ביטול שכירות עקב אונס | הרב יואב שטרנברג | בית המדרש

מדורים
הלכה פסוקה

קטגוריה משנית

3520

3 דק' קריאה

תיאור המקרה:

התובע השכיר דירה לנתבע. תחילת השכירות היתה בחודש אוקטובר, והחוזה היה לשנה אחת. בין הצדדים הוסכם, שהנתבע יכנס לדירה, ובתמורה לחודש שכירות יתקן מספר ליקויים בדירה, כמפורט בחוזה השכירות. לאחר תום חוזה השכירות, המשיך הנתבע לגור בדירה ולשלם שכירות חודשית עד לחודש אוגוסט. בחודש אוגוסט עזב הנתבע את הדירה משום שהדירה המדוברת היא בצפון הארץ, והיתה תחת אש החיזבאללה.

התביעה: התובע טוען שתי טענות:
א. התובע טוען שהנתבע לא ביצע את התיקונים.
ב. התובע טוען, שכיוון שהנתבע המשיך לגור לאחר תום חוזה השכירות, הרי זה כאילו הסכים לגור שנה נוספת - כפי שהחוזה הראשון היה חוזה לשנה. היות שהנתבע עזב את הדירה בתחילת חודש אוגוסט, חודשיים לפני תום המועד, הרי שעליו לשלם שכירות של חודשיים נוספים.
תשובת הנתבע: הנתבע טוען שביצע את כל התיקונים המופיעים בחוזה. לגבי עזיבת הדירה, סבור הנתבע שהוא עזב את הדירה בצדק, ואינו צריך לשלם.

הלכה פסוקה (260)

הרב ש.ב.ורנר

71 - שכירות שהסתיימה בפתאומיות

72 - ביטול שכירות עקב אונס

73 - החזרת דמי שכירות ששולמו מראש

טען עוד

פסק הדין: בית הדין דחה את שתי התביעות.
הנימוקים: בשולחן ערוך (חושן משפט סימן שיב סעיף יד) נפסק: "מקום שנוהגין שיש להם ראש שנה קבוע לשכירות הבתים, וראובן שכר בית משמעון לשנה אחת, ואחר שכלתה השנה נשאר בבית חדש אחד ולא דברו זה עם זה כלום בשכירות שנה הבאה, ורצה ראובן לצאת מהבית ושמעון מעכב על ידו שלא לצאת עד תשלום שנה שניה, הדין עם שמעון".
מתשובת הרא"ש עולה, שהסיבה שהמשכיר יכול לטעון שהשכיר לשנה שלמה היא, שיש ''ראש השנה קבוע לשכירות בתים''. ומכאן, שאם אין זמן קבוע לשכירות בתים, אין המשכיר ממשיך להשכיר לשנה שלמה, וממילא הרי זו כשכירות סתם, שיכול המשכיר או השוכר לסיימה בהתראה של ל'' יום. וכן כתב להדיא בערוך השולחן (שם סעיף כד).
לאור זאת, אין מקום לטענת התובע, שהנתבע צריך לשלם לו שכירות עד סוף חודש ספטמבר.
על פי האמור, היה מקום לומר, שהנתבע אינו רשאי לעזוב את הדירה בפתאומיות, אלא מוטלת עליו החובה להודיע לתובע שלושים יום מראש.
בית הדין קבע שטענה זו איננה נכונה משתי סיבות:
א. הסיבה לכך שישנו צורך בהודעה ל'' יום מראש היא כדי שהצד השני יוכל להתארגן ולמצוא בית חלופי או שוכר חלופי. בנדון דידן, הרי מדובר באזור מלחמה, וברור שהתובע לא היה יכול למצוא שוכר חלופי, גם לוּ היה הנתבע מודיע לו ל'' יום מראש. על כן, הנתבע לא הפסיד את התובע כלום.
ב. בשולחן ערוך (שם סעיף יא) נאמר: "נפל בית המשכיר שהיה דר בו, הרי זה יכול להוציא השוכר מביתו ואומר לו: אינו בדין שתהיה אתה יושב בביתי עד שתמצא מקום ואני מושלך בדרך, שאין אתה בעל זכות בבית זה יותר ממני. ודוקא בשוכר סתם, אבל בשוכר לזמן ידוע אינו יכול להוציאו תוך זמנו".
דהיינו, שחובת ההודעה ל'' יום מראש, מוגבלת בכך, שלמשכיר יש מקום דירה חלופי. בדומה לכך יש לומר, שגם כאשר השוכר נאלץ לעזוב את הבית בעל כרחו, כמו בנדון דידן, אין הוא מחויב בהתראה של ל'' יום מראש.
בית הדין הזמין מומחה שיבדוק אם התיקונים בדירה בוצעו. על פי חוות דעתו של המומחה, מסתבר שהנתבע אכן ביצע את התחייבויותיו, ובוודאי שאין ראיות לכך שלא ביצע את התחייבויותיו. על כן, בית הדין דחה את תביעת התובע בעניין זה.
נוסף על כך, בית הדין קבע כי שכרו של העד המומחה מוטל כולו על התובע. בית הדין הסתמך על פסק הדין ''נזקי עשן מארובה'' שפורסם בגליון 20 של הלכה פסוקה, ובו נקבע, שאם כל התועלת מהעד המומחה היא רק לצד אחד, עליו לשאת בהוצאות המומחה לבדו. והוא הדין בנדון דידן, שהמומחה נדרש כדי להוכיח את טענת התביעה, ובלי עדותו (וכפי שהתברר, גם עם עדותו), התביעה היתה בגדר ''תביעת סרק''.