו שני הצדדים אחד לשני אותה התחייבות, אין בזה חסרון אסמכתא, מה גם שכן מנהג הסוחרים להתחייב במקרה של הפרת חוזה, ומועיל מדין סיטומתא, וכמש״כ בשו״ח חת״ס חו״מ סי׳ סו עפ״י תוס׳ ב״מ שם.

אלא שבנידון דידן שהקונה הגיע להסכם עם המוכר על חיבור החשמל שלו לשל המוכר, והשתמש בשלו בלי לשלם, נראה שיש בזה מחילה על הפיצוי, ואינו יכול היום אחרי כמה שנים לתבוע אותו.

ז. חלות ההתחייבות להעביר רישום בטאבו 

פסק בשו״ת אמרי יושר ח״ב סי׳ נה שכיון שאין המקח נגמר בלי שירשם בספרי המקרקעין, אם קיבל עליו לרשום המכירה בספרי המקרקעין לא הוי חיוב דברים, רק חיוב מכירת השדה, שזאת היא המכירה. ועי׳ שו״ת תשורת שי סי׳ רסד שהגדיר הדברים כהתחייבות לדבר שאינו חייב בו, וכתב דאם התחייב לקונה לרשום הקנייה ברישום המקרקעין אינו יכול לחזור בו כיון שנתחייב לו, שהרי אפי׳ כשאינו חייב יכול לחייב עצמו. אך עי׳ חזו״א חו״מ ליקוטים סי׳ טז אות ה בענין מכירה בארצנו הקדושה בין יהודי ליהודי, שכתב עפ״י סוגית הגמ׳ קדושין כז א, שאם מכר לו הדירה אדעתא שירשום לו בטאבו, יכול המוכר לחזור בו מהכתיבה בטאבו, כדין מזכה שדהו לאחר וא״ל כתוב לו שטר, דחוזר בשטר ואינו חוזר בשדה. ואמנם בשו״ת אמרי יושר שם דחה סברא זו וכתב דהא דאמרינן דחוזר בשטר היינו דוקא כשנותן טעם לדבריו, אבל בסתם כופין על מידת סדום, וכמש״כ ש״ך סי׳ ס ס״ק לד בשם הרש״ל, ואם בהלואה כן, כ״ש בשטר מכר.

ונראה שאם התחייב לכתוב הדירה בטאבו לכו״ע אינו יכול לחזור בו, אפי׳ אם אין הרישום בטאבו חלק מעצם מכירת הדירה, אלא רק שטר ראיה, וכגון שהקונה מובטח שהמוכר לא יוכל למכור הדירה לאחר ע״י הערת אזהרה וכד׳, וגם בכה״ג חלה ההתחייבות לרשום, וזה עפ״י מש״כ בשו״ת מהר״י ווייל סי׳ קמג:

"ועל מי שכתב לאשתו בשעת הקנס ויעשה כך וכך לכתובה לבד מלבושיה וצעיפיה, ובשעת החופה לא עשו שטר אחר, נראה דלא זכתה האשה וכו׳. אע״ג דיש מרבותינו דפליגי ואמרי דמהני קנין סודר, היינו משום דכיון דקבל עליו בק״ס צריך ליתן ולקיים מה שקבל עליו בק״ס, צריך לעשות לה כתובה כמו שהותנה, אבל כל זמן שלא נתן לא זכתה האשה". ע״כ.

וכתב ב״ש סי׳ נא ס״ק י בביאור דברי המהרי״ו שאפי׳ אם קנין אתן מהני, היינו דוקא אם הקנה בסודר ליתן לאחד מתנה, דזכה אותו פלוני במתנה, אבל אם לא עשה קנין ליתן מתנה אלא עשה קנין ליתן שטר מתנה או שטר כתובה לאשתו, אמנם כופין אותו כשהוא חי לקיים הקנין וליתן אותו שטר, אבל מ״מ לא זכה אותו פלוני במתנה כיון שלא נכתב השטר. וכתב הב״ש, וכן הב״ח בתשובה סי׳ יד, שנראה מהמהרי״ו שלא הכריע בין הדעות אם קנין אתן מהני, ותמה על הרמ״א בשו״ע חו״מ סי׳ רמה סעי׳ ב שכתב שמהרי״ו הכריע כדעת הסוברים דקנין אתן לא מהני. ועי׳ סמ״ע שם ס״ק ב שמהרי״ו לא כתב כן אלא למ״ד דס״ל דקנין אתן מהני, ואפ״ה כל זמן שלא נתן לא זכתה האשה, ור״ל דאין בידינו אלא להחרימו או לכופו בשוטים אבל לא לירד לנכסיו.

עכ״פ מפורש במהרי״ו שאם התחייב בשטר לכתוב שטר מתנה או כתובת אשה, כופים אותו לכתוב את אותו השטר שהתחייב עליו. אלא שבזה נחלקו אחרונים בדעתו אם כתב כן דוקא לדעת הסוברים דקנין אתן מהני, וכמש״כ הסמ״ע, או אף לדעת הסוברים דקנין אתן לא מהני, וכמש״כ הרמ״א והב״ש והב״ח.

וביאור גדר ההתחייבות לכתוב שטר דמהני, י״ל עפ״י מה שפסק הרמ״א בשו״ע סי׳ קנז סעי׳ ד כדעת הרא״ש שאם קנו מידו לבנות מחיצה לא יוכל לחזור בו, דלבנות לא מיקרי קנין דברים. וכתב בהגר״א ס״ק כב שהוא עפ״י תוס׳ כתובות נד ב דקנין דברים לא הוי אלא כההיא דריש ב״ב שקנו מידם לחלוק חצר שאין בה דין חלוקה, אבל מה שמשעבד גופו להתחייב בדבר זה משתעבד ואין זה קנין דברים בעלמא. מבואר מהגר״א שהתחייבות לבנות, אע״פ שאינה משעבדת את ממונו, מ״מ מחייבת היא את גופו, ולכן אינה כקנין דברים (ועי׳ משנת ר׳ אהרן ריש הל׳ שכנים בהערה ראשונה שביאר דברי התוס׳ כתובות בע״א, וגם את דעת הרמ״א ביאר שם בארוכה בע״א).