תיקון ליקויים על ידי שוכר ותביעות הדדיות בין משכיר לשוכר

הדיינים:

הרב ניר אביב

הרב בועז באדי

(הרב שאול דוד בוצ'קו)[1]

לפסק דין זה יש  פסק נוסף שניתן אחרי ערעור

פסק דין

התובע: א'

הנתבע: ב'

התובע גר בשכירות בדירה הנמצאת ב------ (להלן 'השוכר'), הנתבע הנו בעל הדירה המושכרת (להלן 'המשכיר'). התובע הציג לפני בית הדין חוזה שכירות מתאריך 5.15 בשנת 2013 למניינם, החוזה הוא למשך 12 חודש בתשלום חודשי על סך 4,000 ₪. התובע טוען ששילם 15,000 ₪ מראש כמחווה טובה למרות שעל פי החוזה היה צריך לשלם ב15 לכל חודש וציפה עקב כך ליחס טוב מהמשכיר. לטענתו התגלו קלקולים בדירה שעל פי החוזה היו באחריות המשכיר לתקנם, ומאחר שהמשכיר התחמק ולא תיקנם מסיבות שונות (ולעיתים נמשך העיכוב זמן רב), נאלץ לתקנם בעצמו על חשבונו. התובע מצביע על הפיסקה השנייה בסעיף 5 בחוזה כהוכחה לאחריות המשכיר לתקן ליקויים או פגמים שיתגלו בבית. תביעתו בבית הדין היא סך ההוצאות שהוציא על התיקונים, וכן הוצאות יעוץ משפטי שלקח, 3 ימי עבודה, ועוגמת נפש, סך כל התביעה עומדת על סך 14,931 ₪.

הנתבע נמצא במצב כלכלי שאינו בשליטתו אלא בשליטת עו"ד מטעם בית המשפט ('הקפאה'), ולכן אינו רשאי להוציא כסף ולשלם ללא אישור העו"ד. לדברי הנתבע, הבית עבר שיפוץ גדול לאחרונה על ידי הקבלן ויש אחריות קבלן על הליקויים, וכן יש ביטוח על הבית וניתן לקבל מחברת הביטוח תשלום הוצאות על חלק מהקלקולים. לדבריו, למרות שהתובע מודע לכל הנ"ל הוא בחר להתעלם מכך ולהזמין בעלי מקצוע על דעת עצמו ולשלם להם, ולא לחכות שבעל הדירה יגיע בעצמו לבצע את התיקונים. הנתבע מצביע על הפסקה הראשונה בסעיף 5 בחוזה לפיה השוכר "מצהיר כי ראה ובדק את המושכר ומצא אותו במצב טוב וכו'... והוא מוותר בזאת על כל טענה מכל סוג ומין שהוא..."

הנתבע תובע מצידו פיצוי ממוני על נזקים והוצאות שונות שנגרמו לו, וכן שכר עו"ד ופיצוי עוגמת נפש, סך הכל 28,500 ₪, וכמו כן שינוי נהלים בהתקשרות החוזית שבין שני צדדים.

החלטה:

לאחר שמיעת הטענות בבית הדין, והצגת ראיות של שני הצדדים:

א. כמה וכמה פעמים במהלך הדיון התגלו סתירות בין טענות שני הצדדים מבלי יכולת הוכחה, ובמקרים אלה כלל תלמודי נקוט בידינו "המוציא מחברו עליו הראיה" (ב"ב קנג., שו"ע חו"מ סי' פט), שפירושו הוא שעל מנת לחייב להוציא ממון מיד הנתבע צריך התובע להציג ראיה או הוכחה. כמו כן, ישנן הוצאות המוגדרות לכל היותר כנזק 'גרמא' הנחשב לפי ההלכה נזק עקיף שלא ניתן לחייב משורת הדין אלא רק בידי שמים (שו"ע חו"מ סי' שפו). כמו כן, בהלכה אין פסיקת חיוב ממון על גרימת עוגמת נפש, אלא רק פיוס של המתבייש (ביכורי אביב סי' קי).

ב. סעיף 5 בחוזה הוא סלע המחלוקת, באשר כל צד מפרש ומדייק באופן אחר את הכתוב, זה בכה וזה בכה. בית הדין ישב על המדוכה ומצא בזה שהצדק עם הנתבע. בפיסקה הראשונה נאמר כך:

"השוכר מצהיר כי ראה ובדק את המושכר ומצא אותו במצב טוב, תקין, ראוי לשימוש ומתאים למטרותיו, וזאת מלבד הליקויים המפורטים ברשימה המצורפת לחוזה זה, והוא מוותר בזאת על כל טענה מכל מין וסוג שהוא ביחס למושכר, לרבות טענות ברירה מחמת מום ו/או פגם ו/או אי התאמה".

מאחר ולא צורפה כל רשימה לחוזה, יש כאן הודאה מצד השוכר שאין לו כל תביעה על ליקויים שהיו בדירה בתחילת השכירות. השוכר טען שישנם קלקולים שהתגלו או נגרמו לו רק לאחר שעבר לדירה וטען בבית הדין שהסתמך על הפיסקה השניה בסעיף 5, וזו לשונה:

"...כל קלקול, ליקוי או פגם שיתגלו בבית ו/או במתקניו (כגון צנרת מים וביוב, פנים וחוץ, מערכת חשמל, מזגנים וכד') אגב שימוש סביר ומקובל תהיה האחריות לתיקונם על המשכיר לבדו..."

מהתבוננות מדוקדקת בלשון הסעיף עולה שהמשכיר מתחייב לתקן רק ליקויים או פגמים שנגרמו "אגב שימוש סביר ומקובל", ומשמע שקלקולים שהיו בעת הכניסה לדירה ולא נבעו משימוש סביר של השוכר אינם בכלל האחריות, ואפילו היו הליקויים מסוג כזה שלא היה ניתן להבחין בהם והתגלו רק אחר כך.

יתרה מזאת, אף אם היה לבית הדין ספק בפרשנות הכתוב בחוזה, כלל בידינו ש"ידו של בעל השטר על התחתונה" (ב"ב קסז., שו"ע חו"מ מב,ז), כלומר כאשר צד אחד מבקש לחייב מכח הכתוב בשטר ומתגלה ספק בהבנת הכתוב בשטר, ידו על התחתונה ואינו יכול לחייב מכח הספק, ושוב המוציא מחברו עליו הראיה.

ג. לכן, בית הדין מחייב רק נזקים שנגרמו משימוש סביר במהלך השכירות, או קלקולים שהמשכיר קבל על עצמו לתקנם. כמו כן, מתקנים ואביזרים שאינם חובה בכל בית ולא מפורטים בחוזה שנכללים בחוזה השכירות, אין לחייב את המשכיר בגינם.

1. לאור זאת בית הדין מקבל את דרישת התובע בנוגע לסתימת הביוב, ברז גינון, תיקון דלת וחלונות, תיקון תריס חשמלי, תיקון נזילות.

2. בנוגע לקולטי השמש, אכן המשכיר הודה שבמשך זמן רב לא נענה לבקשת השוכר לתקנם, עם זאת בית הדין מטיל את האחריות על השוכר משום שידע שחברת הביטוח משלמת ואף נפגש עם השמאי, ובכל זאת בחר להזמין בעל מקצוע ללא תיאום עם המשכיר. הטענה על חוסר אמון והדחיפות אינה מתקבלת מאחר והיה זה בשיא החורף (ינואר) וממילא השימוש הוא בבוילער ולא בדוד השמש. מאחר והמשכיר קנה קולטים בסך 1350 ₪ על ידי חברת הביטוח הקולטים יעברו לרשות השוכר שיוכל למוכרם או להזדכות עליהם אצל איש המקצוע שהזמין, ומאידך ישלם המשכיר לשוכר את עלות ההתקנה בסך 800 ₪.

3. שאר התביעות דינן להידחות מטעם שהינם לכל היותר 'גרמא' נזק עקיף, או משום כפירה של המשכיר (כגון על ימי העבודה שטען שהשוכר הסכים מרצונו מאחר וממילא נשאר בבית) ו/או חוסר יכולת הוכחה.

סיכום: לשוכר מגיעים פיצויים בסך 2733 ₪ + העברת הקולטים לרשותו.

ד. בנוגע לתביעותיו של הנתבע:

1. אין הוכחה לטענתו בנוגע לסיכום בעל פה של הפחתת 500 ₪ לחודש תמורת התקנת מזגנים ו/או תיקון ליקויים, התובע מכחיש זאת מכל וכל, במקרה כזה עלינו להיצמד רק לכתוב בחוזה.

2. הטענה בקשר לכיריים התקבלה בבית הדין, כיריים אינם חלק מגוף הבית ולכן על השוכר להחזיר לנתבע את הכיריים.

3. אין מקום לפצות על שכר איש השירות לתיקון הצנרת משום שמאחר והשעה שנקבעה (10:00 בבוקר) חלפה היה על המשכיר להתקשר לשוכר ולבדוק האם הבעיה עדיין לא נפתרה בטרם יביא את איש השירות. גם הטענה שהנזק באחריות המועצה לא הוכחה בבית הדין.

4. טענת הנזק למדחס נדחית מחוסר הוכחה, שהרי השוכר טוען שהקלקול היה עוד בטרם נכנס לדירה, ועובדה היא שלמרות שעדיין יש חור במדחס המזגן עדיין עובד. אין הוכחה שהנזק החשמלי התרחש מכך שהשוכר לא ניקה את הפילטרים, למרות שעקרונית הדבר אפשרי, אך לא ניתן לחייב מספק.

5. השוכר טען שהשמאית הגיעה רק פעם אחת ונתן לה להיכנס, אולם בבירור שעשה בית הדין עם השמאית התברר שהצדק עם הנתבע שטען שהשוכר לא נתן לה להיכנס ולכן חויב בסכום 250 ₪ על ביקור נוסף של השמאית. בשיחה טלפונית באר השוכר שכוונתו הייתה שאכן לא נתן לה להיכנס מחשש שהבית ימכר, וחשש זה נמוג לאחר שעורך דינו אישר לו שאינו מסתכן בכך, ורק בפעם השנייה התיר לה להיכנס. זהו נזק ישיר שיש לחייב עליו.

6. שאר התביעות נדחות מהטעמים הנ"ל בסעיף א' של נזקי גרמא או חוסר הוכחה לטענות.

סיכום: למשכיר מגיע פיצוי בסך 250 ₪ + העברת הכיריים לרשותו.

ה. בנוגע לתביעות שאינן כספיות:

התקבלה הטענה של הנתבע בדבר זכותו להיכנס לבית בתיאום. כמו כן, השוכר יפקיד בידיו צ'קים עד סוף תקופת השכירות לתאריך 15 לחודש, כאשר התשלום הוא עבור אותו החודש ולא עבור החודש הקודם. במקרה ויתגלו תיקונים שהשוכר יאלץ לתקנם בעצמו עליו להציג 2 הצעות מחיר, ולקחת את הזולה מביניהן. השוכר יפקיד צ'ק ביטחון בבית הדין על סך 8000 ₪.

מסקנות

1. הנתבע ישלם לתובע סך 2483 ₪.

2. הנתבע יעביר לידי התובע את הקולטים.

3. התובע יעביר את הכיריים לידי הנתבע.

4. לחוזה יתווספו הסעיפים הבאים:

א. לנתבע יש זכות להיכנס לבית בתיאום מראש עם השוכר.

ב. השוכר יפקיד לידי המשכיר צ'קים עד סוף תקופת השכירות לתאריך 15 לחודש, כאשר התשלום הוא עבור אותו החודש ולא עבור החודש הקודם.

ג. תיקון שיבוצע על ידי השוכר בשעת הצורך יבוצע רק לאחר 2 הצעות מחיר. התיקונים יבוצעו בתיאום עם המשכיר בהסכמתו או בידיעתו לאחר שעבר זמן סביר שלא טיפל בתלונה, ובלבד שהסיבה לעיכוב לא נבעה מחמת השוכר. מאחר ויש חברת ביטוח המבטחת את הבית זמן סביר יחשב משך הזמן המקובל לטיפול על ידי חברת הביטוח כאשר המשכיר פנה אליה כנדרש ובאופן מיידי. 

5. השוכר יפקיד צ'ק ביטחון בבית הדין על סך 8000 ₪.

אנו עומדים ערב יום הכיפורים שהוא יום של סליחה וכפרה, ושני הצדדים מוחלים זה לזה על העבר, ופותחים בעזרת ה' דף חדש ליחסי אחוה ורעות, לשנה טובה ומבורכת.

______________                                         ____________

   הרב ניר אביב                                                הרב בועז באדי

לחץ כאן לפסק השני שניתן לאחר הערעור