טעות בשטח דירה

עובדות

ראובן חפץ לקנות דירה, ותוך כדי ברור אצל הקבלן ענה הלה ששטח הדירה הוא כ- 110 מ"ר נטו. ראובן בא לראות הדירה, (שהיתה בשלבי גמר) נו"נ עם קבלן, וסוכם ביניהם על פרטי המכירה, וכן נערך חוזה. בטרם נכנס לדירה, הביא את תוכניות הדירה לאדריכל, והוא העמידו על-כך ששטח הדירה הוא  105 מ"ר נטו. ראובן חפץ לבטל את המקח בטענה של אונאה במידה משקל ומנין (שו"ע חו"מ רלב,א). הקבלן מודה כי אמר לקונה ששטח הדירה כ- 110 מ"ר אך לדבריו הדבר נבע מטעות לא מכוונת. הקבלן מציין כי ראובן קיבל תוכניות וכן ראה את הדירה, כך שיכל לחשב את שיטחה בעצמו ולא להסתמך עליו.

פסק הדין

איתא בב"ב קו,א-ב:

"רב פפא זבן ארעא מההוא גברא. אמר ליה הויא עשרין גריוי משחיה, ולא הואי אלא חמיסרא. אתא לקמיה דאביי, אמר ליה סברת וקבילת. והתנן פחות משתות הגיעו, עד שתות ינכה. הני מילי היכא דלא קים ליה בגוה, אבל היכא דקים ליה בגוה, סבר וקביל. והא עשרין אמר לי. אמר ליה דעדיפא כעשרין".

 ועיי"ש ברשב"ם (ד"ה א"ל) דכוונת המוכר היתה להשביח את מקחו.

ומשמע שאף אם אינה משובחת, מ"מ כיון דקים ליה בגוה, שידע את השדה, אין כאן דין של ניכוי דמים. והנימוק"י (ב"ב נ,ב בעמוה"ר), כתב בשם הריטב"א, וז"ל:

"איכא דמפרשי דדוקא דידע לה דהכי הויא, ולא סגיא בשמכירה והורגל בה ושנאמר דמסתמא ידע ליה ... וזה אי אפשר, דאי ידע לה, מאי קאמר והא עשרים אמר לי. ומיהו אפשר דהכי קאמר, הייתי סבור שלחשבון עשרים גריוי מכרה לי ..."

לפרוש זה של הריטב"א בעינן שידע בשעת המקח את שטח השדה, ובלא הכי בשתות וביותר משתות (כנדון רב פפא, ועיין ברב המגיד בהל' מכירה כח,יג דאפילו במחצית הדין כן) מנכה לו דמים. ותמה על פירוש זה, דא"כ מאי קאמר רב פפא "והא עשרים אמרי לי", ויישב בדוחק. ובמאירי בסוגיא, כתב וז"ל:

"... הואיל וכבר ידעה זה, קבלה עליו כן, הואיל ובשעת מכירה לא תלה הענין בכך אלא שלקחה בסמניה ובמצרניה ..."

מבואר מדברי המאירי דבעינן נמי שלא יזכיר השטח בשעת הקנין ויתנה המכירה בהיות שטח הקרקע כו"כ, אבל בלא"ה כיון שידע את השדה והכירה, אין לו טענה על המוכר בזה. ועיין עוד ביד רמ"ה בסוגיא, שפירש דדוקא היכא דשויא כההיא שעורא דאמר ליה, "אבל היכא דלא הוי בה כההוא שעורא לא במידה ולא בדמים, מקח טעות הוא". וכנ"ל דמדברי הרשב"ם נראה דאפילו להשביח מקחו אמר כן, מ"מ כיון שהלוקח יודע את השדה, אין כאן מקח טעות. והובאה מחלוקת בטור חו"מ סי' ריח, והסכים עם דעת הרשב"ם, וכן הביאה הסמ"ע ריח,מח, ותמה על המחבר והרמ"א שסתמו בזה ולא פירשו אם מיירי אפילו שאינה שוה כן, או דוקא בשוה כדאמר ליה. ועיין עוד ברמב"ם בהל' מכירה כח,יג, (וכן בשו"ע חו"מ ריח,טז), שפירש הא דקים ליה בגויה: "שהלוקח יודע אותה ואת מצריה וכבר הורגל בה". וצ"ל דהכוונה לא רק ידיעה אלא ראיה באופן שיכול לאמוד את השטח, דאם הראה לו רק סימניו ומצריו, הא קיי"ל במתניתין שם קו,א דעד שתות ינכה. ע"כ י"ל דלא רק שהראה לו מצריו, אלא היה רגיל בה באופן שיוכל למדוד ולבדוק.

והנה בנדו"ד נראה דבכל ענין אינו יכול לבטל המקח. ראשית בנדו"ד הוא פחות משתות, וכל היכא דהראה לו סימניו ומצריו, בפחות משתות אין כאן ביטול מקח, ועיין בזה בטעם הדין ברשב"ם במשנה קו,א (ד"ה פחות משתות). ולא דמי לדין טעות במידה משקל ומנין שחוזר אפילו בכלשהו, דכיון שאמר לו סימני השדה, הרי זה כאומר דוקא שדה במצריה, ובזה לא הוי טעות. ואף אם הוי יותר משתות, נראה דבכגון זה כבר הורגל בה והכירה, וסבר וקיבל ע"פ גודלה שראה. וכן קיבל לידיו את תוכניות הדירה, והוי כאומר לו במפורש שמוכר לו את הדירה שראה והדירה ע"פ התוכניות שקיבל. עוד נראה לצרף את דעות הפוסקים דבדבר שיכל להבחין לאלתר, אין טענת מום, עיין ברב המגיד הל' מכירה טו,ג (ועיין מש"כ בח"ב יד,ה). ואף לדעות החולקות, מ"מ כבר כתב בשבות יעקב (ח"ג סי' קסט) דכאשר יכל להבחין קודם גמר המקח, בזה אמרינן דמחל, וכן כתב בתרומת הכרי. ואין נראה לחלק בין טענת מום לטעות במידה ובמשקל, דמהסברא כל היכא שיכל להבחין, אמרינן דמחל. וע"כ גם בנדו"ד שלקח את תוכניות הדירה ויכל לחשב את שטחה, אמרינן דסבר וקיבל. אמנם אם בחוזה נכתב במפורש ששטח הדירה הוא כו"כ ונמצא חסר, בזה נראה לחוש לדברי המאירי הנ"ל, ונראה דזה הוי כתנאי במקח ובטל המקח, אך לא כך היו הדברים בנדו"ד. (אמנם צ"ע בחוזים דידן שהם שטרי ראיה ולא שטרי קנין).

לאור האמור לעיל,

המקח קיים ואין לקונה טענת ביטול מקח על המוכר.

מסקנות

א.   נקב המוכר לקונה את שטח השדה ונמצא פחות, אם הקונה מכיר ויודע את השדה, אין לו טענת אונאה.

ב.    למאירי הנ"ל הוא דוקא כשלא הזכיר המוכר את שטח השדה בשעת הקנין. נפק"מ אם נזכר השטח בחוזה המכר, אם דין החוזה כדין קנין.

ג.   כשראה את הדירה וכן קיבל את תוכניות הדירה, ויכל למדוד את שטחה וכן לחשב ע"פ התוכניות, כיון שיכל להבחין לאלתר, אין לו טענת אונאה.